Úvodem:

Vzhledem k dlouhodobě neřešenému vymáhání pohledávek v bytových domech v ČR navrhovaná novela ekonomickou situaci bytových korporací dále zhorší. Bytovými korporacemi rozumíme bytová družstva a společenství vlastníků. Pohledávky z bydlení jsou jinde v Evropě zajištěny zákonným zástavním právem nebo přednostním právem z výtěžku. Případná oddlužení na zahraniční bytové korporace nedopadá tak citelně.

 

Specifičnost pohledávek:

Postavení bytových korporací jakožto věřitelů JE SPECIFICKÁ z následujících důvodů:

–       nedobrovolný vztah: bytová korporace nemá možnost ovlivnit, kdo získá v domě jednotku nebo družstevní podíl s právem užívání bytu (v zahraničí lze zakotvit i předchozí souhlas bytové korporace s nabytím);

–       pohledávky jsou nákladové, neziskové – platby jsou určeny na úhradu vynaložených nákladů (správa domu a pozemku, spoření na budoucí rekonstrukce, opravy a modernizace). Musí být vždy uhrazeny. Pokud nejsou uhrazeny vlastníkem, jsou rozděleny mezi jeho sousedy;

–       vzniku pohledávky nelze zabránit: nelze přerušit dodávku služeb, provoz, úklid, údržbu, opravy a rekonstrukce bytového domu pro neplacení některého z bydlících (MSp přes naše vysvětlování tvrdí, že dodávky služeb přerušit lze – to však platí pouze u některých služeb dodávaných do jednotlivých bytů, nejčastěji ze strany dodavatelů energií, nikoli ze strany bytových korporací);

–       nemožnost zřídit si lepší postavení /zajištění: pohledávky bytových korporací jsou nezajištěné a uživatelé bytů nemají důvod dodatečné zajištění ve prospěch bytové korporace zřizovat;

–       horší postavení ohledně výši příslušenství: zatímco ostatní věřitelé vymáhají vysoké smluvní pokuty, úroky a úroky z prodlení, jsou bytové korporace odkázány na zákonné úroky z prodlení. Úprava smluvních sankcí ve stanovách bytových korporací je prozatím sporná, poplatky z prodlení byly zrušeny. Pokud tedy v oddlužení dochází k redukci uhrazených pohledávek, dotýká se u bytových korporací tato redukce přímo jistiny pohledávky,

–       pohledávky vznikají i v průběhu vymáhacího/ exekučního/ insolvenčního řízení – dlužník v bytě velmi často i nadále bydlí a neplatí – přihlášením pohledávky do insolvenčního řízení nárůst pohledávek nekončí. I tato skutečnost znevýhodňuje bytové korporace oproti ostatním věřitelům. Obydlí nebývá zpeněžováno. I když bytová korporace na neplacení upozorní a podá návrh na zrušení oddlužení, insolvenční soudy taková rozhodnutí nevydávají a dlužníky oddlužují.

–       ze správy domu a bytu (z plateb ostatních uživatelů jednotek v domě připadajících na dlužníka) mají při zpeněžení bytu výhody i ostatní věřitelé (cena bytu).

Negativní dopady návrhu novely na bytové korporace:

Snížením částky, která bude věřitelům v rámci oddlužení uhrazena, dojde k dalšímu nárůstu pohledávek v bytových domech, které budou nuceni uhradit sousedé dlužníka (až 100% pohledávky).

Hrozí, že prakticky nebude docházet ke zpeněžování majetkové podstaty dlužníka, neboť hranice pro možnost oddlužení i hranice zpeněžení je u movitých věcí a obydlí nastavena značně vysoko. Všichni nezajištění věřitelé  rozhodují o oddlužení plněním splátkového kalendáře. Dlužník zůstává bydlet ve vlastním a není neobvyklé, když vytváří další dluhy.

Pokud ke zpeněžení majetkové podstaty v oddlužení docházet bude, není v novele zohledněna novela insolvenčního zákona č. 291/2017 Sb., která nabyla účinnosti teprve 1.12.2017 a (konečně!) zavádí při prodeji jednotky rezervaci 10% výtěžku právě pro pohledávky z užívání bytu a správy domu.

Prodloužením doby oddlužení se prodlužuje doba, po kterou na dlužníkovi nelze vymoci pohledávky, které vznikají v průběhu oddlužení.

 

Návrhy na úpravu novely insolvenčního zákona:

1. Poctivý záměr: Je otázka, nakolik je vůbec možné aby měl dlužník poctivý záměr, pokud si nechává bydlení platit svými spoluvlastníky (často nijak zámožnými) a často je finančně i na bydlení významně poškozuje (někteří jsou nuceni své obydlí fakticky opustit) – tento jev devastuje celé lokality a rozšiřuje vyloučené oblasti. Navrhujeme poctivý záměr zohlednit některé z následujících variant:

• oddlužení nepovolit dlužníkovi, který dluží za užívání bytu ve své vlastnictví nebo bytu, jehož užívání je spojeno s družstevním podílem (předchozí test poctivého záměru),
• oddlužení vždy zrušit, pokud budou dlužníkovi po jeho povolení vznikat dluhy za užívání bytu – následný test poctivého záměru (dnes zpravidla soudy ani na návrh osoby odpovědné za správu domu o zrušení oddlužení nerozhodují a po uplynutí 5-ti let dlužníka oddluží).

 

1. Určení alespoň nějaké nezbytné míry uspokojení – stanovení minimální míry uspokojení pohledávek nezajištěných věřitelů. Nulové oddlužení, pokud má být vůbec připuštěno, by se pokud možno nemělo týkat nedobrovolných věřitelů. Vztahovat by se mělo na věřitele, které své pohledávky sjednávají svobodně a berou na sebe rizika podle vlastní úvahy a volby (reklamy na půjčky).

 

1. Zohlednění novely insolvenčního zákona č. 291/2017 Sb., (rezervace 10% výtěžku při prodeji jednotky pro pohledávky společenství vlastníků), která do insolvenčního zákona nebyla zapracována komplexně, zejména pokud jde o pasáž o oddlužení, a novela insolvenčního zákona ji pomíjí – nutno doplnit § 398 odst. 4.

 

1. Omezení výše závazků, za kterých je vstup do oddlužení umožněn – mělo by se jednat o řešení spíše výjimečné u menšího objemu závazků. Vládní návrh předpokládá závazky až ve výši cca 2,2 mil. Kč, mělo by stačit podstatně méně (průměrná výše nesplacených pohledávek v oddlužení je cca 600 až 800 tis. Kč).

 

1. Nevydávání či vydávání obydlí – Podle stávajících návrhů má mít dlužník výhodu ponechání si vlastní nemovitosti, i když věřitel (v našem případě SVJ) dlouhou dobu financuje provoz bytu dlužníka a takto vzniklá pohledávka SVJ nebude uspokojena vůbec nebo jen z menší části, což je zjevně nespravedlivé a nelegitimní. S obydlím jsou spojeny povinnosti, které musí být dlužník schopen plnit. Pokud by tedy vůbec mělo existovat obydlí dlužníka, které by nebylo možné vydat ke zpeněžení, neměly by to být byty v bytových domech, kde dlužník o nákladech na jejich údržbu a provoz sám nerozhoduje a není schopen je nést.

Pokud by si dlužník přesto obydlí, které může sloužit k uspokojení pohledávek věřitelů, mohl ponechat, měly by neuhrazené pohledávky na provoz obydlí mít charakter pohledávek za majetkovou podstatou a být uspokojeny v insolvenci plně.

 

 

Závěrem:

 

Zatím navrhované řešení nevytváří vyvážené postavení dlužníka a věřitelů, kteří za něj museli a musí financovat provoz jeho nemovitostí. Pokud je nám známo, zatím se nepracuje na žádném jiném právním řešení tohoto problému a je zřejmě shoda na tom, že i uspokojování těchto pohledávek musí být řešeno spravedlivě. Je zjevné, že to musí být zohledněno i v rámci takto významné novely insolvenčního zákona. Zásadní nesrovnalosti, které se pokusil řešit zákon č. 291/2017 Sb. (§ 298 ins. zákona) musí být v oddlužení systémově dořešeny.

 

 

V Praze dne 7. května 2018

 

 

Ing. Jan V y s l o u ž i l

místopředseda Svazu českých a moravských bytových družstev

 

 

JUDr. František L é b l

předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR

 

 

Mgr. Martin K r o h

předseda správní rady Družstevního marketingového sdružení ČR