Systém sociálního bydlení ve Velké Británii a jeho komparace se systémy podpor v Nizozemí, Belgii a Lucembursku.

 

 

 

 

 

STUDIE SYSTÉMŮ SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ ZPRACOVANÁ PRO MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ VČETNĚ

DOPORUČENÍ PRO TVORBU SYSTÉMU V ĆESKÉ REPUBLICE

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zpracoval: JUDr. Ivan Přikryl s využitím zdrojů CECODHAS a výsledků terénní osobní práce ve Velké Británii.

Praha, říjen 2014

 

 

 

 

 

 

 

OBSAH:

 

1)      Základní popis systému sociálního bydlení ve Velké Británii. Úloha obcí a bytových družstev, neziskových bytových družstev, asociací a obchodních společností (trusts) zejména  Housing Asociations, Arm´s-length Management Organisation.

2)      Vztah mezi poskytovateli a místní samosprávou.

3)      Systém podpor v oblasti sociálního bydlení v Nizozemsku, Belgii a Lucembursku.

4)      Závěry a doporučení.

 

 

 

1. Základní popis systému sociálního bydlení ve Velké Británii- zobecnění:

 

Definice sociálního bydlení

 

Termín „sociální bydlení“ je ve Spojeném království poměrně nový, zavádí se v posledních deseti letech. Dříve se používal termín „státní bydlení“ a zahrnoval jak pronajímatele v nezávislém neziskovém sektoru (většinou uváděném jako bytová sdružení), tak obvyklý „dobrovolný bytový sektor“, pro rozlišení od bydlení poskytovaného daleko většími protějšky, místními úřady (nebo obcemi).

 

Ačkoliv jsou si tyto sektory v mnohém podobné, existují výrazné rozdíly. Obecní bydlení je nyní považováno za státní sektor a podléhá přísným vládním omezením výdajů a nařízením, která účinně brání ve vývoji jakékoli nové bytové výstavby. Jsou zakládány nové typy nezávislých organizací, např. „místní bytové společnosti“, „obecní bytové společnosti“ nebo „společnosti řízené nájemníky“, které nahrazují místní úřady. Pokud si některé z těchto organizací v rámci „dobrovolného bytového sektoru“ přejí získat od centrální nebo místní vlády státní dotace na výstavbu nebo opravy, je třeba, aby se prostřednictvím státního výkonného orgánu Housing Corporation, který zodpovídá za poskytování prostředků, kontrolu a regulaci, staly „registrovaným pronajímatelem sociálního bydlení (RSL)“.

 

Některá bytová sdružení nejsou registrována, ale spadají do obecně přijímané definice sociálního bydlení; mnohá jsou pobočkami registrovaných pronajímatelů sociálního bydlení. Ekvivalentním orgánem ve Skotsku je Scottish Homes, zatímco činnosti ve Walesu a Severním Irsku jsou řízeny přímo ministerstvy (viz kapitola 4). (U odkazů na Housing Corporation se stejné principy týkají i těchto dalších orgánů.)

 

Existuje velmi málo institucí označených jako „bytová sdružení“, která mohou být ziskovou společností s ručením omezeným, ale ta mají malý bytový fond a nejsou považována za součást sociálního bydlení.

 

Tato zpráva se zabývá převážně „dobrovolným“ sektorem, i když některé odkazy se mohou týkat i obecních bytů.

 

Trh s byty

 

Sektor	1910	1979	1997
Vlastnictví domu	10 %	58 %	68 %
Pronájem v soukromém domě	90 %	10 %	11 %
Obecní úřady		30 %	16 %
Bytová sdružení		2 %	5 %
Celkový počet domácností		20,8 mil.	20,7 mil.

 

Velká Británie má necelých 60 mil. obyvatel. Více než dvě třetiny bydlí ve vlastním domě nebo bytě, něco přes 10 % si pronajímá od soukromých vlastníků, jedna šestina jsou nájemníci obecních bytů a 5 % má pronajaté bydlení od bytových sdružení. Stále roste počet lidí bez domova, kteří žijí na ulici nebo dočasně u příbuzných nebo přátel.

 

Vlastnictví domu

 

Mohutný nárůst počtu lidí, kteří bydlí ve vlastním domě nebo bytě, má kořeny
v devatenáctém století, kdy byly zakládány společné stavební společnosti vlastněné jednotlivci, které zajišťovaly členům bezpečnou formu spoření a pomáhaly jim s koupí domu. Panovala všeobecná nespokojenost se standardem a kvalitou sektoru nájemního bydlení. Bydlení ve vlastním domě zaznamenalo prudký nárůst po první světové válce díky podpoře centrální vlády formou daňového zvýhodnění.

 

Zavedení „kupního práva“ v roce 1980 dalo většině nájemců sociálního bydlení právo koupit si svůj dům s velkorysou slevou: do poloviny 90. let tak učinilo 1,2 milionu nájemců.

 

Tento nárůst byl také posilován formami podílového vlastnictví, které stimulovalo lidi, kteří si nemohli dovolit plné vlastnictví, aby získali podíl na svém bydlení.

 

Velká recese na konci 80. a na počátku 90. let způsobila náhlý pokles cen domů a zpomalila růst bydlení ve vlastním. Svého času vlastnily téměř dva miliony lidí domy nebo byty, jejichž cena byla nižší než jejich úvěry („negativní hodnota majetku“). Většina expertů se nyní domnívá, že sektor poroste jen pomalu. Daňové zvýhodnění pro majitele domů, kteří si koupili své domy prostřednictvím hypotéky, bylo zrušeno před dvaceti lety.

 

 

 

 

Pronájem v soukromých domech

 

Od počátku století převažovali v sektoru pronájmů v soukromých domech jednotlivci, pronajímající jeden nebo nejvýše několik málo domů. Podmínky byly obecně slabé. Tvrdé kontroly nájmu, zavedené částečně kvůli skandálům, kterých se dopustili pronajímatelé, snížily atraktivitu sektoru, a ten se koncem 80. let propadl pod deset procent bytového fondu.

 

Od roku 1980 byly učiněny mnohé pokusy o oživení sektoru včetně uvolnění kontrol nájmů, ale ty v nejlepším případě pouze zastavily pokles.

 

Předchozí konzervativní vláda zavedla daňové zvýhodnění pro propagaci „fondů pro bytové investice“, ale experti nevěří, že by to stačilo k výraznému povzbuzení pronajímání v soukromých domech.

 

Existuje řada dalších forem pronájmů v soukromých domech, např. vázané ubytování, které je spojeno se zaměstnáním. Takový typ bývá často označován jako služební pronájem a obecně se práva na obsazení udělují pouze na dobu trvání zaměstnaneckého poměru.

 

Sociální pronájem: místní úřady

 

Místní úřady v letech 1920 až 1980 vystavěly více než pět milionů domů a bytů, ale tento počet se snížil, protože z více než milionu nájemníků se stali vlastníci domů a bytů podle kupního práva. Nájemníci mají záruku pronájmu a podle charty nájemníků z roku 1980 mohou dále pronajímat a provádět úpravy. Nájemné bylo díky subvencím centrální vlády udržováno na nízké úrovni, ale během 80. let se zvýšilo, protože subvence byly zrušeny. Nyní centrální vláda provádí účinné kontroly úrovně zvyšování nájemného.

 

Sociální pronájem: bytová sdružení

 

Bytová sdružení ve Velké Británii nyní vlastní nebo spravují kolem 2 mil. bytů. Sektor se koncem 80. let rozšířil díky převodům domů a bytů od místních úřadů, většinou na speciálně vytvořená nová bytová sdružení. Jed v období mezi lety 2004 – 2014 bylo vystavěno více než 400.000 bytů.

 

 

Bezdomovectví

 

Na základě ustanovení zákona o osobách bez domova z roku 1977 mají místní úřady povinnost poskytnout trvalé ubytování rodinám bez domova s dětmi.

 

Kvůli nedostatku vhodných domů je řada z nich dočasně umístěna do penzionů, dokud nebude nalezeno příslušné bydlení. Právní úprava bydlení se proto též věnuje pojmu obydlí, sdílené obydlí (viz další kapitoly).

 

Zákon rovněž uděluje stejná práva lidem bez domova, kteří jsou postižení, nemocní nebo byli propuštěni z nemocnice nebo psychiatrické léčebny.

 

Značné množství převážně mladých lidí žije na základě neformální dohody s rodiči nebo přáteli. V mnoha případech je to proto, že si nemohou dovolit koupit nebo sehnat záruku na vlastní dům nebo byt nebo nemohou nikde najít žádný vhodný pronájem. Tito lidé jsou často označování jako „skrytí bezdomovci“.

 

 

 

 

2. PŮVOD A HISTORIE SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ

 

Původ

 

Hnutí dobrovolného bydlení má původ v chudobincích zakládaných před více než sedmi sty lety pro poskytnutí domova „zasloužilým chudým“. V devatenáctém století vedly špatné podmínky bydlení filantropické průmyslníky, jako byl William Sutton a George Peabody, k budování bytových nadací, která by poskytovala levné bydlení. V 70. letech 19. století odhalila Královská komise ubohé podmínky, s jakými se potýkalo hodně dělnických rodin. Bylo přijato jen několik málo okamžitých opatření, i když byly vybudovány struktury, které umožňovaly místním úřadům poskytovat nájemní bydlení.

 

Na počátku dvacátého století se noví filantropové, např. Joseph Rowntree a George Cadbury, také zajímali o zoufalé sociální podmínky a s vidinou lepší budoucnosti pro své zaměstnance vkládali peníze do bytových projektů.

 

Předválečné období

 

Kolem první světové války tvořili majitelé bytů jen 10 %, ostatních 90 % žilo v pronajatých bytech soukromých domů. Sociální bydlení představovalo nanejvýš několik tisíc příbytků.

 

Nespokojenost se stavem bydlení a přání poskytnout „domov hodný hrdinů“ vedly místní úřady po první světové války k poskytování nájemního bydlení.

 

20. a 30. léta přinesla s rozvojem hnutí zahradních měst impulz pro bytová sdružení, ale ta ještě kolem vypuknutí druhé světové války představovala jen nepatrnou část celkového trhu s byty.

 

Poválečné období

 

Skutečná expanze sociálního bydlení začala po druhé světové válce rozsáhlými programy asanací chudinských čtvrtí a novou výstavbou domů pro rostoucí populaci. Tato expanze se částečně projevila vznikem nových měst převážně v okolí Londýna, která měla poskytnout ubytování lidem z centra hlavního města, což mělo vyřešit přelidněnost a vytvořit nové pracovní příležitosti ve velkých průmyslových zástavbách.

 

Bytová sdružení také začala růst v souvislosti se zřizováním mnoha průmyslových bytových společností, které zakládali zaměstnavatelé pro své dělníky.

 

Od poloviny 60. let do 70. let s podporou vlády obou hlavních politických stran nastala stavební konjunktura s každoročním přírůstkem 150 000 nových bytů. Mnoho bytů bylo ve výškových a montovaných bytových domech, ale některé z nich zaznamenaly problémy a musely být zbourány.

 

Od poloviny 70. let začala centrální vláda omezovat míru výstavby. Bytová sdružení nadále rostla, ale kolem 60. let stále nabízela méně než čtvrt milionu bytů. Události spojené s excesy některých soukromých pronajímatelů a existence bezdomovectví vedly k vytvoření charity Shelter, která vytvořila v řadě anglických měst zárodek bytových sdružení, které byly podporovány dobročinnými fondy a úvěry a dotacemi místních úřadů.

 

V roce 1964 se zrodila nová forma levného vlastnictví obydlí, zvaná spoluvlastnictví, kterou spravovala nová společnost Housing Corporation – většina ubytovaných se nakonec vykoupila do plného vlastnictví.

 

Politický tlak vedl v roce 1974 k vydání zákona o bydlení, který stanovil rámec pro poskytování veřejných prostředků pro nájemní bydlení prostřednictvím bytových sdružení (grant bytových sdružení/HAG, nyní grant sociálního bydlení/SHG) a začala velká expanze, kdy se tempo rychle zdvojnásobilo. Oblast působnosti Housing Corporation se změnila, aby bylo možné rozdělovat prostředky a kontrolovat a dohlížet na aktivity bytových sdružení. Důsledkem zákona byl i mohutný rozvoj rekonstrukcí starších zchátralých nemovitostí v centrech měst.

 

80. léta: snížení počtu obecních bytů

 

Nástup konzervativní vlády v roce 1979 zahájil dramatickou změnu v poskytování sociálního bydlení a silnou podporu bydlení ve vlastním. Programy obecního bydlení byly silně omezeny a zákon o bydlení z roku 1980 zavedl kupní právo pro nájemce obecních bytů a bytů některých bytových sdružení. To začalo být populární a během desetiletí si své vlastní bydlení koupila více než třetina z pěti milionů nájemníků obecních bytů. Bytová sdružení se stala vládou zvolenou cestou pro poskytování nového sociálního bydlení. Na počátku 90. let místní úřady postavily už jen několik set bytů, zatímco bytová sdružení nabízela 35–40 000 bytů. Přesto to v obou případech bylo hluboko pod úrovní 70. let.

 

Místní úřady měly také omezenou částku, kterou mohly vynaložit na svůj stávající fond, a v důsledku toho se hodně velkých nemovitostí ocitlo v havarijním stavu.

 

Na počátku 90. let stoupl počet bytů spravovaných bytovými sdruženími značně nad jeden milion, což činilo asi 4 % celkového anglického bytového fondu. Celkový počet narostl převodem majetku od místních úřadů, přestože obce stále spravovaly asi čtyři miliony bytů.

 

Současný vývoj

 

Podle zákona o bydlení z roku 1988 zahájila konzervativní vláda další rozšiřování bytových sdružení tím, že umožnila použití soukromých prostředků k doplnění veřejných financí. To vedlo k posunu od systému velkých kapitálových subvencí a nízkého nájemného k vyššímu nájemnému podporovanému příspěvky na nájemné a subvencemi na nájemné pro místní úřady. Do té doby většina nájemníků platila za nájemné o něco více než 5 až 10 % svých příjmů.

 

Podle nového systému dostávají bytová sdružení nižší dotace – nyní 54 % průměrných anglických systémových výdajů – a půjčují si od bank nebo na kapitálových trzích, aby financovala zbytek svého rozvoje. Tyto úvěry nejsou zaručeny vládou, a proto se nezapočítávají do celkových vládních půjček. Nájemné dramaticky vzrostlo, aby zaplatilo úroky z těchto úvěrů. Většina nových nájemníků spoléhá na vysokou výši příspěvků, aby mohli zaplatit nájemné, a vládní výdaje letí vzhůru. Tito zaměstnaní nájemníci platí za nájemné částku, která odpovídá 35 % i víc jejich příjmu.

 

Výše kapitálu poskytovaná centrální vládou na nové byty v prvních několika letech rychle stoupala, až dosáhla počátkem 90. let více než 2 bilionů £. Od té doby byla však tato částka snížena na méně než polovinu.

 

Vláda také víc podporovala místní úřady, aby převáděly své fondy na bytová sdružení. Kolem roku 1999 bylo více než 325 000 bytů převedeno na bytová sdružení, z nichž většina byla založena speciálně pro tento účel (Sdružení pro rozsáhlé dobrovolné převody, známá jako LSVT). Nájemníci museli volit ve prospěch převodu. Peníze do fondu pro pořízení i zhodnocení byly opatřeny na peněžních trzích soukromého sektoru.

 

V roce 1996 zavedla konzervativní vláda novou legislativu, která umožňuje místním úřadům vytvářet místní bytové společnosti mimo kontrolu obce a začít řešit havarijní stav. Záměrem je, aby fungovaly podobně jako městské bytové společnosti v jiných částech Evropy, například HLM ve Francii. Vláda také poskytla nějaké prostředky, aby pomohla řadě programů odstartovat.

 

Bytová sdružení se také zapojila do poskytování různých forem vlastnictví levných bytů, jako je například podílové vlastnictví, kombinace nájmu a vlastnictví, opět s vládní podporou.

 

3. CO JE SOCIÁLNÍ BYDLENÍ?

 

Ve Velké Británii neexistuje oficiální definice sociálního bydlení, ačkoliv vládní dotace na sociální bydlení jsou dostupné pouze pro neziskové pronajímatele sociálních bytů – „registrované sociální pronajímatele“ – které registruje a kontroluje Housing Corporation.

 

Pronajímatelé sociálních bytů (bytová sdružení)

 

Dvě třetiny bytových sdružení jsou charitativní, a proto je jejich cílem pomáhat lidem v nouzi. Zákon o bydlení z roku 1988 stanovil, že nájemné by mělo být „finančně dostupné pro lidi se špatně placeným zaměstnáním“, přestože neexistuje definice, co to znamená. Předpokládá se také, že bytová sdružení budou pomáhat místním úřadům s plněním jejich závazků podle zákonů z roku 1977 o pomoci rodinám bez domova najít bydlení, což je podmínkou pro udělení dotací. V některých případech to představuje pro obce poskytnutí 100 % při účasti v nových programech.

 

Bytová sdružení spravují dobrovolní, neplacení členové rady nebo výboru, kteří rozhodují o politice a zodpovídají za vlastní řízení a kontrolu organizace. Mnoho malých sdružení stále pracuje na zcela bezplatném základě, třebaže personál tvoří většinou zaměstnanci.

 

Bytová sdružení spravují ve Velké Británii 2 miliony bytů a domů. Většina z nich je pronajímána a vlastníky jsou samotná sdružení. Asi 100 000 z nich je spravováno buď jménem jiných organizací nebo jednotlivců, nebo to jsou nemovitosti v podílovém vlastnictví, kde majitel platí částečně nájemné a částečně hypotéku.

 

V Anglii působí okolo 1 700 bytových družstev, ale většina z nich nabízí jen několik bytů. Ale 80 z nich má ve správě více než 5 000 bytů.

 

Největší bytové sdružení na vrcholu žebříčku (North British HA) momentálně spravuje více než 42 000 bytů a domů. Dvacet bytových sdružení spravuje každé více než 10 000 bytů a domů. Padesát největších sdružení spravuje více než polovinu celkového fondu.

 

Ve Skotsku existuje asi 200 bytových sdružení, která spravují kolem 110 000 bytů a domů. Největší z nich má asi 5 000 bytů a domů, ale většinou jsou docela malá a jejich základem jsou místních komunity.

 

Bytová sdružení v Severním Irsku mají krátkou historii – sektor se vyvinul během posledních 20 let. Je tam asi 45 družstev, která spravují 16 500 bytů a domů. Největší má 2 300 bytů a domů.

 

Ve Walesu spravuje asi 65 družstev 50 000 bytů a domů. Největší z nich, Wales and West, jich spravuje 8 500.

 

Přes hranice působí nanejvýš tři nebo čtyři sdružení.

 

Sdružení mají celkem více než 50 000 zaměstnanců na plný úvazek a 25 000 zaměstnanců na částečný úvazek.

 

Převážná většina obyvatel je v bytové nouzi: kolem 80 % nových nájemníků jsou domácnosti nezaměstnaných, které jsou nějakou měrou závislé na dávkách sociálního zabezpečení.

 

Místní úřady

 

Obce spravují čtyři miliony bytů a domů. Mnohá velká města mají 35 000 i víc bytů a domů, ale menší obce mohou vlastnit méně než 2 000 bytů a bytů.

 

Místní bytové společnosti

 

Jedná se o poměrně nové organizace vybudované podle zákona o bydlení z roku 1996. Stejně jako bytová sdružení jsou registrovány u Housing Corporation, ale jsou budovány jako neziskové společnosti s ručením omezeným. Obce si mohou ponechat menšinový podíl a jmenovat menšinovou část vedení. Nájemníci musejí schválit jejich založení. Některé z nich jsou pobočkami bytových sdružení.

 

 

4. VLÁDA A POLITICKÝ RÁMEC

 

Finanční i kontrolní struktury, na jejichž základě sociální bydlení funguje, jsou diktovány centrální vládou prostřednictvím legislativy v parlamentu.

 

Současnou strukturu sociálního bydlení určuje řada parlamentních zákonů:

• Zákon o bydlení z roku 1974. Dal Housing Corporation zodpovědnost k poskytování dotací pro bytová sdružení bytovým sdružením a jejich kontrole.
• Zákon o osobách bez domova z roku 1977. Pověřil místní úřady zodpovědností za poskytování trvalého ubytování rodinám bez domova a osamělým lidem bez domova se zdravotními problémy a postiženími.
• Zákon o bydlení z roku 1980. Zavedl kupní právo za zlevněnou cenu pro většinu nájemníků obecních bytů a domů a necharitativních bytových sdružení.
• Zákon o bydlení z roku 1988. Umožnil bytovým sdružením získávat soukromé prostředky na podporu dotací pro bytová sdružení a současně je předefinoval jako součást soukromého sektoru bez vládních záruk.
• Zákon o bydlení z roku 1996. Založil registr pronajímatelů sociálního bydlení (RSL) pro bytová sdružení a neziskové společnosti, například pro místní bytové společnosti. Grant pro bytová sdružení (HAG) byl nahrazen grantem pro sociální bydlení. Také přezkoumal pravidla pro pronajímatele a nájemníky a změnil povinnosti místních úřadů ve způsobu, jakým poskytují bydlení pro lidi bez domova.

 

Existuje množství dalších zákonů, které pokrývají řadu aspektů místních vlád, a financování, které kontrolují a omezují výdaje obcí a vyžadují od nich, aby financovaly své služby, včetně správy bytů a domů, z nuceného výběrového řízení (CCT).

 

Vláda

 

Na poskytování bydlení dohlíží Ministerstvo životního prostředí, dopravy a regionů (DETR). Stanovuje bytovou politiku a každý rok jedná s britským Ministerstvem financí o výši státních výdajů na sociální bydlení pro místní vlády i bytová sdružení.

 

Zodpovídá rovněž za sestavování stavebních předpisů, které nařizují minimální standardy.

 

Housing Corporation

 

Tento orgán jako agentura nebo polovládní instituce DETR zodpovídá za kontrolu stávajících a registraci nových bytových sdružení a za rozdělování dotací na sociální bydlení. Celkovou výši, kterou může poskytnout, stanovuje každý rok vláda. Rozdělování dotací podle oblasti a typu projektu je stanoveno „schváleným rozvojovým programem“. Registrovaní pronajímatelé sociálního bydlení musejí odevzdávat Housing Corporation pravidelné statistické výkazy a výroční zprávy o své činnosti.

 

Scottish Homes

 

Za obdobné funkce jako Housing Corporation v Anglii zodpovídá ve Skotsku Scottish Homes. Z historických důvodů také spravuje své vlastní byty a domy, které byly ale převedeny na jiné organizace, převážně na bytová sdružení. Nový skotský parlament nyní přebírá za bytovou politiku přímou zodpovědnost.

 

Tai Cymru (Bydlení pro Wales)

 

V roce 1998 založila velšská bytová sdružení tzv. Tai Cymru, podobnou agenturu, jako je Housing Corporation. Nová labouristická vláda však tuto organizaci rozpustila a její funkce byly převedeny na Welsh Office. Politiku bude kontrolovat a stanovovat nové Velšské shromáždění.

 

Severní Irsko

 

Na veškeré financování a kontrolu bytových družstev v Severním Irsku dohlíží Northern Ireland Housing Executive, součást Northern Ireland Office.

 

 

 

Místní úřady

 

Kontrola úlohy místních úřadů za posledních dvacet let vzrůstá. Kromě zodpovědnosti za správu stávajícího fondu čtyř milionů obecních bytů a domů má nyní spíše strategickou roli. To zahrnuje definování potřeb bydlení v dané oblasti a plánování splnění těchto potřeb.

 

Výše prostředků na byty a domy, poskytovaná místními vládami, byla snížena: většina z nich jde na úpravy stávajících bytů a domů. Místní vlády mohou také financovat bytová sdružení (LA HAG); na oplátku získávají právo jmenovat lidi do nových pronájmů.

 

Podle zákona z roku 1977 obce zodpovídají za nalezení trvalého bydliště pro rodiny bez domova. Činí tak prostřednictvím vlastního bytového fondu, využíváním nominačních práv u bytových sdružení nebo umísťováním lidí v rámci soukromého sektoru nájemního bydlení.

 

Místní úřady rovněž zodpovídají za sestavování plánů pro své území se stanovením povoleného typu rozvoje a za udělování povolení k plánování nových projektů.

 

Ostatní ministerstva a vládní orgány

 

Na pomoc lidem, kteří si nemohou dovolit nájemné účtované pronajímateli, poskytuje Ministerstvo sociálního zabezpečení příspěvek na bydlení. Systém žádostí a výplat je spravován místními úřady a platby mohou jít přímo pronajímatelům.

 

V případě lidí s psychickými a jinými zdravotními problémy a postiženími, kteří potřebují péči, zodpovídá za celkovou bytovou politiku Ministerstvo zdravotnictví prostřednictvím veřejných programů. Tuto politiku spravují regionální a oblastní orgány zdravotní péče. V některých případech mohou také poskytovat levné pozemky nebo finanční dotace bytovým sdružením za účelem poskytování bydlení.

 

Náklady na péči pro ubytované poskytují zdravotní fondy a útvary sociálních služeb místních úřadů.

 

Obdobně britské Ministerstvo vnitra navrhuje politiku pro poskytování bydlení propuštěným vězňům a některá bytová sdružení se na tuto formu poskytování bydlení specializují.

 

Ostatní veřejné instituce

 

S růstem dalšího vzdělávání vzrostla poptávka po ubytování studentů. Kvůli omezeným financím se mnoho vzdělávacích institucí obrátilo na bytová sdružení, aby vypracovala a spravovala projekty.

 

Obdobně se mnohé zdravotní fondy přeměňují na bytová sdružení, aby mohly poskytovat a spravovat ubytování pro své zaměstnance.

 

 

 

 

 

 

5. PRÁVNÍ STATUS A STRUKTURA

 

Místní úřady

 

Bytová politika místních úřadů je součástí státního sektoru a je přísně kontrolována centrální vládou: výdaje jsou započítávány do celkových státních financí. Poskytované byty a domy spravuje bytový útvar, i když nyní byla vypsána soutěž, aby byla umožněna účast soukromého sektoru (nucené výběrové řízení/CCT). Labouristická vláda to nahradila systémem „nejlepší ceny“.

 

Bytový útvar také každoročně žádá o schválení úvěrů centrální vládou, aby mohl provádět úpravy nebo opravy bytů a domů nebo financovat bytová sdružení, která poskytují nové byty a domy. Kromě toho může požádat o prostředky na rekonstrukce na základě četných programů prostřednictvím partnerů ze soukromého a veřejného sektoru.

 

O politice rozhoduje bytový výbor složený z jedenácti radních a nakonec samo celé zastupitelstvo. Obce mají za povinnost sestavovat strategický plán bydlení a zodpovídají také za poskytování plánovacích systémů.

 

Bytová sdružení (registrovaní pronajímatelé sociálních bytů/RSL)

 

Bytová sdružení (RSL) pracují podle předpisů stanovených zákonem a jsou podřízena přímo nebo nepřímo mnoha oficiálním institucím, např. Charity Commissioners, Housing Corporation a Registry of Friendly Societies. Většina bytových sdružení je charitativních. Termín „bytové sdružení“ je všeobecný a zahrnuje jiná označení, např. bytová společnost nebo bytový trust.

 

Představenstva nebo výbory jsou dobrovolné – členové nedostávají žádný plat kromě omezených výdajů, jako je například cestovné. Většina sdružení má akcionáře, kteří zodpovídají za volbu představenstva nebo výboru.

 

U bytových sdružení, která si nepřejí dostávat státní dotace nebo subvenci, není vyžadována registrace jako RSL.

 

Industriální a podpůrné společnosti (I&P)

 

Většina bytových sdružení je registrována jako I&P společnosti, což znamená, že musejí být neziskové a jsou zakládány ve prospěch společnosti. Získávají výhody ručení omezeného. Mohou to být charitativní, necharitativní nebo svépomocné organizace, například bytová družstva.

Charitativní bytová sdružení

 

Práce dvou třetin bytových sdružení má charitativní charakter, a proto musejí být noví nájemníci vybíráni na základě toho, že jsou chudí, staří, postižení nebo nemocní. Charitativní charakter poskytuje daňové zvýhodnění a nájemníci jsou vyloučeni z uplatnění kupního práva.

 

Necharitativní bytová sdružení

Necharitativní I&P společnosti mohou poskytovat pronájmy širším skupinám lidí, ačkoliv v praxi většinou stále ubytovávají ty nejpotřebnější. Jsou také schopny vykonávat činnosti, které by pro charity nebyly legální. Některá charitativní bytová sdružení mají necharitativní pobočky, které jim umožňují pustit se do rozsáhlejších aktivit. Mnoho nájemců u necharitativních bytových sdružení má právo koupit si svůj dům se slevou.

 

Družstva

Bytová družstva jsou bytová sdružení, jejichž nájemci a potenciální nájemci jsou členy a akcionáři.

 

Spoluvlastnictví

Forma pronájmu založená v 60. letech, podle které mají uživatelé při odchodu nárok na významnou částku – nyní mohou také svůj dům úplně koupit. Nedostávají státní subvence.

 

Chudobincové fondy

Dlouho existující forma charity poskytující bydlení starým lidem. Některé z nich jsou registrovanými bytovými sdruženími. Na pronájem jsou uplatňována různá právní uspořádání.

 

Sdružení pro rozsáhlé dobrovolné převody (LSVT)

Asi 80 obcí spravujících kolem 325 000 domů převedlo svůj bytový fond na speciálně vytvořená bytová sdružení (LSVT).

 

Místní bytové společnosti (LHC)

Některé obce zřizují neziskové bytové společnosti (LHC), které přímo neřídí. Musejí být registrovány u Housing Corporation jako pronajímatelé sociálního bydlení. Někteří členové představenstva mohou být voleni zvláštním voličstvem jako nájemci nebo radní.

 

Společnosti BES (programy rozšiřování činností)

Koncem 80. let ve snaze pozvednout soukromý sektor nájemního bydlení vláda zavedla daňové stimuly na pět let pro společnosti programů rozšiřování činností. Podle tohoto projektu bylo postaveno 80 000 bytů, z nichž 50 000 bylo poskytnuto bytovým sdružením. Technicky jsou to instituce soukromého sektoru a musejí splňovat právní požadavky obdobných institucí.

 

 

 

 

 

 

 

6. ČINNOSTI BYTOVÝCH SDRUŽENÍ

 

Účel a cíl

 

Ačkoliv neexistuje oficiální definice účelu bytových sdružení, většinu původně založily malé skupiny jednotlivců, které měly zájem zlepšit podmínky bydlení nejchudších vrstev společnosti a skoncovat s bezdomovectvím.

 

Mnohé z nich začlenily tyto původní cíle do „úkolového prohlášení“ nebo specifikace účelu. Zde je několik příkladů:

 

„Splňovat potřeby bydlení poskytováním domů a bytů k pronájmu nebo prodeji za ceny dostupné těm, kteří nejsou schopni soutěžit na otevřeném trhu, a zajišťovat řádné spravování a údržbu bytového fondu.“ (Peddars Way HA)

 

„Naším cílem je budovat komunity, zlepšovat životní prostředí a zvyšovat kvalitu života těch, kdo žijí v našich domech.“ (Nottingham Community HA)

 

Hlavními skupinami ubytovanými u bytových sdružení jsou rodiny s nízkými příjmy, starší osoby, postižené osoby, zranitelní osamělí lidé, osoby trpící psychickými a jinými zdravotními problémy, lidé s jinými zvláštními potřebami, například ti, kteří mají problémy s učením, a lidé bez domova. Některá sdružení se zaměřují na konkrétní skupiny, např. na osoby z barevných nebo menšinových etnických komunit.

 

Protože místní úřady mají ze zákona povinnost opatřovat bydlení rodinám bez domova a dalším ohroženým skupinám, většina sdružení přebírá návrhy na pronájmy od obcí. Jejich každodenní činnost výrazně ovlivňují rozhodnutí regulačních orgánů, jako je Housing Corporation, které mají v rámci různých zákonů o bydlení značnou volnost jednání.

 

Činnosti

 

Kromě výstavby nových nebo úpravy starších bytů a domů spočívá většina činností bytových sdružení ve správě a údržbě stávajících domů a bytů. Stále více se začínají zabývat dalšími činnostmi, jako je správa nemovitostí, ve prospěch jednotlivců a společností ze soukromého sektoru.

 

Zabývají se rovněž poskytováním dalších zařízení, a tím pomáhají komunitám rozvíjet a zajišťovat jejich stabilitu. Může to být výstavba denního pečovatelského nebo zdravotního střediska nebo poskytování komerčních prostor, například prodejen. V mnoha případech sdružení vybízejí nebo žádají stavební firmy, které pro ně pracují, aby do svých projektů zaškolily a zaměstnaly místní pracovní sílu. Tyto činnosti mají vládní podporu a jsou označovány termínem „bydlení plus“.

 

Nová výstavba

 

V 60. a 70. letech představovaly převážnou část činností bytových sdružení rekonstrukce starších nemovitostí. Ale během 80. let nastal posun spíše k nové výstavbě. Do poloviny 80. let kladla sdružení značný důraz na opatřování bydlení pro osoby se speciálními potřebami. Ale během tohoto desetiletí, tak jak se bytová sdružení stala hlavními poskytovateli nového sociálního bydlení, se důraz přenesl na obecné potřeby a bydlení pro rodiny, aby se vypořádala s narůstajícím problémem bezdomovectví.

 

Nová výstavba bytových sdružení se soustřeďuje na oblasti s největšími potřebami. Každoročně „soutěží“ o dotace na sociální bydlení, přičemž tyto dotace jsou udělovány těm, kdo přijdou s cenově nejvýhodnějším řešením.

 

Vláda navíc poskytuje další prostředky prostřednictvím nejrůznějších regeneračních iniciativ (například Estates Action, Single Regeneration Budget, Estates Renewal Challenge Fund), které mají většinou charakter soutěže.

 

Labouristická vláda přišla s programem „New Deal“, který všechny tyto iniciativy nahradí a který má za cíl pomáhat dlouhodobě nezaměstnaným najít práci. To představuje víc než pouhé opatření bydlení a velký důraz je kladen na poskytování pracovních příležitostí prostřednictvím spolupráce soukromého a veřejného prostoru.

 

Mnohá sdružení se již zapojila, protože velká část jejich činností je soustředěna v chudinských oblastech, a uskutečňují programy zaměstnávání a kurzů pro místní pracovní síly k přípravám staveb nebo k rozvoji komunity.

 

Další činnosti

 

Pečovatelské služby. Nedávno se bytová sdružení začala rozvíjet nad rámec pouhého opatřování bydlení k pronájmu směrem k poskytování dalších služeb, například pečovatelských, včetně provozování rezidenčních pečovatelských domů. Za nižší cenu, ale na srovnatelné úrovni, rozšířila bytová sdružení svou pomoc také na ostatní lidi z komunity prostřednictvím poplašných systémů a denních center nabízejících pomoc a společenský styk. To umožňuje více lidem zůstat ve svých vlastních domech.

 

Údržba a opravy. Zorganizovat nebo zaplatit vylepšení a opravy příbytků představuje pro mnohé starší majitele domů a bytů problém. Za posledních deset let byla vytvořena síť odborníků na údržbu a opravy nebo agentur „zůstaň, kde jsi“ – řada z nich jako pobočky bytových sdružení – které poradí a pomohou s prováděním nezbytných prací, obvykle s pomocí dotací od místních úřadů.

 

Domovy. Během posledních čtyř let byl v Anglii zaváděn francouzský model „domovů“, který poskytuje ubytování a kurzy pro mladé lidi. Bytová sdružení stavějí a spravují ubytovny, pracují se vzdělávacími a podnikovými radami.

 

Další iniciativy. Bytová sdružení se začala zabývat podporou opatřování bydlení pro lidi v nouzi prostřednictvím projektů jako HAMA (bytová sdružení jako hlavní zástupce) pronajímáním prázdných domů a bytů v soukromém vlastnictví, spoluprací s vlastníky nemovitostí při pronajímání bytů nad prodejnami, programy rozšiřování činností (BES), díky nimž sdružení poskytla 50 000 pronájmů v soukromých domech, a osvobozením od hypotéky – aby umožnila lidem, kteří si nemohou dovolit platit splátky, zůstat v jejich domech a bytech jako nájemci a nikoli jako vlastníci.

 

Mnohá sdružení rozvíjejí projekty pronájmů v soukromých domech, kterých se netýkají státní dotace. Jsou obvykle určeny pro nižší až střední příjmové skupiny (často samotné osoby a mladé páry), které si nemohou dovolit koupi, ale nemají nárok na sociální bydlení.

 

Sdružení využívají své finanční síly k získání prostředků na tyto programy, které představují pronájmy za finančně dostupné nebo tržní nájemné.

 

Při poskytování ubytování pro sestry, lékaře, studenty a učitele spolupracují sdružení rovněž se zdravotními úřady a vzdělávacími nadacemi.

 

 

7. KONTROLA

 

Vnitřní kontrola

 

Konečná zodpovědnost za kontrolu bytových sdružení zůstává na představenstvu (v některých případech jde o správce majetku) a podkomisích, na které byly delegovány pravomoci. Pravomoci mohou být delegovány regionálními výbory nebo komisemi.

 

Sdružení v souladu se zákonnými požadavky zaměstnávají auditory pro kontrolu a schvalování svého účetnictví. Mnoho větších sdružení stále častěji zakládá sekce interního auditu pro zajištění správného využití prostředků.

 

Téměř všechna sdružení jsou členy národních federací a přijala „kodex správy a řízení podniku“ – na základě nezávislého výzkumu –, který stanoví zásady dobrého a zodpovědného řízení.

 

Obvykle se předpokládá, že pracovníci sdružení dodržují kodex správy a řízení podniku, který stanoví osvědčené postupy a má za cíl zabránit konfliktům zájmů nebo nepřípustnému nátlaku.

 

 

 

 

Vnější kontrola

 

Bytová sdružení mohou být založena různým způsobem, a proto podléhají přímo nebo nepřímo kontrole a přezkoumání mnoha orgánů veřejného sektoru, i když zdaleka nejdůležitější, pokud jde o řízení, je Housing Corporation (viz také kap. 5: Právní status).

 

Jakékoli sdružení, které si přeje získat státní dotace na bytové projekty, se musí zaregistrovat u Housing Corporation a podávat čtvrtletní a výroční zprávy o svých finančních, rozvojových a řídicích činnostech. Housing Corporation si může vyžádat další informace. Také vykonává kontrolní návštěvy ve sdružení obvykle jednou za tři až pět let, pokud nejsou důvody k pochybnostem o fungování.

 

V případě pochybností má Housing Corporation pravomoc provést zvláštní šetření a v závažnějších případech může zařadit sdružení do „sledovací“ kategorie, kde jsou šetření a inspekce častější.

 

Má také pravomoci jmenovat do výborů sdružení vlastní zástupce nebo vyměňovat členy výborů. Nejnovější legislativa tyto pravomoci ještě posílila: nyní je možné požadovat informace od účetních, právních zástupců, ostatních konzultantů a kohokoli dalšího včetně bývalých zaměstnanců. Tyto pravomoci se však využívají jen ve výjimečných případech.

 

Ačkoliv místní úřady poskytují i finanční prostředky, nemají kontrolní pravomoci a dokonce ani přístup k monitorovacím zprávám Housing Corporation, přestože většina sdružení s jejich poskytováním souhlasí.

 

Malá sdružení, která nemají žádnou novou výstavbu, podléhají nižšímu stupni prověřování a nevyžaduje se od nich poskytnutí stejného objemu informací.

 

Další instituce

 

Audit Commission, vládní orgán zřízený pro přezkoumávání finančních záležitostí orgánů veřejného sektoru, může také prověřovat bytová sdružení, ale to znamená rámcové studie v součinnosti s Housing Corporation. Dále National Audit Office, který prověřuje využití veřejných prostředků ve prospěch parlamentu, má určité pravomoci požadovat poskytování informací od bytových sdružení.

 

Registar of Companies má pravomoc kontrolovat činnosti všech společností včetně neziskových.

 

Charity Commision má také pravomoci týkající se charitativních bytových sdružení, ale většinu kontroly provádí Housing Corporation.

 

Nově zřízený vládní orgán Committee on Standards in Public Life (často uváděný jako Nolanův výbor podle jeho prvního předsedy) provádí šetření u bytových sdružení jako u „místních orgánů s veřejnými výdaji“ a stanoví zásady, na jejichž základě by měla sdružení pracovat. Většina jeho doporučení byla v souladu s kodexem správy a řízení podniku (viz vnitřní kontrola).

 

Místní úřady

 

Předpokládá se, že místní úřady dodržují předpisy stanovené pro státní úřady, a jejich činnosti jsou kontrolovány legislativou schválenou parlamentem, což dává Ministerstvu životního prostředí, dopravy a regionů značné pravomoci, pokud jde o způsob, jakým fungují. Prověřovat je může i Audit Comission a stížnosti na špatné hospodaření jednotlivců mohou být předávány nezávislému ombudsmanovi. Mají zodpovědnost i vůči místním lidem prostřednictvím volebního procesu.

 

 

8. STRATEGIE ROZVOJE

 

Národní strategie

 

Celková národní strategie pro rozvoj bytových sdružení je založena na potřebě stanovené indexem bytových potřeb, který bere v úvahu lokální faktory, jako jsou podmínky bytového fondu, nárůst a profil obyvatelstva. Navíc části země s největšími problémy mají z „důrazu na pozvednutí oblasti“, který zvyšuje podíl dostupných prostředků, výhody.

 

Dostupné prostředky – každoročně uváděné ve státním rozpočtu – pak Housing Corporation rozděluje v rámci regionů na základě konzultací s místními úřady a při splnění priorit centrální vlády. (Říká se tomu schválený program rozvoje/ADP.) Nedávno byly k prioritám zařazeny zvláštní příděly pro zemědělské oblasti a vrácené prostředky na rekonstrukci starších domů a bytů a využití ploch nevyužívaných pozemků s chátrající zástavbou dříve využívaných k jiným účelům a nikoli pro výstavbu na zelené louce.

 

 

Financování místních úřadů

 

Hodně místních úřadů poskytuje prostředky pro rozvoj bytových sdružení za stejných podmínek jako dotace, které poskytuje Housing Corporation. Místní úřady také financují bytová sdružení, aby jim pomohly při renovacích a úpravách vlastního majetku, který má často sníženou hodnotu a je zanedbaný.

 

Částka, kterou mohou místní úřady vynaložit, je stanovena na národní úrovni (schválení úvěru) s jednotlivými příděly na základě indexu obecných potřeb.

 

Nová labouristická vláda také umožnila obcím využít některé kapitálové příjmy získané z prodeje kupního práva na novou výstavbu – to bylo zastaveno konzervativní vládou.

 

Individuální strategie

 

Mnohá z největších sdružení působí v celé škále nejrůznějších sektorů, pokrývají města i zemědělské oblasti, poskytují bydlení splňující široký rámec potřeb včetně osamělých lidí, bydlení pro rodiny a starší osoby a také staví domy a byty pro lidi se zvláštními potřebami.

 

Existuje řada velkých sdružení, např. Hanover nebo Anchor, které se zaměřují na bydlení starších osob. V posledních letech se začaly budovat domy, které poskytují zvláštní péči, často vedle stávajících programů bytů pro přestálé.

 

Přestože několik sdružení působí po celé zemi, většina omezuje svou činnost na jednu oblast, například jediné město nebo hrabství. Většina menších sdružení je zaměřena na jedinou speciální potřebu, např. na ubytování osamělých lidí bez domova, postižených osob nebo lidí s poruchami učení.

 

Během posledního desetiletí bylo zřízeno mnoho sdružení určených k plnění potřeb černochů a menšinových etnických skupin. Donedávna těžila z výhod pozitivní finanční strategie Housing Corporation, která jim pomohla v růstu a dosažení finanční životaschopnosti.

 

Sdružení věnující se výstavbě

 

Celkem asi 300 bytových sdružení dostává každoročně prostředky na projekty, které zvýší jejich celkový fond. Kromě toho dalších 200 dostává malé peněžní částky na zhodnocování a opravy svých starších domů.

 

Některá sdružení nakupují již hotové projekty stavebních firem. Říká se jim „volně prodejné“. Jiná nakupují „existující uspokojivé“ domy a byty.

 

U větších projektů týkajících se skupiny bytových sdružení, která pracují jako partneři nebo konsorcia, je na realizaci výstavby často využito jen jedno nebo dvě sdružení, přičemž některé domy a byty jsou po dokončení převáděny na jiná sdružení.

 

 

 

9. STAVEBNÍ SMLOUVY A POŘIZOVÁNÍ

 

Bytová sdružení jako nezávislé organizace zodpovídají za své vlastní metody výběru a kontroly společností, které využívají k výstavbě a údržbě svého bytového fondu, a za další kontrakty, které uzavírají. Kvůli nutné odpovědnosti za využití veřejných peněz vypracovala sdružení formální metody výběru smluvních partnerů.

 

V oblasti výstavby a údržby nových domů většina dodržuje seznam schválených dodavatelů a konzultantů, kteří mohou být vyzváni k účasti na výběrovém řízení. Některá sdružení před přijetím tendrů zpracovávají přísná kritéria na základě různých faktorů, jako je finanční síla a výkonnost.

 

Výstavba a údržba

 

V minulosti sdružení dodržovala tradiční způsob zaměstnávání vlastního přizvaného architekta, který provedl návrh projektu před zahájením výběrového řízení na dodavatele stavby. Ale návrh a výstavba – pokud dodavatel zodpovídá za oba aspekty – nyní hrají velkou roli.

 

U jednotlivých kontraktů většina sdružení předává program výběrového řízení alespoň třem dodavatelům. V některých případech sdružení využívají k provedení výběrového řízení své odborné poradce, například architekty a stavební dozor. Architekti mohou být externí společnosti, partnerské organizace nebo mohou být v zaměstnaneckém poměru.

 

V některých případech několik sdružení založí partnerskou organizaci, často s účastí jednoho nebo dvou dodavatelů a místních úřadů, pro převzetí projektu a snížení nákladů. To se týká obvykle největších stavebních projektů v oblasti.

 

Mnohá menší sdružení využívají větší sdružení jako zprostředkovatele. Housing Corporation tento přístup často prosazuje, protože není žádoucí financovat vývoj přímo, dokud sdružení nedosáhnou finanční životaschopnosti, nebo protože nemají dostatečnou kvalifikaci.

 

Několik největších sdružení také pro dosažení úspor experimentuje s hromadnými nákupy materiálu a stavebních produktů, například kuchyňských linek. Ty pak stavební dodavatel využije v projektech.

 

Bytová sdružení dávají stále častěji nájemcům při úpravách a výměnách možnost volby.

 

Nyní se zkušebně zavádí nový přístup k pořizování, známý jako „smíšené komise“, kdy vybraná sdružení spolupracují s místními úřady na programech rozvoje, aby se splnily místní potřeby, i když domy budou ve vlastnictví sdružení.

 

 

 

Odpovědnost

 

Bytová sdružení fungují podobným způsobem jako většina ostatních organizací, ale s vyšším stupněm odpovědnosti, protože se jedná o veřejné peníze.

 

To se pravděpodobně nezmění, ačkoliv existuje jistý politický tlak na bytová sdružení, aby zajistila dosažení co nejvyšší účinnosti a cenově výhodného řešení nabídkou své bytové správy a jiných administrativních činností do soutěže způsobem, jaký vyžadují od místních úřadů.

 

Objevily se návrhy, že jako instituce financované z veřejných prostředků by se sdružení měla řídit stejnými evropskými pravidly pro uzavírání smluv, ale nevyžaduje se to, protože se jedná o nezávislé subjekty.

 

 

10. FINANCOVÁNÍ, SUBVENCE A ZDANĚNÍ

 

Koncem 80. let prošlo financování bytových sdružení velkými změnami, které souvisely se vstupem soukromých prostředků.

 

Do té doby byl veškerý rozvoj financován centrální a místní vládou, zčásti ze státních dotací a zčásti státními úvěry. Nájemné bylo stanoveno nezávislým komisařem pro nájemné a náklady na správu a údržbu byly přísně kontrolovány.

 

Podle nového uspořádání sdružení žádají o dostupné prostředky vůči míře dotací dané směrnicí na regionálním základě. Ta byla v uplynulých letech snížena a nyní činí v průměru 54 % (1997/99).

 

Posledních několik let se sdružením daří uspět s nabídkou o hodně nižší, než je tato míra, díky nízkým cenám pozemků a stavebních nákladů, programům křížových subvencí ze zisků z nájemného do další výstavby, ze zisku a rezerv a z vyšší úrovně nájemného.

 

Zbytek prostředků se půjčuje od městských institucí prostřednictvím úvěrů, vydáváním dluhopisů a dalšími finančními nástroji: v některých případech je získávají konsorcia bytových sdružení. Obvykle se prostředky půjčují na dobu delší než 35 let. Úroky a úvěry se splácejí z nájemného, které si stanovují sama sdružení. Příjmy z nájemného jsou do jisté míry garantované, protože vláda poskytuje nájemcům podporu prostřednictvím příspěvků na bydlení. Nárok na ně mají dnes téměř všichni nájemci.

 

V současné době centrální vláda poskytuje asi 600 mil. £ (i když počátkem 90. let celková výše dosáhla 2 bilionů £) a místní úřady přispívají dalšími 350 miliony £. Úvěry od soukromého sektoru nyní dosahují asi 1 bilionu £ ročně.

 

Prostředky od centrální vlády jsou poskytovány přes Housing Corporation, která vybízí k podávání nabídek a přiděluje prostředky na základě kritérií stanovených vládou. Tato instituce také monitoruje, jak jsou prostředky vynakládány, a stanoví, pro které náklady bude povolena dotace.

 

Financování ze státních prostředků ve Skotsku, Walesu a Severním Irsku dosahuje asi 200 mil. £ ročně. Celkově je míra dotací v těchto oblastech vyšší než v Anglii.

 

 

 

 

Bydlení se zvláštními potřebami (podporované)

 

Tyto programy se rozvíjejí v součinnosti se sociálními službami místních úřadů, zdravotními institucemi a charitativními agenturami zřizovanými pro splňování zvláštních potřeb – například invalidity – klientů. Poskytují různé formy podpory, např. příjmové náklady.

 

Bytová sdružení mohou předkládat Housing Corporation žádosti o získání správních příspěvků na speciální potřeby, které by jim pomohly vyrovnat některé ze souvisejících vícenákladů.

 

Kromě toho mohou sdružení v některých případech získat podporu pro další aspekty programů, které nesouvisejí vždy s bydlením a nesplňují nároky na financování z veřejných prostředků, od charit a charitativních nadací.

 

Jiné financování

 

Existuje řada vládních iniciativ, např. jednotný regenerační rozpočet, Estates Action a obnovovací fond pro majetkové problémy, jejichž prostřednictvím vláda rozděluje určité prostředky pro regeneraci chudších oblastí. Veškeré tyto prostředky jsou rozdělovány na základě soutěže mezi společenstvími, včetně bytových sdružení, která mají za cíl získat významné částky ze soukromých prostředků.

 

Programy mohou rovněž získat nepřímé subvence prostřednictvím plánovacích požadavků místních úřadů, aby soukromí developeři na velkých stavbách poskytli nějaké sociální bydlení. V některých případech se to může vyřešit tak, že developer postoupí jiné území nebo poskytne prostředky na výstavbu sociálního bydlení na jiném místě.

 

Převáděcí společnosti

 

Od konce 80. let asi osmdesát místních úřadů převedlo svůj bytový fond většinou na nově založená bytová sdružení (rozsáhlý dobrovolný převod/LSVT). Domy jsou kupovány dlouhodobě prostřednictvím půjček ze soukromého sektoru a řada z těchto sdružení pracuje v prvních několika letech s deficitem. Zamýšlejí soustředit se na zhodnocování svého stávajícího fondu prostřednictvím většinou malých rozvojových programů na poskytování nového bydlení: kvůli nedostatečným rezervám nejsou tak konkurenceschopné jako lépe zavedená sdružení.

 

Nová místní bytová sdružení zřizovaná podle zákona o bydlení z roku 1996 budou také financována z půjček ze soukromého sektoru. Většina se bude téměř výhradně zabývat úpravami a opravami stávajícího majetku spíše než rozvojem nových projektů.

 

 

 

 

Zdanění

 

Kvůli svému statutu neziskové organizace bytová sdružení fakticky neplatí daň ze zisku společnosti. Charitativní sdružení jsou osvobozena. Necharitativní sdružení musejí vypočítat daň ze zisku společnosti, ale dostávají daňové podpůrné dotace na vyrovnání platby. Ty jsou ale ohroženy a některá sdružení, kterých se to týká, již přešla na charitativní status.

 

Ve všech ostatních případech platí sdružení daně jako jakákoli jiná organizace. Jsou povinna odvádět daň z přidané hodnoty z renovačních programů, ale nikoli z nové výstavby. Dále odvádějí daň z ostatního zboží a služeb, na které je uvalena DPH.

 

Obecně mají status osvobození od placení DPH, což znamená, že nemusejí vybírat DPH z nájemného a poplatků za služby, ale naopak nemohou brát zřetel na žádnou daň, kterou zaplatila.

 

Za jistých okolností, v případě činností, které se většinou týkají prodeje majetku ve spoluvlastnictví, se mohou registrovat jako plátci DPH na tyto položky a nahradit nebo získat zpět daň, kterou zaplatila.

 

Vnitřní finance

 

Kvůli narůstající složitosti svých financí bytová sdružení vyvinula propracovanější řídicí systémy včetně funkcí vnitřního auditu za účelem kontroly a sledování svých operací.

 

Kromě toho si osvojují metody spravování zdrojů za účelem kontroly investic a financování vůbec.

 

 

11. DOSTUPNOST BYDLENÍ – POLITIKA PŘIDĚLOVÁNÍ

 

Sociální bydlení vždy charakterizuje nedostatek ubytovacích kapacit, což má za následek, že většina pronajímatelů si vede pořadníky, často na základě „bodového“ systému, souvisejícího s rozsahem osobních nebo rodinných potřeb. Body jsou udělovány za počet dětí, věk, postižení a faktory, jako je stěhování za prací, nevhodnost současného bydlení nebo bezdomovectví.

 

Místní úřady

 

Protože místní úřady nestavějí nové domy a protože zavedení kupního práva snížilo množství dostupného bydlení, hodně lidí musí čekat dlouhou dobu – často léta –, než získají pronájem. Od konce 80. let získaly většinu pronájmů rodiny, ale také lidé, kteří byli ze zákona uznání jako bezdomovci.

 

 

 

Bytová sdružení

 

K nárůstu bytových sdružení od 60. let došlo proto, že mnoho lidí nemělo nárok získat obecní byty a museli dlouho čekat. Sdružení se tedy ujímala poskytování bydlení pro určité skupiny a vedla svou vlastní přidělovací politiku.

 

Řada z nich převzala bodový systém. Sdružení, která poskytují speciální ubytování pro skupiny mentálně hendikepovaných nebo osob s jinými zvláštními potřebami, úzce spolupracují s dobročinnými agenturami a v některých případech se zdravotními institucemi nebo s místními úřady, které je odkazují na vhodné nájemce.

 

Protože se bytová sdružení stala během 80. let jedinými poskytovateli nových bytů, byla požádána, aby pomáhala místním úřadům s plněním právních závazků vůči lidem bez domova. V mnoha případech mají místní úřady 100% jmenovací právo – alespoň pro první pronájem – zejména pokud poskytují financované nebo subvencované pozemky.

 

Podobné priority jsou přijímány i při podílovém vlastnictví a v dalších prodejních projektech, a přestože obyvatelé patří obecně do skupin s nízkými příjmy, tento příjem musí být dostatečný na splácení hypotéky za danou část vlastnictví.

 

Antidiskriminační politika

 

Během 80. let si mnohá sdružení spolu s místními úřady začala uvědomovat, že jejich stávající politika neúmyslně diskriminuje etnické a jiné menšinové skupiny. Začala sledovat, komu byty pronajímají, a změnila metody přidělování, aby zabránila diskriminaci.

 

To však mělo jeden nežádoucí efekt. Dřívější politika zaručovala, že synové a dcery současných nájemců mohli získat byty blízko rodičů. Nyní při nediskriminační politice to není vždy možné. V důsledku toho se vytratila jistá sociální soudržnost a vnímání komunity. Někteří pronajímatelé znovu přezkoumávají, jak tento problém obejít bez opětovného zavedení diskriminace.

 

Obec a sdružení stále více spolupracují, aby se zabránilo duplicitě. V mnoha oblastech vedou společné pořadníky, aby se potenciální nájemci mohli zapsat jen jednou.

 

Volný pohyb

 

Běží program podporovaný národní vládou, který pomáhá nájemcům při stěhování do jiných oblastí nebo do vhodnějších nemovitostí. Většina pronajímatelů sociálního bydlení udržuje malé procento pronajímaných bytů, aby byli při tomto stěhování nápomocni.

 

 

 

 

12. NÁJEMNÍ POLITIKA

 

Vzhledem ke svému účelu, kterým je ubytovávání lidí v největší bytové nouzi – což obvykle znamená nízký příjem –, si bytová sdružení kladou za cíl udržovat nájemné co nejnižší. V současné době fungují dva režimy nájemného. Z historického hlediska bylo nájemné známé jako „sociální nájemné“, které bylo stanoveno oficiálním komisařem pro nájemné.

 

Nájemné v soukromém sektoru bylo stanoveno stejným způsobem, třebaže u nových pronájmů od roku 1990 mohou soukromí pronajímatelé stanovit tržní nájemné.

 

Od vstupu soukromých prostředků koncem 80. let stanoví bytová sdružení vlastní nájemné jako „zabezpečený pronájem“, i když stávající nájemci dále platí sociální nájemné.

 

Sociální nájemné

 

Podle starého systému sdružení požádalo komisaře pro nájemné o stanovení výše nájemného před dokončením projektu. Toto nájemné bylo stanoveno s ohledem na výši nájemného v oblasti a dostupnost ubytování. Centrální vláda zformulovala směrnice, na jejichž základě komisaři pro nájemné činili svá rozhodnutí.

 

U pronájmů, které se stále řídí tímto systémem, je nájemné přezkoumáváno každé dva roky. Sdružení jsou povinna účtovat nájemné stanovené komisařem pro nájemné, ale pokud mají pocit, že stanovená výše je nesprávná, mohou se odvolat k soudu, který rozhodne o výši nájemného.

 

Počet nájemců, kteří platí sociální nájemné, klesá, protože nárok na ně mají pouze pronájmy vzniklé před lednem 1989. Toto právo si ponechávají jedině v tom případě, když se stěhují do nového bytu ve vlastnictví téhož sdružení.

 

Nájemné v zabezpečeném pronájmu

 

Sdružení stanoví toto nájemné tak, aby pokrylo náklady na správu, údržbu, placení úroků a kapitálu z úvěrů od soukromého sektoru a aby umožnilo vybudovat rezervy na budoucí velké opravy a úpravy.

 

Teoreticky mohou sdružení účtovat nájemné, jaké chtějí, ale limituje je jejich cíl poskytovat levné ubytování, aby zajistila, že je „finančně dostupné pro dělníky s nízkými příjmy“, jak stanoví zákon o bydlení z roku 1988. Také National Housing Federation navrhla směrnici a vzorec výpočtu nájemného; tím se snaží pomoci sdružením udržet nájemné na finančně dostupné úrovni.

 

Kromě toho komisař pro nájemné stanoví výši vypláceného příspěvku na bydlení. U většiny nových nájemců bytových sdružení závisí výše příspěvku na bydlení na celém nájemném nebo na jeho podstatné části, a to už je skutečně omezení výše, kterou si sdružení může účtovat.

 

Výše nájemného

 

Za uplynulých deset let nájemné výrazně vzrostlo, protože vláda aktivně prosazovala politiku vyšších nájmů. Při vstupu soukromých finančních prostředků bylo nájemné u zabezpečených pronájmů asi o 25 % vyšší než sociální nájemné. Tento rozdíl se snížil téměř na 10 %, protože komisaři pro pronájmy vyhnali sociální nájemné do výše. Kromě toho sama sdružení dělala všechno pro vyrovnání výše nájemného, často pomocí křížových subvencí na nové projekty pronájmů ze zisku z ostatních částí svého fondu.

 

Nyní se oficiální politika musí pokusit udržet růst nájemného pod kontrolou a od roku 1999 by neměl být nárůst celkového účtu za nájemné vyšší než o inflaci (index maloobchodních cen) + 1 %. Kdo tak neučiní, nemusí dostat další dotace na nové projekty.

 

V současné době se požaduje, aby sdružení, která žádají o dotaci, uvedla očekávanou výši svého nájemného a to bude bráno v úvahu při rozhodování o tom, které projekty budou financovány.

 

Poslední dobou začaly místní úřady zkoumat výši nájemného u bytových sdružení a prohlásily, že nebudou ve své oblasti spolupracovat s těmi sdruženími, jejichž nájemné je podle jejich názoru příliš vysoké.

 

 

 

 

Ekonomické nájemné

 

S omezením dotací poskytovaných na nové sociální bydlení se mnohá sdružení chystají vypracovávat nové projekty bez použití dotací. Jsou to obvykle programy tržního nájemného, i když většina sdružení si klade za cíl nechat je na historické ceně.

 

Podpora nájemného – příspěvek na bydlení

 

Nájemci s nízkými příjmy mají obvykle nárok na příspěvek na bydlení, který jim pomůže s placením nájemného: nárok na něj má téměř devět z deseti nájemců. Komisaři pro nájemné mají pravomoc omezit výši vypláceného příspěvku u konkrétních typů nemovitostí podle úrovně trhu – je to navrženo proto, aby si pronajímatelé nemohli účtovat, co chtějí, když účet musí platit vláda.

 

Většina bytových sdružení si před stanovením nájemného ověřuje, zda nájemci získají adekvátní podporu.

 

Příspěvek je spravován místními úřady a často je vyplácen přímo pronajímatelům.

 

 

Nájemné u místních úřadů

 

Obce zodpovídají za stanovení vlastního nájemného, ale centrální vláda díky svému subvenčnímu systému silně ovlivňuje jeho výši. V posledních letech prováděla v tomto sektoru svou politiku vyššího nájemného rovněž krácením výše těchto subvencí. V důsledku toho obecní nájemné během desetiletí do roku 1995 rychle stoupalo. Nájemné se nyní blíží úrovni u bytových sdružení.

 

 

13. OBCHODNÍ POLITIKA

 

Od počátku 80. let se bytová sdružení díky stimulům, vládnímu financování a změnám zákona zapojila do četných iniciativ pro rozšíření vlastnictví domů a bytů u skupin s nižšími příjmy.

 

 

 

Kupní právo

 

V roce 1980 dostali nájemníci u místních úřadů právo odkoupit si své domy se slevou až 60 % (nebo 70 % v případě bytů) podle trvání nájemního vztahu. Pokud je dům nebo byt do pěti let prodán, část této slevy musí být vrácena. Některé speciální ubytování, například byty a domy pro starší nebo postižené osoby, jsou z tohoto kupního práva vyňaty.

 

Vláda usilovala o zavedení téže legislativy u všech bytových sdružení, ale po zamítnutí parlamentem byla charitativní sdružení vyňata. Od doby účinnosti této politiky si svůj byt nebo dům koupilo více než 1,5 mil. (asi třetina) nájemců u místních úřadů a učinili tak i někteří nájemci u bytových sdružení. Když je dům prodán, bytové sdružení musí vrátit jakoukoli nevyřízenou dotaci, ale ponechává si zisk.

 

 

 

Vlastnictví domu nebo bytu pro nájemníky

 

Místní úřady a bytová sdružení zrealizovaly řadu motivačních programů, na jejichž základě nájemníci nebo osoby v pořadníku získali prostředky nebo dotace, aby se mohli přestěhovat do jiného domu a stali se jeho vlastníkem. Tímto způsobem byly jejich původní domy a byty, které měli v pronájmu, k dispozici pro další lidi.

 

Tomu se dnes říká Homebuy. Zájemci dostanou půjčku na jmění ve výši 25 % a zbytek je financován tradičními hypotékami. Půjčka na jmění může být splacena později nebo při prodeji nemovitosti.

 

 

 

Podílové vlastnictví

 

V roce 1980 bylo rovněž zavedeno podílové vlastnictví jako pomoc lidem pořídit si vlastní dům nebo byt částečným pronájmem a částečným vlastnictvím. Podílový vlastník může začít zakoupením pouhých 25 % hodnoty domu nebo bytu a „vyšplhat se“ na případné úplné vlastnictví. Zatím bytová sdružení vybudovala 70 000 domů a bytů v podílovém vlastnictví.

 

Většinu objektů pro podílové vlastnictví budují bytová sdružení speciálně za tímto účelem. Podílové vlastnictví je limitováno částkou, kterou Housing Corporation každoročně vyčleňuje na rozvojové programy, a existují limity na cenu domu, který může být poskytnut.

 

Dříve byly nějaké prostředky také směrovány do svépomocného podílového vlastnictví, kdy si kupující pořizuje existující dům na otevřeném trhu. To je nyní součástí Homebuy (viz výše Vlastnictví domu nebo bytu pro nájemníky).

 

Ostatní prodej

 

Starší lidé mohou také zůstat nebo se stávají vlastníky domů nebo bytů podle některých programů chráněného bydlení. Původně byly známé jako programy pronájmu nemovitosti starším osobám, ale nyní fungují spíše jako podílové vlastnictví.

 

Jinou formou vlastnictví levného bydlení jsou úpravy k prodeji, kdy sdružení vykupují nemovitosti, které vyžadují značné úpravy, což je financováno dotacemi. Domy a byty se prodávají za historickou cenu. Většina úprav k prodeji se prováděla počátkem 80. let, ale v posledních letech na ně bylo vyčleněno jen málo prostředků.

 

Sdružení jako nezávislé subjekty mohou své domy a byty prodat, ale jakékoli dotace poskytnuté v minulosti musejí potom vrátit Housing Corporation. Někdy sdružení prodávají své domy a byty jiným sdružením, v takovém případě se části dotací převádějí. Asi 18 000 domů a bytů bylo převedeno na bytová sdružení zaměřená na černochy a etnické menšiny jako podpora jejich rozvoje a růstu.

 

 

14. ORGANIZAČNÍ STRUKTURY

 

Nejvyšším orgánem v rámci bytového sdružení je výbor nebo představenstvo, které je voleno akcionáři. Přestože v některých případech (konkrétně sdružení řízená nájemníky, bytová družstva a bytová sdružení pro rozsáhlé bezplatné převody) se provádějí úplné volby, ve většině případů jsou členové představenstva přizvání k účasti a členové jsou požádáni o ratifikaci těchto jmenování na výroční valné hromadě.

 

Představenstvo, které se zpravidla schází čtvrtletně (nebo častěji – v případě větších sdružení), zodpovídá za stanovení celkové politiky a směru a kromě nejmenších sdružení sjednává odborné pracovníky na provádění každodenních činností.

 

Většina představenstev má řadu podkomisí. Tradičně mohou zastřešovat finance, správu budov a rozvoj, ale v současné době existuje daleko větší různorodost. Některé funkce se spojují – v jiných případech mohou být zvláštní komise pro rozhodování o přidělení pronájmů.

 

Některá sdružení mají regionální komise. Jejich pravomoci se mohou výrazně lišit: mohou mít jen poradní funkci, zatímco v jiných případech mohou převzít úlohu představenstva pro rozvoj a další provozní rozhodnutí.

 

Narůstá počet „skupinových“ struktur, podle kterých se sdružení spojují. Ty se mohou lišit, ale v typickém modelu si jednotlivá sdružení ponechávají vlastní oddělená představenstva, zatímco centrální skupiny poskytují správní služby.

 

Z organizačních důvodů mnohá sdružení fungují podle tří hlavních oblastí – správy budov (včetně přidělování), rozvoje a financí.

 

Centrální služby obvykle spadají do působnosti generálního ředitele nebo finančního oddělení.

 

Sdružení, která se zabývají poskytováním pečovatelských služeb, mohou mít také velké pečovatelské oddělení.

 

 

 

 

Správa domů a bytů

 

Protože v současné době vlastní bytová sdružení více než jeden milion domů a bytů, správa budov je jejich nejdůležitější činností a zabývá se jí největší množství zaměstnanců. Sdružení mají obecně velmi dobrou pověst díky své kvalitní a citlivé správě. Většina funguje prostřednictvím bytových referentů a asistentů, z nichž každý se stará o určitý počet domů a bytů nebo o konkrétní oblast nebo majetek.

 

Nájemné se stále častěji platí přímo místním úřadům nebo přes banky a další finanční instituce, opravy mohou být hlášeny a kontrolovány přímo oddělením údržby.

 

Bytoví referenti a asistenti zůstávají zodpovědní za kontakt s nájemci a často řeší sociální problémy, jako je vandalismus a sousedské spory. Mnozí z nich jsou vyškoleni k poskytování rad nájemcům, pokud jde o příspěvky, na které mají nárok. (Více než 80 % nových nájemců dnes závisí na příspěvcích na bydlení a jiných dávkách, takže poskytování rad nájemcům je v zájmu sdružení.) Dbá se na odbornou kvalifikaci zaměstnanců. Zaměstnanci mají vlastní profesionální orgán – Chartered Institute of Housing –, který stanoví standardy prostřednictvím kurzů a zkoušek. To se pohybuje od certifikátů pro služebně nejmladší zaměstnance až po úplné odborně kvalifikované členství v Institutu.

 

Údržba domů a bytů

 

Údržba se většinou dělí na havarijní, nutné a rutinní opravy, pravidelnou údržbu (například malování a tapetování) a úpravy takového druhu, jako je výměna starých kuchyňských linek a zpevňování izolací pro zajištění lepší energetické účinnosti domů a bytů.

 

Mnohá sdružení zaměstnávají vlastní údržbáře na generální a havarijní opravy. Jiná si najímají firmy na smluvním základě. Sdružení stanovují cíle pro dokončení. Očekává se například vykonání havarijních oprav do 24 hodin, nutné opravy do týdne, rutinní opravy jsou zpravidla prováděny do měsíce.

 

Větší opravy a úpravy jsou plánovány.

 

Krácení veřejných prostředků vedlo v některých oblastech k problémům, ale sílí tlak na sdružení, aby udržovala své domy a byty v dobře opraveném stavu. Většina soukromých půjčovatelů pro zajištění ochrany svých investic očekává, že sdružení předloží svůj plán údržby.

 

Sdružení stále častěji používají produkty, které nepotřebují velkou údržbu.

 

Nové technologie

 

Sdružení používají počítačové technologie a to má vliv na způsob fungování organizace. Některá již poskytují telefonní služby „jediné linky“ – podobné těm, které využívají banky a jiné společnosti –, kdy nájemci volají na jediné číslo, kde mohou nahlásit jakýkoli problém, požádat o informaci, nebo si sjednat schůzku.

 

 

15. SOCIÁLNÍ ŘÍZENÍ

 

Poslední dobou se ve Velké Británii zvětšuje polarita společnosti, kdy nejbohatších 70–80 % má větší prospěch z ekonomického růstu než nejchudší obyvatelé – některým skupinám se začalo ve skutečnosti dařit ještě hůř.

 

To bylo vyvoláno daleko vyšší mírou nezaměstnanosti, politikou vysokého nájemného iniciovanou vládou, změnami systému sociálních dávek, který vytvořil pasti chudoby, což znamená, že lidé na tom mohou být hůř, když přijmou špatně placené zaměstnání, než když zůstanou na podpoře.

 

S politikou kupního práva byly nejlepší objekty vyprodány a mnoha lidem se snížily šance na získání lepšího bydlení – nebo jakéhokoli bydlení vůbec.

 

S tím souvisí zvyšující se míra neklidu, zejména v nemovitostech s chudšími obyvateli: v některých případech to vede k demonstracím a občanským nepokojům. Závažným problémem se stala kriminalita, včetně obchodování s drogami.

 

Tato polarizace zasáhla bytová sdružení, která si kladou vždy jako hlavní cíl pomáhat lidem s největšími problémy, a některé budovy mají nyní nevyvážený profil obyvatelstva s velmi vysokým poměrem dětí. Problémy zhoršuje neinvestování do společenských zařízení.

 

Výsledkem je přetrvávající začarovaný kruh. Zvýšilo se sociální stigma, ale ubohý vzhled a prostředí vytvářejí špatné renomé, kvůli kterému se domy a byty hůř pronajímají. Ekonomicky aktivní lidé se stěhují pryč.

 

V průběhu 80. let mnoho bytových sdružení vytvářelo nová pracovní místa pro poskytování sociálního poradenství, aby nájemci mohli získat všechny výhody, na které mají nárok. Někteří lidé mají pocit, že to nestačilo, a začali rozvíjet další aktivity včetně kurzů a vytváření pracovních míst, aby pomohli lidem získat práci

 

To vedlo k zakládání „federací“ stejně smýšlejících sdružení: nejaktivnějším u nich je People for Action 2001. Na jeho ideje navázala vláda a Housing Corporation nyní prosazuje koncept „bydlení plus“, který vyžaduje, aby sdružení, která žádají o dotace, předkládala své návrhy.

 

Bydlení plus nemá žádnou obecně přijímanou definici, ale jeho třemi hlavními součástmi je:

 

• výstavba a materiální aspekty s důrazem na design objektů;
• správní metody a praktiky pokrývající pronajímání a jmenování, účast nájemců a rozvoj a řízení zaměstnanců;
• programy a projekty na zhodnocování nemovitých zařízení a formulace ekonomických a sociálních problémů, kterým čelí nájemci, často ve spolupráci s jinými agenturami.

 

Dalším problémem je zvyšující se míra sousedských nepřístojností – řada nájemců volá po zavádění více opatření vůči antisociálním lidem. To vedlo ke změnám zákona a pronajímatelé ve státním sektoru nasadili v posledním desetiletí tvrdší linii vůči obtížným nájemníkům.

 

Sektor místních úřadů vlastní velký počet věžových domů, kde se množí problémy, jako je vandalismus, graffiti na zdech, zničené výtahy a opuštěné podzemní garáže, což vede ke ztrátě atraktivity a ke stále většímu počtu neobsazených bytů. Zjistilo se, že některé experimenty, např. bezpečnostní dveře, domovníci a jiné kontroly, přinášejí úspěch.

 

 

16. PRÁVA NÁJEMNÍKŮ

 

Nájemníci u bytových sdružení jsou chráněni různými typy pronájmů. Pokud pronájem vznikl před rokem 1988, jsou obyvatelé považováni za zajištěné nájemníky. Nájemné je „registrované“ a určované každé dva roky službou nezávislého komisaře pro nájemné, který bere v úvahu výši nájemného na místním trhu. Někdy je označováno jako „sociální nájemné“.

 

Pronájmy po roce 1988 jsou nezajištěné pronájmy, kde výši nájemného může pronajímatel stanovit volně. Nájemníci mají stejná práva jako nájemci se „sociálním nájemným“ podle „nájemní záruky“.

 

Bytová sdružení pracují s podobnými nájemními smlouvami, často velmi blízkými modelu, který zformulovala National Housing Federation, a v souladu se zákonnými požadavky. Smlouva stanoví, jak může nájemce ukončit nájemní poměr a za jakých podmínek – například neplacení nájemného – sdružení nájemníka vystěhuje. Dále stanoví ostatní povinnosti a práva každé strany a postupy v případě stížností a žádostí.

 

Další nájemníci, kteří obývají nemovitosti s „krátkou životností“, například ty, které jsou určeny k demolici kvůli plánované výstavbě silnice nebo k rekonstrukci, jsou „oprávněné osoby“ nebo mají zajištěný pronájem na dobu určitou se zárukou obsazení pouze na omezené časové období. Obyvatelé mnoha podporovaných programů bydlení s pečovatelskou službou jsou často „oprávněné osoby“ a nemají práva nájemníků.

 

Ombudsman

 

Očekává se, že nájemci pro řešení svých stížností nejprve využijí mechanismy, které nabízí jejich sdružení. Pokud nejsou spokojeni s výsledkem, mohou požádat o revizi nezávislého ombudsmana pro nájemce bytových sdružení. To může znamenat arbitráž nebo řešení sporu, případně ombudsman může rozhodnout o neformálním šetření.

 

Registrovaní pronajímatelé sociálního bydlení se této služby účastní povinně, ale k dispozici je také nájemcům soukromého sektoru, pokud se jejich pronajímatelé dobrovolně připojí. Nájemci u místních úřadů mají oddělenou službu.

 

Ombudsman je placen z poplatků vybíraných od pronajímatelů.

 

 

17. ÚČAST NÁJEMCŮ

 

Jako součást dobré správy se většina bytových sdružení snaží zapojit své nájemníky nebo s nimi záležitosti konzultovat. Většina má výbory zástupců nájemníků, kteří se scházejí s pracovníky správy, aby projednali věci, které je zajímají. Řada sdružení také zapojuje nájemníky a potenciální nájemníky do plánování nových domů a bytů, aby mohly být splněny jejich požadavky.

 

Některá sdružení toto zapojení rozšířila o ponechání míst v představenstvu nájemníkům: mohou být voleni přímo, nebo zaujmout místa jako oficiální zástupci prostřednictvím volby do zastupitelských výborů.

 

Sdružení pro rozsáhlé dobrovolné převody (LSVT) od místních úřadů požadují, aby většina nájemníků hlasovala ve prospěch změny, a většina sdružení ponechává ve svém představenstvu vysoký poměr zástupců nájemníků – až jednu třetinu.

 

U místních bytových sdružení převezmou nájemníci až třetinu míst v představenstvu.

 

Účast nájemníků je podporována vládou, která financuje Tenant Participation Advisory Service pro zastupování zájmů nájemníků i pronajímatelů a podporuje účast. Existuje řada dalších institucí, které zastupují zájmy nájemníků, například National Tenants Organisation, v činnosti je i několik místních federací nájemníků.

 

 

 

 

 

18. ZVLÁŠTNÍ POTŘEBY

 

Bytová sdružení řadu let aktivně poskytují bydlení lidem se zvláštními potřebami – prvními bytovými sdruženími byly chudobince zřizované ve 13. století pro ubytování starších osob.

 

Starší lidé

 

Od 60. let specializovaná sdružení jako Anchor nebo Hanover – v dnešní době jedna z největších sdružení v zemi – rychle rozvíjela zabezpečení ve stáří, které se nyní koncentruje v domovech pro přestárlé. Během let úroveň služby neustále stoupala, přičemž většina programů zahrnuje opatrovatele v místě a systémy poplašného volání. Uplynulé desetiletí bylo svědkem nárůstu zařízení se zvláštní péčí s pečovatelskými službami poskytovanými místními úřady. Některé programy nyní mají vedle toho vlastní pečovatelské domy. Celkově bytová sdružení poskytují více než 330 000 bytů a domů pro starší osoby; také místní úřady poskytují ubytování pro přestárlé.

 

Tělesně postižení

 

Existuje několik bytových sdružení, která se specializují na potřeby lidí s tělesným postižením, což často zahrnuje i potřebu invalidního vozíku. Tato sdružení se snaží zajišťovat, aby tyto programy zahrnovaly také obvyklé rodinné ubytování, a byly tak vytvořeny smíšené komunity.

 

Mnohá bytová sdružení zaměřená na obecné potřeby poskytují v rámci své výstavby i „vozíkové domy a byty“.

 

Nadace Josepha Rowntreeho prosazovala myšlenku „bydlení na celý život“, kdy všechny nové domy a byty jsou stavěny bez prahů a s širokými dveřmi uzpůsobenými pro invalidní vozíky, takže mohou být rychle a úsporně adaptovány, pokud by se obyvatel ocitl na vozíku. Tím nevznikne nutnost stěhování do nového domu. Ve Skotsku je podobný přístup známý jako „bezbariérové“ bydlení.

 

Vládní stavební předpisy už stanovily požadavky, podle kterých mají mít všechny nové komerční a veřejné budovy snadný přístup a podobné plány byly zpracovány i pro bydlení. V účinnosti jsou od roku 1999.

 

Ostatní potřeby

 

Sdružení se věnují i jiným formám ubytování pro lidi se zvláštními potřebami, jako jsou duševní nemoci, mentální postižení, zranitelní osamělí lidé, mladí lidé, zejména ti, kteří se osamostatňují, lidé se závislostí na alkoholu nebo drogách a poslední dobou lidé s AIDS a HIV pozitivní.

 

V některých případech se sdružení soustřeďují na konkrétní typ péče, ale mnohá sdružení v „hlavním proudu“ poskytují a spravují domy a byty, zatímco charity a agentury se speciálním zájmem o konkrétní problém poskytují specializovanou péči.

 

K dalším skupinám se zvláštními potřebami, kterým bytová sdružení poskytují bydlení, patří běženci, propuštění vězňové a zneužívané ženy.

 

Financování

 

Přestože stavební náklady jsou financovány dotacemi a úvěry, další prostředky na tyto programy pro pokrytí dlouhodobých nákladů poskytuje Housing Corporation a další ministerstva, např. Ministerstvo sociálního zabezpečení, Ministerstvo zdravotnictví a Ministerstvo vnitra. Tato oblast v poslední době rychle expanduje v souladu s vládní politikou podpory péče v komunitách napojených na velké uzavřené psychiatrické instituce, původně vybudované v 19. století.

 

 

19. BYTOVÉ FEDERACE

 

Bytová sdružení v Anglii jsou zastoupena svým obchodním orgánem, federací National Housing Federation (NHF). Byla založena roku 1935 a do roku 1996, kdy byly změněny její stanovy, aby bylo možné připojení nových místních bytových sdružení a dalších neziskových pronajímatelů sociálního bydlení, fungovala pod názvem Národní federace bytových sdružení. Jejích 1 600 členů spravuje 1,2 mil. domů a bytů.

 

Je řízena národní radou složenou ze 36 členů, volených podle různých kategorií: podle velikosti, regionu, zvláštních zájmových skupin jako etnické menšiny, družstva a skupiny se zvláštními potřebami, sdružení pro rozsáhlé bezplatné převody a místní bytové společnosti, dobrovolní členové představenstva a nájemníci.

 

Administrativní funkce řídí ústřední kancelář, která má asi 95 zaměstnanců, spolu s dalšími 25 zaměstnanci v regionálních kancelářích. Každý region má podobnou strukturu zastoupení.

 

Obdobné orgány zastupují bytová sdružení ve Skotsku, Walesu a Severním Irsku. Na místní úrovni existuje řada spojovacích skupin, které poskytují spojení mezi bytovými sdruženími působícími v oblasti a místními úřady a Housing Corporation. Specifické zájmy sdružení černochů a etnických menšin zastupuje Federation of Black Housing Organisations.

 

 

 

Orgány soukromého sektoru

 

Řada orgánů reprezentuje soukromé pronajímatele a jejich zprostředkovatele. Nejprestižnější je Association of Registered Lettings Agents, která v posledních letech projevovala velké úsilí o zlepšení standardů správy pronájmů v soukromých domech. Některé společnosti zastupuje British Property Federation, která zastřešuje i komerční a průmyslové nemovitosti. Třetí institucí je Small Landlords Association.

 

 

20. BUDOUCÍ TRENDY

 

Poptávka a trh s bydlením

 

Je zcela jasné, že existuje velká potřeba nového bydlení. Vládní odhady tvrdí, že do roku 2016 vzroste počet nových domácností o 4,4 mil. – nezávislý výzkum podotýká, že tento odhad je podhodnocen a že reálné číslo je 5,5 milionů. Vládní čísla však byla nedávno přehodnocena a snížena na 3,8 mil. do roku 2021. Většina expertů odhaduje roční potřebu finančně dostupného sociálního bydlení k pronájmu na
100 000 a víc – vládní rozmezí je 60–100 000 ročně. Při současné výši dotací není splňován ani nejnižší odhad 60 000.

 

Největší nárůst bude zaznamenán u bydlení ve vlastním, ale ačkoli devět z deseti obyvatel by nejradši bydlelo ve vlastním domě, toto procento z dnešních 68 % poroste pravděpodobně jen pomalu. Většina nájemníků sociálního bydlení pochází z nejchudších vrstev společnosti, a proto není pravděpodobné, že by si mohli dovolit využít kupní právo ani s dostupnou slevou. Hodně lidí bylo odmítnuto kvůli krizi trhu s nemovitostmi počátkem 90. let a stále rostoucí nejistota v zaměstnání znamená, že mnoho dalších nemůže získat nebo splácet hypotéku.

 

Jisté oživení v sektoru pronájmů v soukromých domech znamená v nejlepším případě zastavení úbytku soukromých pronájmů. Většina expertů soudí, že podněty zaváděné do bytových investičních fondů nejsou dost štědré, aby dokázaly podpořit větší investice v sektoru.

 

Komunální sektor se bude pravděpodobně zmenšovat, protože se zakládají bytové společnosti a pokračuje přechod na bytová sdružení. Současná úroveň přibližně
75 000 domů a bytů ročně převáděných bude pravděpodobně pokračovat.

 

Labouristická vláda se ještě dva roky držela úsporných plánů předchozí vlády, které zahrnují krácení finančních prostředků. Ale zaváděla postupné uvolňování kapitálových příjmů skládajících se z prodeje na základě kupního práva, které trochu povzbudilo sociální bydlení.

 

Labouristé mají jako hlavní prioritu vzdělání. Jestliže zároveň zdůrazňují, že nezvednou daně a ostatní sektory, například zdravotnictví, chtějí další finance, je těžké odhadnout, kam půjdou peníze z růstu bydlení.

 

Sociální bydlení

 

Protože výše prostředků pro nová bytová sdružení je nižší, je vyžadováno ještě více soukromých prostředků. To znamená, že nájemné se zvýšilo daleko víc než o inflaci. V důsledku toho většina nových nájemníků musí spoléhat na státní příspěvky (příspěvek na bydlení), aby zaplatila nájemné, a to působí značný nárůst částky vydávané vládou. To vyvolalo tlak Housing Corporation na omezení zvyšování (viz kapitola 12). Ačkoli tato kontrola nájmů může omezit schopnost bytových sdružení získat soukromé finance, mnoho finančních skupin se domnívá, že nájemné musí být udržováno na finančně dostupné úrovni, aby bylo zajištěno, že sdružení budou schopna pronajímat domy a byty, a tím budou mít peněžní toky na splácení kapitálů a úroků z úvěrů.

 

Vláda je pod tlakem, aby ušetřila peníze krácením vyplácených příspěvků na bydlení. To by mohlo zasadit ránu stabilitě bytových sdružení a tím snížit výši dostupných soukromých prostředků.

 

Bytová sdružení hledají alternativní finanční zdroje, například zdravotnické instituce, ale je jasné, že převážná část financí bude muset přijít od centrální vlády.

 

Místní úřady

 

Místní úřady musejí spoléhat na soutěž, aby získaly schválení úvěrů na realizaci oprav a úprav svých fondů, přičemž použitelná částka byla snížena. Jedinou alternativou je zvážit převod fondu na bytová družstva nebo nové místní bytové společnosti. Podle odhadů bude tento přesun znamenat, že obce budou do roku 2010 vlastnit méně fondů než bytová sdružení.

 

Řada bytových sdružení se již podílí na činnosti místních úřadů zřizováním a provozováním nových místních bytových společností. I když budou společnosti vlastníky fondů, sdružení budou vykonávat rozvojové práce jako zprostředkovatelé.

 

 

Výstavba

 

Je pravděpodobné, že trend směrem ke konsorciím bude pokračovat a práce související s rozvojem bude vykonávat méně sdružení. Úloha soukromých developerů může dále vzrůstat poskytováním sociálního bydlení na pozemcích se smíšeným vlastnictvím.

 

Jiná oblast růstu může vzniknout u projektů se soukromým financováním. Roste zájem o vládní soukromé finanční iniciativy, kdy je soukromý sektor podporován při účasti na velkých kapitálových projektech, které byly dříve rozvíjeny pouze v rámci státního sektoru. Objevily se návrhy, že by to mohlo být rozšířeno na bydlení.

 

 

 

Organizace

 

Změny struktury sociálního bydlení budou pravděpodobně následovat vzor stanovený v nedávné době, kdy asi 150 největších sdružení bude pokračovat v rychlejším růstu.

 

V posledních letech proběhly nebo byly navrhovány četné fúze, což je další trend, který může úspěšně pokračovat, protože sdružení se snaží snížit režii a získat co největší prospěch.

 

Ale stále zde bude místo pro malá specializovaná sdružení, která budou plnit jednu konkrétní potřebu nebo pracovat v jediné lokalitě; přesto se i tady začínají zavádět formální nebo neformální spojení zejména pro rozvoj.

 

Správa domů a bytů zůstane převažující činností a to bude znamenat stále větší důraz na údržbu a opakované úpravy stávajících domů a bytů. Většina sdružení vytváří zvláštní rezervy, díky kterým to budou schopna financovat.

 

Celkově si sdružení ponechají svou základní „dobrovolnou“ povahu, pokud jde o jejich představenstva a politiku. [1]

 

21. SOUČASNÉ TRENDY SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ A BYTOVÝCH ASOCIACÍ A 

      SPOJENÍ S TERÉNNÍ SOCIÁLNÍ PRACÍ, ZKUŠENOSTI Z OXFORDU A

      LONDÝNA.

 

 

Jako součást sběru podkladů pro tuto práci byla v červnu 2014 uskutečněna pracovní studijní cesta. Ta byla zprostředkována jednak pracovníky Zastupitelského úřadu v Londýně ale též na základě spolupráce s britskými odborníky, panem Georgem J. Smidem a federací bytových asociací, též ve spolupráci s místními orgány a municipalitou v Oxfordu. Tato kapitola je tedy částečně záznamem zjištěných skutečností a slouží k aktualizaci vstupních údajů.

Existuje projekt, pomoci lidem, kteří zažívají bezdomovectví s cílem rozvíjet jejich schopnosti tuto svoji situaci řešit. Cílem inovačního projektu je hledat cesty a možností jejich začlenění a to jak pracovní tak i kulturní. Jde o regionální program, který vznikl za podpory „vládního fondu pro pomoc lidem bez domova“.

 

A.)  Informace o tomto projektu poskytl pan Tamsin Jewell, ředitel centra „Crisis“ v Oxfordu.

     

Oxford je známé a poměrně bohaté město, ale i zde, právě s ohledem na vysoké ceny zboží, služeb, bydlení a podobně jsou lidé, kteří neunesou běžné bydlení za ceny na trhu obvyklé. Mnozí zde pracují alespoň na polovinu úvazku, řada obyvatel práci ztratila. Tito lidé mnohdy upadají do beznaděje a je třeba jim pomoci, a to různými formami. Oxford má jedno z nejlepších center pro podporu občanů při návratu do standardní společnosti. Sociálním bydlením spjeným s uvedenými službami v Oxfordu zabývá více firem. Provádí cyklus školení těchto osob, rozvíjejí jejich dovednosti i koníčky. Učí je pracovat na počítačích, ale i v dílnách či v malém hudebním studiu. Společným znakem je malé nebo žádné vzdělání těchto osob což je také významnou bariérou jejich integrace. Na projektech spolupracuje i řada dobrovolníků. Zajišťují též základní zdravotní péči a osvětu. Pomoc při integraci zde hledají též váleční veteráni, lidé, kteří odešli z armády nebo byli propuštěni z vězení. Základní bariérou je jejich nízké sebevědomí a pocit vyčlenění. Postupně se snaží budovat pozitivní společenské vztahy a navracet je do společnosti. Mnozí potom nalézají smysl v zapojení se do sociálních služeb a mohou aplikovat své vlastní zkušenosti a prožitky.

 

 

Lze i zobecnit, proč se lidé v Británii stávají bezdomovci. Lidé bez práce a s nízkým vzděláním se stávají postupně závislými na pomoci od jiných. Mladí lidé končící školní docházku nezískají práci. Pokud se veřejný sektor a soukromý sektor nespojí, nejsou pro tyto osoby s nízkými příjmy vhodné sociální, rozuměj levnější byty. Velice aktivní a propracovaný systém má i Městské komunitní centrum v Oxfordu, který disponuje několika učebnami pro sociální práci a vzdělávání osob na okraji společnosti.

Tyto skupiny osob tvoří z 68% britští občané, 42% jsou minority z Asie, Indie a dalších zemí. Největší komunitou jsou Portugalci. Až čtvrtina těchto lidí je ohrožena na svých právech. Obec provádí jejich klasifikaci – tedy posouzení jejich situace, například zda mají či nemají práci, stálé bydliště. Mnohdy musí vyhledávat „lidi na ulici“, kteří sami ani pomoc nehledají. Odhalují též „skryté bezdomovectví“, což jsou lidé, kteří dočasně naleznou přístřeší u kamarádů, ale vlastní byt nemají. Pro tyto případy mají spolupracovníky pohybující se výhradně v terénu.

 

 

 

Obrázek vyjadřuje schéma komunitního modelu práce s klienty s cílem předat dostatek informací o možnostech řešení individuální (osobní) situace, vede je k vzájemné podpoře, spolupráci. Mnozí klienti se později stávají pracovníky/spolupracovníky centra.

 

 

 

Systém funguje takto:

a)      Národní úroveň – to jsou vládní koncepce a legislativa upravující pravidla práce.

b)      Město vede evidenci osob vyžadující pomoc, osvědčuje jejich statut a zařazuje je do seznamů pro poskytnutí pomoci včetně sociálního bydlení.

c)      Osvěta – je to otázka místních orgánů ale i centra. Lidé musí vědět, že existuje možnost žádat o pomoc a musí znát místa, kde ji získají.

d)     Je třeba zohlednit další věci – zda jsou u potřebného děti, zda je invalidní a podobně.

Základem je aktivní přístup k řešení problému. Nejde o to poskytnout pomoc pro jednu noc ale o dlouhodobou pomoc s návratem do standardní společnosti. Úspěšnost mají cca 30% což je výborné číslo.

 

K tomu zřizují obce sociální službu a snaží se pomoci nejen podporou, zapojováním do veřejně prospěšné činnosti ale i zajistit lidem práci. Účast potřebných je ale v zásadě dobrovolná, ovšem hledá-li pomoc a podporu, musí spolupracovat.

 

B.)   Existují různé vládní programy.

 

Z centrálního programu je projekt „Jistý začátek“ určený pro rodiče s dětmi do 5 let. Matky s dětmi získají přístřeší, prostor kde mohou s dětmi přebývat a zapojit se do projektu. V Oxfordu a okolí je 44 obdobných center a v nich pobývá až 350 osob v průměru ročně, ale až s 1200 dětmi. Až 65% dětské populace žije v nízkopříjmových skupinách. Programy pomoci začínají u matek s kojenci a pokračují až do školního věku. Účast potřebných je bezplatná, náklady jdou z centrálního rozpočtu.

 

Chtějí ale tuto práci zlepšit.  Jde o tento postup:

 

1)      Aktivní vyhledávání lidí s problémem v oblasti sociální a po analýze definovat možná řešení situace.

2)      Pomoc musí být rozfázovaná do etap vedoucích k cíli-návratu do společnosti.

3)      První fáze je seznámení s možnostmi co mohou lidé v potížích čekat, získat, formy pomoci.

4)      Druhá fáze: Vzájemné vyhodnocení a stanovení formy práce a spolupráce,

5)      Třetí fáze: Naučí se spolupracovat a hledat řešení a mají šanci sami se zapojit do poskytování pomoci potřebným.

6)      Čtvrtá fáze: Získání původně potřebného k práci pro jiné potřebné a k sociální pomoci těmto lidem.

 

Tato práce se však vesměs odehrává ve fázi, kdy je osobě již bydlení poskytnuto. Dočasně je ubytován bezplatně, vesměs jde o nezaměstnané. Cílem práce sociálních (komunitních) center je navrátit občana do normální situace, tedy opatřit mu práci, socializovat jej a naučit žít ve společnosti.

Tito lidé jsou však dlouhodobě nezaměstnaní, mají nedostatečné vzdělání, návyky, nezřítka jde o propuštěné vězně, lidi po léčebné kůře odbourání závislosti na droigách, dost často o imigranty. Proto první podmínkou řešení jejich situace je rekvalifikovat je, orientovat v možnosti sociálního podpůrného systému, pomoci při získání práce a podobně.

Je to jeden z dominantních znaků sociálního bydlení – je nerozlučně propojena s terénní sociální prací s občany v nouzi bez ohledu na to, zda jsou ubytování v zařízení obce či v privátním sektoru na základě smluv, které obec s privátními subjekty uzavírá.

 

 

 

Sociální bydlení v Oxfordu je poskytováno v řadových domcích, v mnohých je však více bytů.

 

 

C.)  Setkání ve čtvrti Oxfordu s názvem Rose Hill.

 

Seznámení se s projektem regenerace objektů, kterou zajišťuje rada města Oxfordu.

 

Proběhlo Setkání s Ed Turnerem, náměstkem starosty, který poskytl vstupní informace o financování projektu Barton West. Forma finanční participace soukromého a veřejného sektoru.

 

 

 

 

Krátká rekapitulace vývoje sociálního bydlení:

ü  V roce 1980 zavedla vláda právo odkupu nájemních bytů do vlastnictví, a to s výraznou slevou. Efekt v sociálním bydlení to ale nepřineslo, vlastně tyto byty jen vstoupily do trhu s vlastnickými byty, výhoda to byla jen pro kupujícího od státu/obce. Roli sociálního bydlení nadále neplnily

 

ü  1988 Nájemci získávají podíl (akcie) k nájemním bytům a ty mohou do bytové asociace. Toho využilo velké množství nájemníků.

 

 

ü  Umožnila se výstavba „domů na půli cesty“.

 

ü  Roku 2000 byly vydány „technické požadavky“ na standard sociálních bytů a lhůta do roku 2010 aby byly provedeny potřebné rekonstrukce.

 

 

ü  2008 byly pro obce vytvořeny granty na sociální výstavbu.

 

ü  Místním úřadům byla stanovena povinnost vést evidenci nájemního bydlení

 

 

ü  Místním úřadům bylo dáno právo stanovit pravidla pro sestavení „čekacích listin“ uchazečů o sociální bydlení

 

ü  Postupně se zavádí model 50% sociálních/50% tržních bytů v bytové asociaci, aby byly zdroje na krytí nákladů sociálního bydlení z výnosů pronájmu tržních bytů.

V Oxfordu:

 

ü  Město stanovuje poměr sociálních/tržních bytů kvorem 50/50% (může rozhodnout i jinak).

ü  Ve městě spolupracují asociace se soukromými investory jak při výstavbě, tak i provozu.

ü  Sociální bydlení je provázáno se sociální aktivní pomocí k začleňování vyloučených s akcentem na seniory či matky s dětmi.

ü  Kromě státní sociální podpory se více využívají vlastní zdroje asociace získané z pronájmu nadstandardních bytů.

ü  Postupně se upravuje část domů na bezbariérové.

ü  Roste význam „cenově dostupného bydlení“.

ü  Obce jsou povinny vést pořadník potřebných uchazečů o sociální bydlení.

ü  Přednost mají bezdomovci, mladí lidé, lidé se zdravotním postižením, matky s dětmi.

ü  Lidem s nízkými příjmy hradí stát část, popřípadě celý nájem. Obec tento nárok osvědčí a je „přenosný“ pokud uchazeč mění bydliště ve snaze získat práci.

ü  Ve vztahu k bezdomovcům mohou obce zřizovat ubytovny, přednost mají „zranitelné“ osoby (například oběti domácího násilí), mohou využít hostel, ale jen výjimečně se poskytuje ubytování se společným WC či sprchou. V takovém zařízení by občan neměl být déle než 6 týdnů.

ü  Vláda a místní orgány mohou ovlivňovat – určovat míru růstu nájemného. To se týká nájemného v bytových asociacích. V soukromém sektoru se výše nájemného neomezuje. Pokud nájemce nesouhlasí s navýšením nájmu, může v bytě se stávajícím nájmem bydlet ještě jeden rok. Jinak musí platit vyšší nájemné. Týká se to až 17,9 procent všech domácností žijících v tržním sektoru. Vláda vede silnou politickou diskusi o možnosti/nemožnosti regulace.

ü  V Oxfordu je více než 4000 občanů na „čekací listině“ (!) pro sociální bydlení. Odhady do roku 2031 hovoří o potřebě až 32.000 lidí k ubytování.

 

22    EXKURZ O OPRÁVNĚNÍ OBCE PŘI PLÁNOVÁNÍ SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ

Obec má pro sociální bydlení několik základních oprávnění. Především může stanovit při povolování nové výstavby v katastrálním území obce od jakéhokoliv investora, aby až 50% bytů vystavěných firmou bylo dáno pro účely sociálního bydlení v bytové asociaci. Obec developerovi tyto byty zaplatí, ovšem i cena není zcela tržní. Princip je aby developer vydělal na atraktivitě tržních bytů a mohl poskytnout sociální byty ve formě nonprofitní nebo s regulovaným ziskem. Ne vždy se angažuje samospráva, mnohdy spolupracují developeři přímo s bytovou asociací, v posledních letech jsou bytové asociace přímými investory a využívají nadstandardních bytů s vysokým nájemným na zisk prostředků pro nižší náklady bytů sociálních.

 

Samozřejmě že dopad nedávné krize činil tento model obtížnějším. Přes toto jsou v dosahu nízkoúročené úvěry, řadu služeb zajišťuje asociace bytových asociací (NHF).

 

Pro potřeby sociálního bydlení též získávají domy formou regenerace starých domů. V Oxfordu šlo o 100 domů, které potřebovaly opravy. Při regeneraci vzniklo 260 opravených bytů, z toho 40% jde na volný trh na prodej, ostatní získává bytová asociace pro potřeby sociálního bydlení, která spolupracuje s obcí a respektuje její „pořadníky“ potřebných.

 

Pokud obec vlastní pozemky, 60% jich prodá na trhu, zbytek má za fixované ceny pro potřeby sociálního bydlení. Tato forma je vzájemně výhodná jak pro obec, bytovou asociaci, tak i developera.

 

Potřební lidé (potřebnost osvědčuje obec) jsou podle stupně naléhavosti na čekací listině (pořadníku), tu sestavuje město. Jsou to vlastně jakési sociální pořadníky.

Popsané formy jsou celostátně platné a stanovené zásady. Původně byly sociální byty přidělovány na neurčito, nyní se po třech letech situace nájemníků prověřuje, aby systém nebyl zneužíván. Záleží však na situaci obce, po třech letech může jejich stav kontrolovat. V Oxfordu tuto možnost nevyužívají.

 

Dbají na to, aby nevznikalo riziko sociálního vyčleňování určitých skupin osob. Proto jde o rozumný mix tržního a sociálního bydlení, ovšem s kontrolou, aby se tyto skupiny vzájemně nerušily. Nájemné v sociálních bytech činí cca 40% nájemného v místě obvyklého.

 

Jde o dost složitou situaci. Chtějí lidi spojovat, ale bydlí zde 20 národností (!), mnozí neznají jazyk, mají jiné návyky. Proto mají například společné jídelny (kde také pracují sociálně potřební) a kde je možné 3 dny v týdnu získat stravu za režijní cenu.

Pro Asijské a Africké ženy mají různé formy zapojení výrobou různých předmětů v dílnách a opět je začleňují do kolektivu, aby se začlenily do společnosti. V těchto službách pracuje v Oxfordu až 500 lidí. Komunitní centrum patří obci, provozuje je bytová asociace, mnohdy také různé neziskové organizace. Snaží se o soužití různých skupin obyvatelstva a daří se to.

 

Město má přístup k úvěrovému limitu až 230 mil. Liber. Na nájemném vyberou ročně 28 mil. Liber. Úvěrová sazba je okolo 5%. Úvěry, pokud je obec čerpá na výstavbu, regeneraci atd. jsou tedy splatitelné. Tak Oxfordská městská rada vystavěla areál na místě původní „zahrádkářské kolonie“.

 

Tyto formy financování se osvědčují. Již dávno není sociální bydlení jen ztrátovou, investičně nezajímavou formou výstavby a provozu domů.

Municipalita má v tomto systému dominantní postavení, avšak ne vždy sama do investic přímo vstupuje.

 

 

1. 1.     THFC – FINANCOVÁNÍ  BYTOVÝCH ASOCIACÍ :

 

THFC je partnerská organizace NHF, organizace, která se zabývá financování bydlení v bytových asociacích (housing asociation). Zabývá se financováním výstavby a odbornou poradenskou činností v této oblasti. Dluhopisová a úvěrová politika, spolupráce s Evropskou investiční bankou, poznatky z praxe. Informace podal Piers Williamson, výkonný ředitel THFC.

(pracoval určitou dobu v Praze před 14 lety, aktuální situaci v ČR však nezná).

 

THFC je firma, která se zabývá financováním pro bytová asociace. Financování projektů podle něj není složité. Vznikla po roce 1990 v době prosperity a ekonomického rozvoje. Základními zdroji jsou soukromé aktivity. Potřeby bytového trhu se nikdy nenaplní zcela. Po roce 1998 se náhled na ekonomiku sociální výstavby mohl změnit. Základním požadavkem je bezpečné financování programů s minimálním rizikem pro investora.

 

Při dlouhodobém financování spolupracují s bankami a penzijními fondy, neboť investice do nemovitostí jsou relativně bezpečné.

 

 

 

 

1. 2.     NÁRODNÍ FEDERACE BYTOVÝCH ASOCIACÍ, LONDÝN (NHF).

 

Bytové asociace (housing asociation) mají v Británii 200 let starou tradici. Původně byly adresátem různých grantů a podpor jak od státu, tak od filantropů. V roce 1980 bylo zavedeno právo odkupu nájemních bytů do vlastnictví nájemníků. Byl to projekt, který zastřel skutečné potřeby trhu. Nové byty se nestavěly, šlo jen o transfer vlastnictví, mnozí „noví vlastníci“ své byty prodávali ve snaze získat profit a tedy po určitou dobu byl na trhu v nabídce zdánlivě dostatečný počet bytů. Tento „omyl“ trval až do roku 1988 kdy pro obnovení výstavby vznikla možnost získat speciální úvěry od finančních institucí. Úvěry jsou pod kontrolou i regulací státu.

 

Zdrojem splácení je vybírané nájemné. Nájemci, mají-li dobrou ekonomickou situaci, jej platí sami. Ti co jsou v problémech, získávají (při dodržení stanovených podmínek) podporu. Tedy provozovatel, bytová asociace nemá ztráty. Do splacení úvěrů jsou domy v zástavě banky.

 

Dnes je možnost též privátního financování této výstavby. Asociace má vlastní zdroje 45 miliard liber, úvěry ve výši 75 miliard liber.

Tak to nebylo vždy. Do roku 1988 bylo nájemné regulované a nízké, takže poskytovatelé byly ve ztrátě, byla též značná nezaměstnanost. Aby se trh oživil, museli přejít na nákladové nájemné a korigovat hypotéční úvěrování. Asociace spolupracuje se specializovanými firmami (např. THFC). Vyznávají principy „mutualismu“ tedy obecné prospěšnosti a činnosti, která pokryje náklady, ale nepracuje pro zisk (not for profit)

 

Pracuje se dvěma zdroji:

a)      Dlouhodobé úspory (úložky) deponované na 20 let.

b)      Funkční hypotéční systém.

V roce 1990 potřeboval systém financování změny. Vláda změnila úvěrové podmínky pro refinancování a hypotéční financování. Řada spolupracujících firem vydává dlouhodobé dluhopisy. Po roce 1990 ceny nemovitostí rostly. Investoři, pokud nemovitosti vlastnili, si mohli opatřit úvěr. Stát proto pro sociální bydlení snížil granty z 90% na 50%. Více se využívalo hypotéční úvěrování. Dluhopisy (až 100 mld.liber) jsou pak zdrojem, ze kterého mohou půjčovat asociacím na novou výstavbu. I trh v sociálním bydlení může existovat, jde o vzájemné vyvážení (kde vydělat, kde subvencovat).

 

Na úrovni EU probíhá diskuse o „stínovém bankovnictví“ tedy o finančních službách, které poskytuje NHF nebo firmy jako THFC. Ani bankami nejsou, nevlastní bankovní licenci. Dle EU však jsou nositeli kreditních rizik a je třeba sledovat poměr mezi jistinou a úvěrem. Avšak jejich produkty jsou (dík neziskovosti, jen nákladovosti) podstatně levnější, než produkty bankovní. Na finančním trhu získávají prostředky, mají fixní podmínky, ale účtují jen administraci a operativní náklady. Jsou konzervativní a nevstupují do rizik.

 

Banky mohou půjčovat peníze, ale THFC má dobré kreditní hodnocení (A+) takže mají snadný přístup k penězům. Je to dáno též dlouhodobou historií systému bytových asociací, jistým příjmem (nájemné) a rozložením rizik na více subjektů. Úvěry poskytují na 30 let. Dlouhodobé úvěry jsou levnější. Banky takové produkty nenabízejí.

 

V poslední době spolupracují též s ERB. Zde získávají úvěry na 30 let s 3,5 % úrokem tedy 1% nad státními dluhopisy. Toto funguje proto, že stát zrušil hypotéčním bankám jejich výhradní právo financovat výstavbu. Spolupráce s ERB je prospěšná, tato banka nechce poskytovat úvěry přímo. Zásadní vliv má i změna posledních let, Bytové asociace provozují smíšený bytový fond – jak sociální bydlení tak i kvalitní až nadstandardní bydlení tržní (někdy i v poměru 50%/50%).

 

Po bankovní krizi jsou banky omezeny v činnosti (zásady Basilej III?): Takže je příznivá doba pro nebankovní financování. Musely se vypořádat s tím, že vláda omezila podpory na výstavbu z 90 na 20% (na sociální projekty). Naopak lidem vláda garance na úvěry poskytuje. Technicky jde o nulové riziko a minimální hrozby ztrát. Závislost na vládě se minimalizuje (role vlády je v sociálním aspektu. Aby nájemné mohli s podporou splácet i lidé s malými příjmy. Není třeba zajišťovat splácení dluhu na výstavbu jinak).

Vláda se tedy omezuje jen na garance a sociální pomoc (v hmotné nouzi). Angažuje se v oblasti nájemního a sociálního bydlení. Jinde ne.

 

Informace o NHF – National Housing Federation:

 

Je to nestátní organizace (podobná našemu družstevnímu svazu). Mají 1000 členů – těmi jsou jednotlivé bytové asociace. Ty jim platí administrativní poplatek, což činí 50% jejich příjmu na činnost federace.

 

Jsou členy CECODHAS. (Komise zemí EU pro sociální bydlení)[2]

 

Jejich členské asociace provozují 2,5 milionu bytů. HA jsou různé velikosti, spravují třeba 100.000 bytů nebo také jen 10 bytů, podle tradic a místních podmínek.

 

NHF přímo, či prostřednictvím partnerských organizací (například THFC) nabízejí různé služby a produkty včetně financování výstavby. Většina HA provozuje nájemní bydlení, ale postupem času vznikají nové aktivity:

 

• Nákup podílů ve firmách
• Družstevní (sociální) forma výstavby a financování s podílem členů-nájemců,
• Provoz domů s pečovatelskou službou,
• Sociální služby,
• Ubytovny pro občany v dočasných problémech,
• Ubytování studentů
• Výstavba bytů na nájemní trh (jako zdroj pro financování sociálního bydlení)

Co provádějí:

 

• Lobby vůči vládě
• Prosazení nových projektů,
• Školení a metodika

K nároku na sociální bydlení se mohou kvalifikovat všichni kromě cizinců. Příjem není jediným kritériem „kvalifikace“. Jakási „certifikace“, tedy získání „kvalifikace“ pro sociální bydlení má mnoho kritérií a podmínek.

 

Dnes až 56% nájemních bytů je za tržní nájemné. Ostatní (pro sociální potřeby) je v ekonomickém nákladu, tedy neziskové. Výše podpory je stanovena vládou na základě tzv. „spotřebních košů“ tedy nákladů na život.

 

V Anglii převažuje bydlení vlastnické. V nájemních bytech nájemné trvale roste. Podle průzkumu je potřeba až 200.000 nových sociálních bytů, cca 100.000 se staví (!), což je málo. Z druhé strany je stále více velkých bytů, kde žije jeden člověk. Vlastnické bydlení je pro většinu lidí nedostupné.

 

V současnosti se projevuje nedostatek cenově dostupných pozemků. Existují různé „zelené zóny“ kde se nestaví. Proto zahájili akci „Ano novým domům“. Takže problém sociálního bydlení není jen finanční.

 

Sociální bydlení, výstavba sociálních bytů již dlouho není jen problémem a odpovědností obce. Do roku 2015 předpokládají dokončení 80.000 sociálních bytů. Všechny staví bytové asociace.

Jeden dům postavený bytovou asociací „na trh“ uživí 2 domy se sociálním bydlením. Upozorňují, že základem pro sociální bydlení je stanovení zásad pro určení nákladového nájemného – tedy cena služeb, nákladů na provoz domu, rezerva na opravy (analogicky jako bytová družstva v ČR). Tím je nájemné nižší a i když dočasně hrazené jako sociální pomoc, je levnější než provoz tržních bytů. I v Anglii je hodně lodí závislé na sociální pomoci státu. Nyní se zabývají problémem „meziskupiny“ tedy s lidmi s ambicí bydlet ve vyšším standardu ale s představou, že i zde budou platit nákladové nájemné. Zdá se to jako neřešitelný problém. Upozorňují, že až 2/3 osob v bytových asociacích platí nájemné s pomocí sociální podpory.

 

 

 

V bytové asociace Newlon house v Londýně kombinují výstavbu luxusních bytů s výstavbou bytů sociálních, z pronájmu nadstandardních bytů hradí režijní pronájem bytů sociálních.

 

V Severním Irsku se sociální bydlení poskytuje pouze v nájemní formě, jinde se připouští i levnější vlastnictví (získání bytu do vlastnictví za netržní cenu).

V sociálních bytech žije 17,5% populace, v Anglii až 24%. V Británii je více než 27 milionu bytů, V pronájmu je jich 65%. Bytové asociace poskytují 70 % sociálního bydlení, mimo ně existuje v různých neziskových formách, zejména v klasických družstvech (co-operative) celkem 700 tis. bytů.

Celkem 1,6 mld liber směřuje na státní dotace na výstavbu (cca 20.000 liber/na byt), 6 mld.liber jsou úvěry

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

V posledních deseti letech sou aplikovány smíšené modely, kdy výstavba a pronájem nadstandardních bytů je zdrojem financování nákladů pronájmu bytů sociálních. Obě formy však nejsou odděleny a nacházejí se v jednom areálu.

 

 

 

1. 3.      INFORMACE O ČINNOSTI BYTOVÝCH ASOCIACÍ V LONDÝNĚ

 

Stradford Halo – návštěva projektů bytové asociace. Vznikl v prostoru Newhamských nepokojů v prostoru původně rizikové „vybydlené“ lokality.

 

 

     NEWLON, investiční skupina zabývající se sociálním bydlením.

 

Sociální bydlení již po mnoho let není investorsky nezajímavé. Odhlédneme li od oprávnění obce požadovat v nových projektech určité procento sociálních bytů, pak kombinace nadstandardu a důstojného bydlení pro seniory, mladé lidi, kde není předepsáno tržní nýbrž nákladové nájemné je hojně využíváno.

 

Jde o úsporu finančních prostředků státu, neboť skupina osob, které nejsou schopni opatřit si na trhu pro ně cenově dostupné bydlení v lokalitách, kde jsou schopni nalézt zaměstnání (což jsou velká města) je velice početná a výdaje státu na sociální bydlení poměrně značné.

 

Newlon je investiční skupina, která se těmito projekty zabývá a postavila již několik takových obytných souborů.

 

 

 

 

    

Sídlo bytové asociace v Londýně.

 

 

 

Prezentují smíšený projekt několika obytných bloků. Ve dvou blocích ubytovávají 1500 studentů, 4 bloky jsou byty v neziskovém (nákladovém, sociálním) režimu, včetně domu se sociálními službami, 6 bloků jsou privátní developerské domy s tržním nájemným, které slouží jako zdroj pro krytí nákladů bydlení sociálního. Smíšený projekt byl dán municipalitou (viz poměr 50% sociální/50% tržní).

 

Velké množství nadstandardních bytů v Londýně drží zahraniční investoři, některým byty pronajímají, jiným dokonce (v rámci limitu 50%) za tržní cenu prodávají (Hong Kongští investoři bohatě platí). Cena takového bytu je až 1,5 mil. liber.

 

Přichází i s novými projekty, například nástavbami nad obchodními centry. Jako problém (Londýna) vidí získání prostoru pro výstavbu. Pro „lidi na ulici“ mají dočasné ubytovny.

 

 

 

 

 

Domy s pečovatelskou službou a trvalou sociální pomocí seniorům.

 

 

1. 4.     Rozvahová část:

 

Na praxi sociálního bydlení v Británii lze studovat některé jevy a tendence, které v poněkud jiné podobě probíhaly i u nás. Ukazuje se, že bytový trh reaguje na některé podněty, ať jde o určitá opatření nebo naopak nečinnost či opomenutí, obdobně.  Nejen model Britský, ale i modely ostatních zemí EU dokazují, že sociálnímu bydlení je třeba věnovat pozornost, finanční prostředky a pracovat v propojení sociálního bydlení a sociální práce. Sociální bydlení je v jistém slova smyslu vyčleněno z pravidel tržně orientované bytové politiky. Dělba rolí je dána – obec organizuje aktivity v této oblasti, sestavuje pořadníky osob u kterých shledá, že naplňují podmínky pro statut adepta sociálního bydlení, různými formami spolupracuje s nevládními organizacemi ale i vlastníky privátního bytového fondu a podmiňuje sociální pomoc sociální prací vedoucí k výchově, vzdělávání a návratu do standardního života.

 

 

 

 

 

 

 

 

Byty nadstandardní a byty sociální nebývají odděleny, ovšem sociální byty jsou doprovázeny adresnou sociální prací a diskrétním dohledem včetně kamerového systému ve společných částech domu.

 

Práce s klienty má v Británii své specifické stránky, bez kterých by soužití osob na okraji společnosti a běžné populace bylo složité. V této bytové asociaci každý klient ubytovaný jako sociálně potřebný uzavírá speciální smlouvu jejíž součástí je jeho souhlas, že osobní podobizna bude vložena do databáze, která je neveřejná a slouží jen k případné identifikaci osob, které poškozují majetek, či zcizí majetek jiného (kočárky, kola apod.) Monitorovací centrum pak pomocí kamer monitoruje společné prostory, chodby, společná zařízení, zásadně nikoliv byty. To platí i pro všechny rodinné příslušníky a zejména děti. Jakékoliv drobné majetkové přečiny jsou snadno identifikovány.

 

 

1. 5.      Jaké jsou dominantní trendy v zajišťování sociálního bydlení v Británii?

 

Předně je třeba říci, že sociálnímu bydlení se v Británii věnují vytrvale přes 200 let. Je to soustavné hledání cest jak zajistit základní životní potřebu – obydlí – i pro občany v potížích, ohrožené ztrátou výdělku či skupin ohrožené sociálním vyloučením. Samozřejmě, že formy zejména financování byly ovlivňovány jednat obecnou ekonomickou situací, štědřejší v období prosperity a racionálnější v období ekonomických obtíží. Základním trendem je však (až na dále uvedené výjimky) trvale respektovaná zásada, že pro sociální bydlení je vhodné podporovat systém nepracující pro zisk ale pro službu občanům, tedy z oblasti sociální ekonomie, družstevnictví a jiných forem „not for profit“.

 

Tuto roli zde 200 let sehrává dominantně „Housing Asociation“, bytové asociace. Ty se historicky rodily z chudinských fondů pro nepotřebnější, ovšem převážnou dobu své existence poskytují standardní bydlení postavené na pokrytí nezbytných nákladů na provoz, ovšem bez tržních snah docílit co největší zisk z pronajímaných bytů[3]. Tradice, soustavnost a komplexnost je tedy dominantní výhoda celého systému.

 

Nejvýznamnějším poučením je zásada, že systém sociálního bydlení nemusí být skutečně jen závislý na finanční dotační pomoci. Logická linie osvědčení sociální potřebnosti a zařazení na čekací listiny, právo obce vyčlenit při nové výstavbě část bytů pro sociální bydlení (aniž by je vždy též sama provozovala), schopnost funkčního systému smíšeného provozu lukrativního a sociálního bytového fondu s tím, že část nákladů na provoz sociálních bytů lze získat i z pronájmu bytů pronajímaných bytovou asociací a soustavnost i cílevědomost terénní sociální práce a trvalá pozornost municipality, to jsou dominanty funkčního systému. Spolu s promyšleným systémem zastřešovaným „Národní federací bytových asociací“ – NHF, se specializovanými firmami jako je THFC zajišťující financování projektů v sociálním systému kombinací všech dostupných nástrojů, od úvěrů komerčních či hypotéčních bank až po spolupráci s ERB vytváří respektovaný fungující systém. Jeho existence je zásadním rozdílem, absence u nás zásadní nevýhodou.

 

V oblasti teoretické se čile diskutuje o principech sociálního bydlení a souvisejícími problémy připravenosti lidí na okraji společnosti zařadit se mezi majoritní populaci. Cílem jakékoliv sociální práce musí být prioritně začlenění adeptů no standardního životního rámce, což znamená zaměstnání, práci, důstojný život a důstojné bydlení. Lidé bez domova se často rekrutují z propuštěných vězňů, lidmi bojujícími se závislosti na drogách a podobě, u nás je dominantním problémem soužití romské a majoritní populace. V podstatě existují dva směry jak toto dilema řešit.

Tím prvním směrem je tzv. princip „Housing First“, o kterém se diskutuje v celé Evropě. Jeho smyslem je poskytnout lidem bez domova bydlení co nejrychleji. Zásadní je přitom pocit, že na místě, které obýváte, můžete zůstat, můžete se tam rozvíjet, můžete tam spřádat své plány, můžete za sebou zavřít dveře a to i v případě, že ztratíte práci. To vše je důležité pro to, abyste se mohli plnohodnotně začlenit do společnosti. Takže zčásti samozřejmě jde o kvantitativní výsledky, o to, kolik lidí uspěje, ještě důležitější však je, aby bylo jasné, proč uspějí. A to je kvalita. Housing First – bydlení první – bydlení především tedy počítá s tím, že lidem v potíží se prioritně poskytne bydlení a následně se s ním trvale pracuje účasti ve vzdělávacích a resocializačních programech.

Podobným, leč v principu odlišným programem je program Housing Ready, tedy jak název vystihuje, prioritní je připravit abonenta na sociální bydlení na soužití a teprve poté, co absolvoval určitý proces je mu byt přidělen. Také v západní Evropě a Americe dlouho převládala myšlenka, že musíte lidi bez domova na bydlení nejprve připravit a až potom jim můžete poskytnout samostatný byt, že jim nejprve umožníte jen dočasné ubytování, naučíte je spravovat své vlastní záležitosti a až pak jsou připraveni na vlastní bydlení. To je koncept housing ready: postup přes jednotlivé stupně. Celé to zní velmi logicky, ale má to svou odvrácenou stránku. Lidé často nebyli schopni překonat určitý stupeň, protože se nechovali podle pravidel – například se nevzdali konzumace alkoholu nebo drog, což je problém mnoha lidí bez domova, a tak prostě v systému uvízli. Ti, kteří měli největší problémy a potřebovali největší podporu, se tak ke skutečné pomoci nikdy nepropracovali. Dalším problémem tohoto systému je efekt zúženého hrdla. Lidé projdou několika stupni a najednou není dostatek bytů. Data z Velké Británie i z jiných zemí ukazují, že v takovémto systému dosáhne té finální fáze pouze deset, dvacet, maximálně třicet procent lidí. Ostatní jsou v systému pomoci zaseknutí, celá struktura pouze narůstá a lidí bez domova de facto přibývá[4]

 

Pro sociální práci je však třeba míst možnost tyto osoby ubytovat. Proto součástí sociálního bydlení musí být propojení pravidel poskytování sociální pomoci, terénní sociální výchovně vzdělávací práce a rekvalifikací a provoz sociálního bytového fondu získaného výstavbou neziskovými organizacemi, ve vlastních bytech obce či pronájmem bytů pro tento účel u privátních poskytovatelů. Pro „první pomoc“ je pak nutné mít dočasné ubytovací kapacity v sociálních ubytovnách. Tyto zásadní body jsou podmínkou účinnosti celého systému a musí platit všechny současně. Jde tedy o propojení oblasti sociální, výchovné a stavebně technické.

 

V různých alternativách platí tyto zásady i v ostatních zkoumaných modelech v Beneluxu, ale i v jiných zemích, například v Rakousku, kde systém obecně prospěšných společenstev bytových existuje od roku 1973, kdy byl schválen příslušný zákon, který do roku 1948 byl platný a účinný i v ČSR.

 

 

 

 

 

Nadstandardní byty jsou pronajímány s cílem, aby zisk byl refinancován na snížení nájemného v bytech sociálních. Vybavení kuchyně v takovém bytě.

 

Národní federace s téměř s 1000 členy – právnickými osobami, tedy bytovými asociacemi, v souhrnu přes 2,2 mil pronajímaných bytů se pak zabývá poradenstvím, metodickou prací, přípravou projektů a jejich financováním. Současně pak je respektována zásada, že systém sociálního bydlení musí zahrnovat nejen výstavbu a provoz bytů pro různé sociálně potřebné skupiny – od bezdomovců, přes skupiny bez příjmu – povětšinou imigranty- ale též pečovatelské domy, domy pro seniory.

 

Jako významný zdroj příjmů právě v období poklesu finanční pomoci státu na výstavbu sociálních bytů z původních více než 70% na současných maximálně 20% je komerční výstavba lukrativních nájemních bytů, kde výnos z jejich provozu snižuje nebo pokrývá náklady provozu levných bytů sociálních.

 

1. Jiné modely v Británii – ALMOS a NFA :

 

Členové NFA prosazují poskytování kvalitních služeb za přijatelnou cenu v úzké spolupráci s municipalitou  Snaží se nalézat účinné inovace a svoji práci zlepšovat výměnou zkušeností v rámci asociace. Zabývá se též rekonstrukcí domů, efektivní správou bytového fondu a činnostmi se správou spojenými.

Členové federace uznávají pojmy jako odpovědnost, otevřenost a činnosti, které aktivně podporují rovnost a sociální soudržnost. Trvalým atributem je součinnost a respekt k místním orgánům, které stanovují priority i v oblasti sociálního bydlení.

Národní federace ALMOS (Arms lenght Management Organisation) je obchodní organizace sui generis, zastupující 47 členských organizací..NFA zastupuje zájmy ALMOS na vnitrostátní úrovni. Kromě lobování a vyjednávání s centrální vládou jménem svých členů, NFA provozuje webové stránky, organizuje akce, regionální setkání a výroční konference, jakož i poskytování porad, školení a instruktáží

Ačkoli většina ALMOS byly vytvořeny původně pro přístup k dostupnému financování domů, nyní vznikají nové subjekty generace, například  Welwyn Hatfield Community Housing Trust East Kent a Shropshire. Kromě již osvědčené práce ve městech se nové organizace zaměřují i na venkovské lokality

NFA byla založena v roce 2003, kdy členy bylo méně než 20 členských subjektů – ALMOS.. Po rozsáhlé organizační a strukturální transformaci NFA AGM v roce 2008 schválil nový statut a stala se společností s ručením omezeným. Na práci dohlíží rada složená s volených zástupců členských organizací ze čtyř oblastí, kde tyto subjekty působí. ( Midlands, South West, Londýn a jeho okolí). Volby se konají každé dva roky.

 

V prosinci 2012 po podrobné konzultaci se svými členy, NFA začala spolupracovat s jinými poradenskými firmami –  CIH což je poradenská firma HouseMark zejména pro oblast financování výstavby či rekonstrukcí.

Federace dosahuje řadu úspěchů, získala respekt u centrální vlády a přesvědčila i místní orgány, že její subjekty poskytují dobré služby v oblasti levného bydlení. Zapojila se do diskuzí o sociálním bydlení v Anglii, neboť tato oblast je považována za jednou z klíčových oblastí udržitelného rozvoje měst a obcí. Do roku 2015 pro své projekty získal příslib rámce cca 1,6 mld.liber. Byla též úspěšná při získání grantů na péči o bytový fond. Rozvinuté uspořádání společné pracovní / partnerství s dalšími klíčovými bydlení agentur, včetně místních orgánů a nájemcem řízení organizací. Pracuje též na svépomocných projektech.

 

V Británii působí v oblasti sociálního bydlení řada neziskových organizací například zmíněných Arm´s-lenght Management Organisation, Housing Corporations a podobně. Systémem práce se však v zásadě neodlišují a jejich práce vykazuje určité společné znaky:

 

• Stát nerezignuje na poskytování sociálního bydlení. Velice významná je aktivita obcí, která je základním kamenem pro koordinaci aktivit v této oblasti.
• Prakticky výhradě sociální bydlení provozují organizace nevládní, které jsou v principu neziskové (nepracují pro zisk a pokud ho dosahují, tak jej používají kče snížení nákladů (nájemného) v sociálních bytech). Jen ojediněle jde o zařízení obcí.
• Správu sociálních bytů (byť by šlo o byty v majetku obcí) vykonávají neziskové a charitativní organizace (Armáda spásy, diakonie)
• V sociální péči dominuje sociální práce. Příčinou vzniku bezdomovectví či vyloučení na okraj společnosti a ztráta bydlení je dominantně ztráta práce a nedostatek prostředků na udržení bydlení.

Ve Velké Británii bývá poskytování sociálního bydlení prakticky zásadně spojeno s poskytováním sociální pomoci v různých formách, prakticky výlučně neziskovým sektorem (not for profit).

 

Organizace Arm´s length Management Organisation (ALMO), poskytuje takové služby  pro obecní úřady.

Bydlení je vždy spojeno s poskytováním sociálních služeb, které jsou nezbytnou podmínkou pro bezporuchové pronajímání sociálního bydlení[5].

Zakladatelem společností je obec, proto též v posledním období mívají rozlišný charakter dle obchodního práva, bývají například formou akciové společnosti, platí však že obec v nich má majoritu a že služby jsou poskytovány v ekonomicky kontrolovaném nákladovém terifu, tedy neziskově. V orgánech těchto společností často zasedají najemci bytů a zástupci municipality. V mnohých případech založení organizace ALMO nahrazuje privatizaci, ovšem jaksi nepřímo, vlastnictví nemovitosti se vznikem organizace nemění, jen se svěří do správy s určitým prvkem samosprávy orgánem společnosti.

Nepodnikatelský charakter těchto organizací jim umožňuje přijímat různé subvence od vlády (státu) či municipality, aniž by se jednalo o porušení principu veřejné podpory. ALMO mají svoji národní organizaci, podle které v pravidelných průzkumech mezi nájemci cca 77% vyjadřuje spokojenost. Hospodaření těchto organizací je pravidelně revidováno (tzv. revizní svazy dokládají výsledek revizí zastupitelům obce). Nemají však žádné daňové zvýhodnění. Tato forma je obcemi hojně využívána. Jen v letech 2013 až 2014 bylo do správy převedeno 26.373 bytů což je o 60% více než v letech předchozích. Také se rozšiřuje počet bytů soukromých investorů, kteří poskytují sociální byty. Ti převedlo do správy ALMO 14.636 bytů ve stejném období.

NFA je obchodní firma, obdoba spolku, jejíž členy jsou jednotlivé subjekty, v současnosti jich registruje 47. NFA zastupuje jejich zájmy vůči státu, vyjednává s centrální vládou a poskytuje účinnou metodickou pomoc v obladti práva, účetnictví i pro rekonstrukce domů. Pomáhá také při zajištění finančních prostředků pro výstavbu či rekonstrukce. Vzniká jakási „nová generace“ těchto firem (např. Welwyn Hatfield Community Housing Trust East Kent) a zaměřují se kromě měst také na venkovské bydlení.

Dalším příkladem může být Homes & Communities Agency (HCA), které také poskytují sociální bydlení. Účelem jejich založení byla též regenerace bytového fondu a jejho nezisková správa s cílem snížit náklady na bydslení. Program pro HCA byl pro nastartování projektů sociálních bytů podpořen částkou 45,6 mil.liber. Ukázalo se však, že výstavba nových projektů není výhodně organizovaná či plánovaná vládou a proto byl projekt adresován obcím. Začaly spolupracovat s privátním sektorem, privátními investory, po kterých má obec oprávnění požadovat, aby část vystěvných bytů měla charakter bytů sociálních.

 

30. The Welsh Assebly Government Housing Directoirate

European FundingSocial housing in the UK is low cost housing allocated on the basis of need.    Cílem organizace je taktéž sociální bydlení v zásadě za přijatelnou cenu.With the exception of Northern Ireland, where it is provided only for rent, in the rest of the United Kingdom social housing includes the provision of rental dwellings, affordable home ownership as well as shared ownership schemes. S výjimkou Severního Irska, kde je k dispozici pro sociální bydlení pouze k nájemní sektor, ve zbytku Spojeného království sociální bydlení zahrnuje nejen poskytování nájemních bytů ale také cenově dostupné bydlení vlastnické.

Social housing accounts for 17.5% of the total homes in England, while it is about 24% of the total housing stock in Scotland, about 17% in Northern Ireland and about 16.4% in Wales. Sociální bydlení představuje 17,5% z celkového počtu domácností v Anglii, zatímco to je asi 24% z celkového bytového fondu ve Skotsku, o 17% v Severním Irsku a asi 16,4% ve Walesu.

Who provides social housing?     The provision of new housing and associated land costs is financed through three funding sources, housing association’s reserves, government grants and private finance, which consists of bank loans or funding raised on the capital markets. Poskytování nového bydlení je financováno prostřednictvím tří zdrojů financování, finančních rezerv bytového sdružení, státních dotací a soukromých investic, které se skládá z bankovních úvěrů a financování získané na kapitálových trzích. Činnost tohoto sdružení se nikterak nevymyká z již uvedených zásad, která jsou pro sociální bydlení obvykláPrior to 2007, development of now social rented homes was also cross-subsidised through the provision of low cost home ownership, but following the global financial crisis opportunities for this type of activity have diminished..

Capital subsidy is coordinated by the devolved administrations, and more specifically by the Homes and Communities Agency in England, Scottish Government’s Housing and Regeneration directorate, the Welsh Assembly Government’s Housing Directorate, and Northern Ireland Housing Executive.Tenants in social rented homes pay a weekly rent which is well below market level.  Nájemníci v sociálních nájemních domech platí týdenní nájemné, které je hluboko pod tržní úrovní. Property rents are related to the valuation of the individual property as well as to area based incomes and are increased according to a specific formula. Výše nájemného je odvozena od ceny nemovitosti podle speciálního algoritmu. Ti, kteří nemohou ani tuto výši platit mohou žádat o příspěvek na nájemné. Bohužel těchto osob přibývá.

 

. Who can access social housing?

31. NIZOZEMSKO, BENELUX

Pro zobecnění zkušeností z moderních zemí je významná komparace modelů z jiných zemí. Bytový fond v Nizozemsku tvoří 6 811 000 bytů. Sociální nájemní byty jsou zastoupeny
35 %. Na 1 000 obyvatel připadá 422 bytů, z toho 147 sociálních nájemních bytů. Sociální nájemní byty se na bytech nájemního sektoru podílejí 77 %.

 

V Nizozemsku existuje 5 velkých fondů bydlení. Dva z těchto fondů jsou přímo relevantní pro sociální bydlení v nájemním sektoru (bytové asociace), další dva jsou určeny pro vlastnický sektor a jeden je kombinací mezi vlastnickým a nájemním sektorem. Pro některé z těchto fondů je charakteristické využívání vládních záruk (garancí).

 

Průměrně 75 % z 3 000 000 nájemních bytů v Nizozemí je poskytováno právě prostřednictvím bytových asociací. Těmto bytovým asociacím je umožněno pronajímat byty za nájemné ve výši maximálně 681,02 EUR měsíčně. Bytové asociace musí 90 % bytů pronajímat osobám, jejichž příjem nepřesahuje 34 229 EUR ročně (2013). Pouze 10 % bytů může být pronajato osobám s vyšším příjmem. Výše nájemného je stanovována prostřednictvím bodového systému. Příspěvek na bydlení se poskytuje do výše max. 681,02 EUR měsíčně, v případě mladších osob (do 23 let) ve výši 374,77 EUR. Výše nájemného se odvíjí od příjmu, majetku a osobních poměrů. V soukromém sektoru je vyšší stupeň liberalizace a není využíván bodový systém.

 

Nájemní smlouvy nemusí být písemné, ale mohou být také ústní a jsou stanoveny jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Vypověděny mohou být pouze písemně po zaslání prostřednictvím pošty.

 

Sociální nájemní bydlení

 

V oblasti sociálního nájemního sektoru (bytových asociací) se uplatňují dva důležité subjekty, které umožňují poskytovat finanční prostředky pro novou výstavbu, opravy, rekonstrukce a modernizace bytového fondu. Jedná se jednak o Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV), tedy Ústřední fond bydlení a o Waarborgfonds Sociale Woningbouw  (WSW), tedy Garanční fond pro sociální bydlení.

 

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting^[6] (CFV)

 

Ústřední fond bydlení (dále CFV) je veřejný subjekt založený na základě usnesení vlády a příslušné vyhlášky v roce 1988. Příjmy CFV tvoří 1 % ročních příjmů z vybraného nájemného jednotlivými členskými bytovými asociacemi. CFV poskytuje finanční pomoc bytovým asociacím, které se dostanou do finančních problémů. Tato pomoc je zaměřena na obnovení finanční stability tak, aby bytová asociace mohla dále získávat záruky z Garančního fondu pro sociální bydlení a plnit své společenské poslání. V tomto smyslu je také CFV nazýván Fondem solidarity.

 

V posledních letech CFV nemusel prozatím svými intervencemi zasahovat ani v jediném případě. CFV také vykonává finanční dozor nad hospodařením bytových asociací a pravidelně o situaci informuje Ministerstvo technické infrastruktury a životního prostředí.

 

Waarborgfonds Sociale Woningbouw^[7]  (WSW)

 

Garanční fond pro sociální bydlení (dále WSW) je nadací fungující na neziskovém principu v oblasti podpory výstavby sociálních nájemních bytů. WSW umožňuje bytovým asociacím získat za relativně příznivých podmínek úvěry na novou bytovou výstavbu, na rekonstrukce a modernizace bytového fondu, na akvizici již existujících bytových jednotek a také na údržbu dalšího veřejného majetku. Hlavní funkcí WSW je tedy poskytování kvalitních a až 100 % záruk za čerpání úvěrů určených pro rozvoj bydlení jednotlivými bytovými asociacemi. Záruky jsou poskytovány jak za bankovní úvěry, tak i za úvěry poskytované nebankovní sférou. WSW převzal tuto odpovědnost od státu. WSW má celkem 40 zaměstnanců.

 

Většina z nizozemských bytových asociací (415 subjektů, tedy 93 %) spolupracuje s WSW. Počet bytů těchto asociací dosáhl v roce 2008 více jak 2, 508 tis. bytových jednotek.

Garance jsou jištěny nájemným vybíraným jednotlivými asociacemi. Dostane-li se asociace do rizikové situace, další garance již nejsou poskytovány a situace je řešena prostřednictvím CFV.

 

I díky tomu, že hospodaření WSW je garantováno (protizáruka) státem je rizikovost těchto dluhů hodnocena odpovědnými agenturami (Standard & Poor a Moody to Investors Service) jako téměř nulová (rating AAA/Negative/–). Celkově zaručený garanční kapitál dosáhl v roce 2012 87,4 mld. EUR, tedy více jak 2,35 bilionu Kč.

 

Protizáruka je stanovena na 50 % od státu a na 50 % od jednotlivých měst a obcí. Tato protizáruka se někdy nazývá terciární zárukou a tyto záruky nejsou od konce osmdesátých let (vznik CFV a SWS) uváděny ve státním rozpočtu.

 

 

Zdroj: WSW

 

Vlastnické bydlení

 

Pro vlastnický sektor jsou důležité především dva následující fondy:

–               Waarborgfonds Eigenwoning (WEW),

–               Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn).

 

Waarborgfonds Eigenwoning^[8] (WEW)

 

Obecné záruky byly v Nizozemí vydávány již od 50. let. Postupně však roste význam vlastnického bydlení. Pozitivní vliv v tom také sehrála nejen možnost odpočtu úroků z daní z příjmů a dotace, ale i záruky za úvěry. Dříve existovaly záruky za úvěry, které byly poskytovány na úrovni obcí. Ovšem během recese byly zdroje fondů vyčerpány, jelikož nebyly vytvořeny potřebné rezervy. Proto bylo přistoupeno k novému typu financování přes záruční fond.

 

Záruční fond vlastnického bydlení (dále WEW) je nadací poskytující tzv. Národní hypoteční záruky (Nationale Hypotheek Garantie – NHG). Prostřednictvím tohoto fondu se dá získat záruka za hypoteční úvěry určené na nákup bytu nebo rodinného domu pro případ, kdy si vlastník díky své situaci nemůže již dovolit splácení hypotečního úvěru a musel by jinak své obydlí prodat. Garance se poskytuje na koupi vlastnického bydlení nového i staršího, a to bez jakéhokoli omezení (např. bez testování věku žadatele, či zda se jedná o první bydlení či nikoli). Záruka je poskytována na 100 % poskytnutého úvěru a úvěr je poskytován na 100 % hodnoty nemovitosti včetně pozemku. Tedy není nutné čerpat jiný, např. překlenovací úvěr, či mít vlastní prostředky.

 

Základní kapitál WEW je tvořen z plateb od majitelů bytů. Pokud by došlo k ohrožení likvidity, WEW je připravena záruka ze strany státu.

 

WEW byl zřízen 11. listopadu 1993 a řízen je vedením Ministerstva pro bydlení a Sdružením nizozemských obcí (VNG). Cílem činnosti fondu je podpořit vlastnické bydlení. Proto fond od roku 1995 poskytuje výše zmíněné Národní hypoteční záruky (NHG).

 

WEW je odpovědný za poskytování NHG a zpracování pravidel pro jejich poskytování. Pravidla schvaluje ministr pro bydlení a VNG.

 

Fond je samostatným privátním subjektem, na jehož činnost díky poskytnuté smluvní garanci dohlíží stát. Na základě této dohody může fond na dobu potřebnou získat od vlády nulové překlenovací úvěry. To znamená, že je vždy schopen plnit platební povinnosti. Díky této výhodě jsou hypoteční úvěry, které jsou poskytovány žadatelům bankami, osvobozeny v případě vystavení NHG od požadavku solventnosti.

 

NHG záruky lze získat nejen na nákup obydlí, ale také na rekonstrukci již existujícího bytu nebo rodinného domu. Dojde-li k situaci, kdy vlastník bytu není schopen splácet své dluhy vůči bance, WEW garantuje, že i v případě prodeje bytu za cenu nižší, nežli je dlužná částka, uhradí vůči věřiteli zbytkový dluh. Druhou možností je spolupráce s insolventním vlastníkem, který dále byt obývá a SWL prostřednictvím NHG hradí jeho splátky. Úrokové zvýhodnění takto jištěných hypotečních úvěrů je zpravidla 0,6 %. Průměrná doba splácení hypotečních úvěrů je 12 let. Výše splátky úvěru je rovna cca 25 % čistého příjmu rodiny, a  to je zhruba výše, jako jsou v Nizozemí běžné výdaje na čisté nájemné (bez služeb).

 

Existují však určitá omezení. Cena kupovaného bytu nesmí být vyšší nežli 265 tis. EUR (2007), a to včetně všech doplňkových nákladů (notářské poplatky, komisionální náklady atd.). Platby za uplatnění záruky se pohybují okolo 0,45 % nesplacené jistiny úvěru. V Nizozemsku je touto formou jištěna zhruba polovina bytů v hodnotě 250 tis. EUR nákupní ceny. WEW vydává v průměru 75 000 garancí ročně.

 

Klienty fondu jsou většinou osoby mladší 35 let, domácnosti se dvěma příjmy nebo domácnosti jednotlivců.

 

Od 1. 7. 2012 byl stanoven limit záruk na maximálně 320 000 EUR (před tím 350 000 EUR).

 

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten^[9] (SVn)

 

Obecní stimulační fond bydlení (SVn) je fondem, který poskytuje:

 

–           De Startsleninig startovací úvěry, dílčí úvěry a bankovní záruky za hypoteční úvěry pro získání prvního vlastnického bydlení, především pro mladé lidi,

–           De Stimuleringslening – udržitelnostní úvěry a záruky – určené na snížení emisí CO²,

–           De Duurzaamheidslening – revitalizační úvěry a záruky (určeny na systémové zkvalitnění obytného prostředí v obcích a městech, také na výstavbu domů pro seniory a zdravotně a tělesně postižené),

–           De Pluslening – úvěry a záruky PLUS – určené na zvýšení kvality bydlení v bytech ve vlastnictví. Využito bylo zatím (ve formě úvěrů) 32,9 mil. EUR.

 

Fond existuje od roku 1996 a v současné době sdružuje více než 460 obcí a měst Nizozemského království. Základní kapitál je ve výši 460 mil. EUR a ročně fond provádí přibližně 10 000 úvěrových transakcí a záruk. Délky úvěrů jsou obecně 15 let a úročení dosahuje 3 % p.a. Účastníky jsou fyzické osoby, korporace, bytové asociace, neziskové organizace a obce.

 

V roce 2006 byl kapitál fondu navýšen ze strany státu o 40 mil. EUR a stát tím získal podíl v rámci jeho činnosti. Zároveň díky účasti státu se nyní může fond spoléhat na 50 % zpětnou garanci a díky tomu může vystavovat dvojnásobek bankovních záruk. V roce 2013 stát zvýšil svůj příspěvek o 50 mil. EUR, čím umožnil investovat další finanční prostředky v oblasti podpory snižování emisí CO².

 

Maximální cena pořizované nemovitosti pro bydlení může být 200 tis. EUR, což je podmínka stanovená od roku 2007 vládou.  Bankovní záruka může být pouze do výše 20 % hodnoty pořizované nemovitosti a znamená to, že se jedná o doplňkové úvěry k úvěrům poskytnutým prostřednictvím WEW v systému NHG. Jsou stanoveny příjmové limity. Po několik prvních let nejsou placeny žádné poplatky za poskytnutí garance, pokud však příjmy držitele záruky stoupnou, poplatky se stávají povinností.

 

Nationaal Restauratiefonds^[10] (NRF)

 

Při údržbě a při renovaci stávajících historických staveb pro bydlení poskytuje majitelům těchto objektů finanční pomoc nezisková organizace tzv. Národní fond obnovy památkově chráněných budov. Základní kapitál byl vytvořen za pomoci státu.

 

V rámci tohoto nástroje jsou poskytovány hypotéky s velmi atraktivní úrokovou sazbou. Výše úvěru je závislá na rozpočtových nákladech akce a odečítány jsou dotace a pojištění. Úvěry jsou určeny vlastníkům bytových domů (objektů pro bydlení) a úročení je stanoveno jako:

 

–           stanovený úrok = tržní sazba HÚ – 5 %, minimálně však 1,5 %.

 

VVAls eigenaar van een ander rijksmonument dan een woonhuis kunt u er ook voor kiezen om in plaats van een Brim-subsidie een Restauratiefonds-hypotheek aan te vragen.Vedle výše uvedených 5 fondů, které jsou sice fondy neziskovými, ale pouze zdánlivě stojící mimo přímou státní účast, existuje ještě jeden fond, který je zaměřený na poskytování záruk za bankovní úvěry, je však čistě soukromou, státem nedotovanou organizací. Jedná se o  Garantie instituut woningbouw.

 

Garantie instituut woningbouw^[11] (GIW)

 

Garanční institut pro bytovou výstavbu je nadací založenou roku 1974. Jedná se o soukromý subjekt, který není dotován z žádných veřejných zdrojů včetně státního rozpočtu. Na činnosti se podílejí především sdružení obcí a zástupci stavitelů a spotřebitelů.

 

Vzhledem ke skutečnosti, že v Nizozemsku se většina bytů staví s bankovní zárukou, dohodlo se 330 obcí z 500, že budou vydávat stavební povolení pouze se zárukou GIW. Cílem GIW je ochrana kupujících proti technickým a finančním rizikům při nákupu nových bytů. Jedná se především o podporu při vypracování předpisů, norem a kritérií pro výstavbu a vystavování záruk.

 

Záruky jsou poskytovány na rodinné domy i byty. Poskytují se dva druhy záruk:

 

–           záruka insolventnosti (insoventie waarborg),

–           záruka kvality (kwaliteit waarborg).

 

Záruka insolventnosti je poskytována kupujícímu. Je to záruka proti bankrotu dodavatelských firem.

 

Záruka kvality je poskytována až po dobu 10 let po předání bytové jednotky, avšak na jednotlivé prvky stavby je různě dlouhá. Kupující je povinen provádět údržbu.

Popis záruky kvality:

–           již při projektování, plánování výstavby aj. musí být splněna určitá kritéria (použitý materiál, projektové práce aj.),

–           stavba musí odpovídat technickým normám garančního institutu,

–           finanční solventnost dodavatele, investorů, developerů je také testována,

–           v průběhu výstavby je prováděna technická inspekce, stavební dozor, řeší se spory v případě konfliktů mezi jednotlivými stavebními firmami,

–           kupní smlouvy nebo smlouvy o dílo jsou prověřovány GIW, včetně plateb, dodržování závazných termínů aj.,

–           je poskytnut záruční certifikát,

–           řeší se případné reklamace, spory mezi dodavateli a kupujícími.

 

Roční počet kupujících, kteří požadují záruční certifikáty GIW, je 25 000 ročně. Počet odvolávek na tuto záruku pouze 200 ročně.

 

Ceny za služby GIW:

 

–           zápisné pro stavební firmy – cca 2 500 EUR,

–           roční příspěvek – cca 500 EUR,

–           jednorázová platba při prodeji domu s pozemkem 0,42 % z ceny prodané stavby,

–           jednorázová platba při prodeji domu bez pozemku nebo bytu 0,49 % z ceny prodané stavby.

 

V případě reklamace je třeba závadu reklamovat u stavební firmy. Pokud firma nereaguje, zákazník se obrátí na stavební firmu, která spadá pod GIW, která převezme hlavní úlohu v reklamaci. Do 3 měsíců musí být závada odstraněna.

Pokud je odstraní jiná firma – náklady jsou účtovány původní firmě, pokud by firma však zkrachovala, jsou náklady na odstranění závady vyplaceny z fondu. Dlouhodobě závazky neplnící firma může být vyloučena z garančního systému GIW.

 

32. Belgie

 

Belgie je federálním státem a řada pravomocí, včetně legislativních, je svěřená do regionů. Regiony představují geografické oblasti, které odrážejí tři jazykové skupiny (vlámštinu, francouzštinu a němčinu).

 

Vzhledem ke skutečnosti, že tvorba bytové politiky je v regionální odpovědnosti, znamená to, že Vlámsko, Valonsko a hlavní město Brusel mají a rozvíjejí své vlastní bytové politiky.

 

Právo na bydlení je od roku 1994 zahrnuto do belgické ústavy. Ústava uvádí, že stát a regiony jsou odpovědné za vytváření kroků a záruk vedoucích alespoň k minimálnímu zachování lidské důstojnosti, včetně možnosti bydlet. Nabídka sociálního bydlení je v Belgii mnohem menší, nežli ve většině ostatních zemí EU a dlouhodobě se nedaří vyhovět poptávce po této formě bydlení. V současnosti hrají významnou roli v této oblasti iniciativy sociální nájemní agentury, které se snaží zlepšit přístup k bydlení pro ohrožené skupiny obyvatelstva.
Výsledkem řady jednání je, že Valonsko a Vlámsko přijalo v roce 1997, resp. v roce 1998, tzv Bytové kodexy. Pro region hlavního města je stále ve fázi příprav. Bytové kodexy specifikují možné cesty naplnění ústavního práva ze strany odpovědných regionálních orgánů.

 

Celkový počet bytů v Belgii je 4 820 000. Na 1 000 obyvatel připadá 409 bytů, z toho
26 sociálních nájemních bytů. Počet nájemních sociálních bytů je 7 % a na nájemním sektoru se podílejí 23 %. Přesto se v letech 1991 až 2005 podíl sociálních nájemních bytů zvýšil o 17 % a nadále se zvyšuje.

 

1. 33.  Vlámsko

 

Ve Vlámsku je vedle Ministerstva energetiky, bydlení, měst a sociální ekonomiky jednou z nejvýznamnějších institucí která pomáhá realizovat, resp. je pověřená realizací záměrů a opatření regionální vlády v oblasti bydlení, tzv. VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen^[12]), tedy veřejný subjekt působící v rámci práva obchodních společností. Tato Vlámská společnost pro sociální bydlení spolupracuje se 117 sdruženími poskytujícími sociální bydlení (Sociale huisvestingsmaatschappijen – SHM) a 10 sociálními úvěrovými společnostmi (Sociale kredietvennootschappen – SKV). V  rámci koordinované činnosti VMSW podporuje výstavbu sociálních bytů, ať již ve formě nové bytové výstavby,
tak ve formě podpory rekonstrukce nevyužívaného bytového fondu.

 

Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW)

 

VMSW také působí jako banka, která umožňuje sociálně slabším domácnostem, které mají zájem o vlastní bydlení, získat garantované hypoteční úvěry. Za tímto účelem byla vytvořena v roce 1998 síť místních úvěrových společností. Garantované hypoteční úvěry jsou poskytovány na získání prvního bydlení na území Vlámska. VMSW se také zaměřuje
na vlastní bytovou výstavbu, případně na rekonstrukci vlastních nemovitostí. Vedle finanční pomoci, poskytuje VMSW také technickou a právní pomoc.

 

Činnost VMSW je financována z veřejných prostředků (především ze státních dotací) a z úvěrů.

 

Sociale huisvestingsmaatschappijen^[13] (SHM)

 

Místní SHM se starají o pronájem sociálních bytů (zatím 140 000 bytových jednotek), přičemž jsou uplatňována daná pravidla. SHM bytový fond udržují a dohlížejí
např. na provádění úprav nájemného dle příjmové situace nájemníka, jeho zdravotního stavu apod. Znamená to, že existují různé specifické programy pro cílové skupiny. V nabídce jsou byty až pětipokojové a podmínky získání nájemního sociálního bytu upravuje aktualizovaný právní rámec sociálního bydlení vycházející z původního, který byl zpracován 12. října 2007.

 

Žadatelé musí splňovat požadavek limitovaných příjmů, vlastnictví (nesmějí vlastnit jinou nemovitost určenou pro bydlení^[14]) a v případě cizince musí splnit podmínky integrace, včetně složení jazykové zkoušky a získání práva k trvalému pobytu.

 

Horní limity příjmů jsou stanoveny podle počtu osob a podle zdravotního stavu:

 

• jednočlenná domácnost – max. roční příjem 20 233 EUR,
• jednočlenná domácnost s tělesným postižením – max. roční příjem 21 929 EUR,
• vícečlenná domácnost – max. roční příjem 30 350 EUR + 1 696 EUR na každého dalšího závislého člena domácnosti.

 

Při stanovení výpočtu nájemného se přihlíží ke kvalitě a k tržní hodnotě nemovitosti, k níž
se  váže nájemní smlouva, k příjmu nájemníka a k jeho rodinnému stavu. V meziročním období se uplatňuje indexace ((v roce 2013 např. při ročním příjmu 12 000 EUR bylo max. nájemné stanoveno na 230,29 EUR (po odečtu slev a jiných příspěvků)).

 

Sociale kredietvennootschappen^[15] (SKV)

 

SKV se specializují na prodej bytů, na poskytování levných úvěrů na bytovou výstavbu a dohlížejí na uplatňování daných pravidel.

 

V posledních letech výrazně narůstá počet těchto bytů stavěných formou garantovaných hypotéčních úvěrů, především ve formě rodinných domů (sociálních rodinných domů). Vlámská vláda zpřístupňuje tuto formu výstavby sociálně slabým, především díky výrazným subvencím (až 93,25 EUR na m²) určeným na nákup pozemku (pozemek nesmí být větší nežli 500 m²) a vedle výrazně sníženého registračního poplatku pro získání úvěru (na 1,5 % jeho výše), je zde také snížená sazba DPH na 6 procentní bodů.  U středně příjmových osob je registrační poplatek ve výši 10 % výše úvěru, po zahájení výstavby lze však 5 % získat zpět. Znamená to tedy, na rozdíl od jiných typů úvěrů, že tyto nepodléhají příjmovým stropům a dochází pouze ke zvýhodnění nízko příjmových domácností. Existuje pouze omezení týkající se typu pořizované nemovitosti.

 

V roce 2010 byly stanoveny stropy pro tržní hodnotu nemovitosti:

 

• nově postavený rodinný dům – 159 000 EUR,
• byt v nově postaveném bytovém domě – 108 000 EUR,
• starší bytový dům – 140 000 EUR,
• byt ve starším bytovém domě – 139 000 EUR.

 

V případě využití této formy získání bytu do vlastnictví je vlastník povinen nemovitost nejméně po dobu 20 let užívat k trvalému bydlení. V případě, že byt vlastník prodává před uplynutím této lhůty je povinen informovat SKV, které má předkupní právo. SKV má povinnost odkoupit dům za původní (nenavýšenou) cenu. Max. lze započítat některé dodatečné modernizace. V případě, že byl poskytnut úvěr na výstavbu bytového domu s nájemními sociálními byty, pak platí, že tato funkce musí být, v souladu s danými předpisy, plněna po dobu 10 let. Ve všech případech platí, že výstavba musí být zahájena do 4 let od okamžiku podpisu smlouvy. Jsou pevně stanoveny max. rozměry bytu s tím, že jestliže není stavebník sociálním případem, příp. byty nejsou stavěny pro sociální případy (nevyužívají tedy všech možných typů subvencí), pak lze tyto limity navýšit o určité, předem dohodnuté rozměry.

 

Modernizace bytového fondu

 

V posledních letech se výrazně zvýšil podíl vlámské vlády při participaci při provádění oprav, rekonstrukcí a modernizací bytového fondu souvisejících především s energetickými úsporami. Jedná se o systémy nízkoúročených úvěrů a dotací, které jsou poskytovány po ukončení investice. Stejně jako v případě jiných nástrojů i zde hraje zásadní roli počet členů domácnosti při stanovení maximální výše podpořeného úvěru.

 

Stáří bytového fondu je většinou stanoveno na více jak 25 let a např. při provedení výměny oken, změny otopného systému, výměny elektrických rozvodů a vnitřním zateplení, může být poskytnut úvěr od 40 220 EUR do 70 340 EUR, v závislosti na počtu členů domácnosti (1 – 5). Vratná dotace (prémie) je 10 000 EUR. U bytů starších pouze 20 let jsou limity úvěru od 28 730 EUR do 33 230 EUR bez prémie. V případě odstranění bariér je úvěr poskytován ve výši od 28 730 EUR do 33 230 EUR bez prémie. Termomodernizační aktivity z oblasti vytápění umožňují čerpat úvěr ve výši od 16 720 EUR do 22 720 EUR s prémiemi od 560 EUR do 717 EUR.

 

34. valonsko

 

Ve Valonsku hrají v současnosti nejvýznamnější roli tři instituce, které se zabývají výstavbou bytů na „fondovém“ případně družstevním principu.

Société du Logement Wallonne^[16] (SWL)

 

Nejvýznamnější institucí je Société du Logement Wallonne (SWL), která je veřejně prospěšnou organizací ve formě akciové společnosti. Jejím hlavním cílem je poskytovat přiměřené bydlení pro všechny občany, především pro občany sociálně slabé. SWL se věnuje pronájmu, koupi a výstavbě bytů. Základními partnery SWL jsou místní samosprávy a SWL ve většině případů spravuje nájemní obecní byty.

 

SWL působí jako poradní, dozorčí a regulační orgán pro svých 78 členů a její správní rada
je tvořena 13 členy jmenovanými valonskou vládou na 5-ti leté období. Představenstvo
má za úkol vytvářet strategická rozhodnutí v oblasti bytové politiky a řídit činnost společnosti. Představenstvo vykonává dozor nad zpracováním investičních programů a dohlíží na jejich plnění prostřednictvím státem kontrolovaných čtyř realitních společností.

SWL má celkem 4 úseky:

 

• investiční úsek,
• finanční úsek,
• věřitelský úsek,
• pozemkový úsek.

 

SWL má za úkol vedle kontroly státních realitních společností (kontrola administrativní, technická a finanční) také provádět bytovou výstavbu, regeneraci bytového fondu, vytvářet pozemkové rezervy pro bytovou výstavbu a věnovat se a podporovat výzkum a vývoj v oblasti bydlení.

 

SWL se obdobně jako VMSW věnuje vedle nájemního sociálního bydlení také výstavbě bytů do vlastnictví sociálně slabých domácností. SWL poskytuje prostřednictvím Valonské sociální kreditní korporace (tato korporace zajišťuje také vládní hypoteční úvěry pro mladé domácnosti), nízkoúročené hypoteční úvěry, přičemž žadatelé musí splnit řadu podmínek:

 

• žadatel nesmí být vlastníkem jiné nemovitosti určené pro bydlení,
• nová stavba musí být na pozemku, který již patří žadateli nebo se nachází na pozemku, který prodává SWL, případně se jedná o byt v budově, jejíž výstavbu SWL zafinancovala,
• nové bydlení může vzniknout na pozemku, kde byla provedena demolice jiného objektu,
• nákup nového bytu nebo domu musí schválit státní realitní společnost,
• žadatel musí mít odpovídající mezní příjem (31 000 EUR jednočlenná domácnost, 37 500 EUR vícečlenná domácnost). O 1 860 EUR se zvyšují tyto částky za každé, i nenarozené, dítě.

 

Hypoteční úvěr lze získat i na rekonstrukci obydlí staršího 15-ti let pokud je žadatel jeho vlastníkem. Sociální nájemní byty jsou přednostně určeny pro rodiny v  nestabilních podmínkách nebo pro mladé domácnosti, které mají nízké příjmy. Dále jsou tyto byty určeny pro středněpříjmové skupiny obyvatelstva, které nevlastní žádný jiný byt a také pro studující. Nájemné se odvíjí od příjmové hladiny, od počtu členů domácnosti, od jejich zdravotního stavu apod. Jeho výše nesmí přesáhnout 25 % čistého ročního příjmu domácnosti. Nájemní smlouva se podepisuje nejdéle na dobu 9 let.

 

V současnosti SWL disponuje celkem 103 705 nájemními byty. V roce 2004 bylo postaveno 604 bytů a v roce 2006 však pouze 516 bytů. V roce 2005 navíc SWL rekonstruovalo pro bydlení 176 bytů.

 

Fesolab  

 

Fesolab je asociací 9 místních sdružení nájemníků a byla založena nejprve v letech
1921 – 1922 a poté opět v letech 1949 – 1950. Fesolab hájí zájmy přibližně 6 000 nájemníků se sociálním statutem. Nájemníci jsou řádnými členy, podílejí se na rozhodovacích procesech a jsou tedy akcionáři v rámci sdružení.

 

Fonds du Logement Wallon^[17] (FLW)

 

Valonský fond bydlení (FLW), byl založen v již v roce 1929 a je nevládní soukromou organizací (družstevní společností s ručením omezeným), které však valonský Kodex bydlení v roce 1999 svěřil 2 základní kompetence:

 

• poskytování sociálních hypotečních úvěrů pro početně velké rodiny podle platných vyhlášek vlády (1999 a 2008), které jsou výší úrokových sazeb přizpůsobeny potřebám každé domácnosti. Sociální hypoteční úvěry jsou určeny na koupi, výstavbu, rekonstrukci nebo přestavbu bytu, na provádění energeticky úsporných rekonstrukcí, na vytvoření obydlí pro ubytování starších rodičů v  blízkosti bydliště žadatele a na nákup pozemků. Úvěry lze poskytnout pouze domácnostem, které mají více jak tři vyživované děti (v případě zdravotně postiženého dítěte se toto počítá jako 2 osoby – při více jak 66 % stupni postižení). Je stanoven příjmový limit (rok předcházející podání žádosti o úvěr). Byt musí být postaven ve Valonsku. Žadatel musí žít na území Belgického království. Tržní hodnota bytu nesmí překročit hodnotu stanovenou regulátorem. Byt nesmí sloužit pro komerční účely a nesmí být pronajímán jiným osobám. Byty musí splňovat, podobně jako ve Vlámsku, pravidla stanovená pro výstavbu podobných obydlí. Úroková sazba se vypočítává ze zdanitelného příjmu váženého počtem závislých dětí na straně dlužníka. V průběhu prvních osmi let splácení úvěru lze poskytnou do určité výše slevu. Vyžadováno je životní pojištění. Sociální hypoteční úvěr lze poskytnout až na 25 let.
• poskytování finanční podpory při platbě nájemného potřebným domácnostem podle vyhlášek vlády ze stejného období.

 

Od května 2004 patří FLW třetí kompetence, a to koordinace a financování činností organizací, které pomáhají sociálnímu začleňování (sociální realitní kanceláře, sdružení na podporu integrace obyvatelstva, sdružení na podporu bydlení). Podmínky jsou opět stanoveny vyhláškou vlády (2004)

 

FLW může navrhovat vládě opatření v oblasti valonské bytové politiky. Sociální realitní kanceláře řeší situace mezi vlastníky a nájemci.

 

Sdružení na podporu sociální integrace obyvatelstva řeší problémy související se životním prostředím obyvatelstva bydlícího v určitých oblastech (určených vládou) a přispívají k socio-ekonomické integraci nezaměstnaných nebo osob v hmotné nouzi.

 

Sdružení na podporu bydlení usilují o to, aby bylo naplňováno právo na přiměřené bydlení, dále poskytují administrativní, technickou a právní pomoc domácnostem v nesnázích a koordinují realizaci experimentálních vládních projektů.

 

FLW přispívá také na sociálně-ekonomickou integraci zhruba 10 000 osob trvale žijících v karavanech.

 

FLW také poskytuje hypoteční úvěry všem typům vlastníků vlastnícím nevyužívaný bytový fond (minimálně po dobu 12 měsíců), kteří se rozhodnout tyto byty prostřednictvím Sdružení na podporu bydlení pronajímat sociálně slabým domácnostem za stanovené nájemné. Úvěry jsou úročeny nula procentními body, jsou poskytovány na 10 let až do výše 100 % nákladů, max. však do výše 54 900 EUR. Pronajímány danou formou musí být nejméně 9 let. Dalších, max. 24 300 EUR je možné získat při provádění aktivit souvisejících s výrazným snížením spotřeby energií (téměř pasivní standardy). Polovina z této částky je navýšením úvěru, poloviny je formou dotace.

 

Další forma hypotečních úvěrů je opět sociální a jedná se o úvěry na 10 let pro početné domácnosti, jejichž cílem je vytvořit ze svého bytu energeticky úsporné bydlení. Musí být splněny podmínky energetického auditu a úvěr se poskytuje až do výše 30 000 EUR.

 

Výše uvedené produkty, s výjimkou úvěru ve výši 54 900 EUR, tedy slouží sociálně slabým početným domácnostem, přičemž orientačně lze uvést, že jako mezní příjem pro rok 2013 je stanovena částka 24 100 EUR pro jednu osobu, 30 100 EUR pro dvě osoby a 2 200 EUR na každé vyživované dítě. Byty jsou po dobu splácení sociálního hypotečního úvěru svěřeny do správy sdružení na podporu bydlení.

 

FLW má zhruba 148 zaměstnanců. Disponuje 1 579 sociálními nájemními byty a v letech 1984 – 2011 poskytl více jak 91 960 garantovaných hypotečních úvěrů.

 

Hlavní město Brusel

 

Na území hlavního města Belgického království hraje hlavní roli společnost Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale^[18] (SLRB). Jejím hlavním cílem je podpora sociálního bydlení v regionu Brusel. SLRB spolupracuje s  33 veřejnými realitními společnostmi. SLRB má za úkol zvýšit objem sociálního bydlení, především výstavbou nových bytů a rekonstrukcí nevyužívaných objektů. SLRB přispívá k vytváření sociálního smíru na území hlavního města a svými aktivitami zamezuje vytváření ghett. SLRB zodpovídá za finanční toky směrem k výše uvedeným veřejným realitním agenturám, které následně bytovou výstavbu realizují. SLRB tedy de facto shromažďuje kapitál potřebný pro výstavbu sociálních bytů. Veřejné realitní agentury spravují více jak 39 000 bytů (8 % z celkového bytového fondu na území města Bruselu).

 

SLRB byl založen královskou vyhláškou v roce 1985, která byla v roce 2004 zrušena, a jeho činnost byla v témže roce upřesněna vládní vyhláškou v souladu se zákonem o bydlení z roku 2003.  V čele fondu je 15-ti členná rada, která je řízena prezidentem rady. Činnost fondu řídí ředitel. Kontrolní činnost vykonávají komisaři jmenovaní regionální vládou.
Ti se mohou odvolávat proti rozhodnutí rady. Kontrolu vykonává soudní dvůr.

 

SLRB má poměrně rozsáhlou činnost a vykonává především následující funkce:

 

• podporuje výstavbu sociálních bytů a financuje činnost veřejných realitních kanceláří, které fungují jako investor,
• vykonává kontrolu a správní dozor nad jejich činností,
• nakupuje a spravuje nemovitosti, rozhoduje o jejich následném prodeji, či o demolici,
• podporuje pozitivní vytváření pozitivních vztahů mezi veřejnými realitními společnostmi a nájemníky,
• vyjadřuje stanoviska k problematice vytváření bytové politiky,
• jménem vlády uzavírá smlouvy o realizaci projektů.

 

Sociální nájemní bydlení prostřednictvím SLRB může získat domácnost při splnění řady podmínek. Za prvé musí mít bydliště v Belgii a nesmí vlastnit žádné jiné nemovitosti určené pro bydlení a za druhé musí splnit příjmový limit stanovený čistým příjmem. Pro jednočlennou domácnost je to 21 118,78 EUR, pro dvoučlennou domácnost s jedním příjmem 23 465,32 EUR, pro domácnost s 2 nebo více vydělávajícími 26 817,53 EUR. Tyto částky se navyšují o 2 011,31 EUR na každé dítě a o 4 022,63 EUR na každou osobu se zdravotním postižením. V některých případech může být příjem o 3 352,22 EUR vyšší (např. další dospělá osoba). Zájemce o sociální bydlení podává žádost prostřednictvím veřejné realitní společnosti. Zájemce je zařazen do pořadníku, přičemž pro přidělování bytů jsou stanoveny priority (osoby nad 60 let věku, domácnost 2 + 2 a více apod.).

 

Činnost SLRB je financována z veřejných prostředků (především ze státních dotací) a z úvěrů.

 

 

35. Lucembursko

 

Bytový fond v Lucembursku tvoří 175 000 bytů. Sociální nájemní byty jsou zastoupeny 2 % a na 1 000 obyvatel připadá 5 bytů. Na nájemním sektoru se tyto byty podílejí 8 %. Na 1 000 obyvatel připadá 391 bytů.

 

Již více jak 20 let čelí Lucembursko bytové krizi, která byla způsobena neustále rostoucími cenami a zároveň nabídka byla nižší nežli poptávka. Problém byl (a doposud je) růst cen stavebních pozemků.

 

V roce 1989 vláda zintenzivnila svůj přístup k bytové politice a vytvořila poměrně rozsáhlou škálu nástrojů a opatření, které jsou zaměřeny především na zvyšování nabídky bydlení prostřednictvím nové bytové výstavby a rekonstrukcí stávajícího bytového fondu.

 

Mezi tyto nabídky patřilo a doposud patří:

 

–           zavedení super snížené sazby DPH,

–           zvýšení státní podpory na bydlení,

–           zvýšení objemu podpor pro investory,

–           zavedení slev daně z převodu nemovitostí,

–           daňové úpravy,

–           právní úpravy nájemních smluv,

–           sociální bydlení.

 

V roce 2009 byl představen vládou Návrh sektorového plánu „Bydlení“ (Plan directeur sectoriel „Logement“^[19]), který vychází z principů udržitelného rozvoje provázaného s územním plánováním, ochranou životního prostředí, dopravními záměry apod. Stanoveno bylo 5 akčních oblastí týkajících se využití volných ploch a zvýšení objemu bytové výstavby a dostupnosti bydlení. Plán je postupně implementován ve 39 sídlech.

 

Udržitelné bydlení má být zajištěno:

 

–           zvýšením objemu dotací a úvěrů,

–           zjednodušením administrativy při tvorbě a realizaci záměrů,

–           zajištěním optimální hustoty osídlení,

–           realizací pilotních projektů.

 

Zároveň došlo k podpisu Paktu bydlení mezi státem a obcemi s názvem „Kompaktní bydlení“, kde se 103 obcí zavázalo v letech 2009 až 2019 vytvořit podmínky pro vznik 47 500 nových bytových jednotek. Pakt je založen na následujících pilířích:

 

–           úmluva mezi státem a obcemi,

–           předkupní právo pro investory do bydlení,

–           administrativní a fiskální opatření.

 

Na základě zákona z roku 1979 může stát, ale i obce, poskytovat individuální podporu v oblasti bydlení zaměřenou na vlastnické bydlení, a to jak na novou individuální bytovou výstavbu, tak koupi nebo rekonstrukce a modernizace.

 

Poskytovány mohou být:

–           investiční dotace,

–           akviziční prémie,

–           rekonstrukční dotace,

–           dotace ke stavebnímu spoření,

–           dotace na platby architektům a konzultantům,

–           dotace na ubytování osob se sníženou pohyblivostí apod.,

–           dotace na energetické úspory,

–           úrokové dotace,

–           státní záruky za úvěry pro vznik vlastnického bydlení,

–           státní záruky za úvěry pro vznik nájemního bydlení.

 

Poskytovány mohou být také finanční prostředky určené pro veřejné investory, tedy obce, Fonds pour le le logement à Coût Modéré a Société Nationale des Habitations à Bon Marché.

 

Le Fonds pour le logement à Coût Modéré^[20]

 

Lucemburský Fond bydlení (Le Fonds pour le logement à Coût Modéré) byl založen zákonem ze dne 25. února 1979 jako nezávislá veřejná korporace. Zákon upravoval poskytování dotací na bydlení. Jedná se o občanský subjekt, který je pod dohledem Ministerstva pro bydlení Lucemburského velkovévodství (Ministere du Logement Grand-Duché de Luxemburg) a v jeho čele je ministr odpovědný za sociální bydlení. Fond bydlení je  odpovědný nejen za veškeré činnosti související s rekonstrukcemi bytových domů, s akvizicemi bytů a pozemků a s následným zainvestováním pozemků pro výstavbu a za samotnou výstavbu cenově nenáročných bytových domů určených především k nájemnímu sociálnímu bydlení, ale také i za podporu výstavby bytů určených k „limitovanému“ prodeji na volném trhu.

 

Hlavním cílem Fondu bydlení je uspokojit regionální a lokální potřebu bydlení a také, v souladu s urbánní rozvojovou politikou, participovat na obnově chátrajících městských zón. V rámci fondem podporovaných akcí (rekonstrukcí a výstavby bytového fondu) je kladen výrazný akcent na trvale udržitelný rozvoj a produkty jsou nekompromisně určeny pouze těm skupinám osob, jejichž příjmy neumožňují využívat nabídek běžného trhu, tedy boj proti sociálnímu vyloučení).

 

Fond bydlení pronajímá byty za nájemné odvíjející se od pořizovací ceny nemovitostí, což znamená, že díky přísné kontrole a plnění přísných norem při přípravě projektu a samotné realizaci je jeho výše poměrně nízká.

Fond bydlení je řízen dvanáctičlenným výborem, kde jsou zastoupeny vedle státu také odbory a zaměstnanecká sdružení. Počet kmenových pracovníků fondu dosahuje 54 a přibližně 15 dalších externistů tvoří podpůrný personál.

 

Fond bydlení je strukturován do tří útvarů:

 

a)            projekčního – odpovědného za architektonické a technické koncepce projektů
a za dozor při realizaci,

b)            zákaznického – odpovědného za pronájem a prodej bytů, včetně některých dalších vybraných sociálních služeb,

c)            správního – odpovědného za technicko – hospodářskou činnost, tedy za účetnictví a facility management, dělený na technickou a finanční část.

 

Celková bilanční hodnota Fondu bydlení vykazovala do roku 2012 dle výročních zpráv stálý nárůst (ročně téměř o 4 procentní body) a v roce 2012 činila cca 376,5 mil. EUR, tedy
cca 10,2 mld. Kč.  Velkou část bilanční hodnoty fondu tvoří pozemky, které zůstávají trvale v jeho vlastnictví.

 

V současné době jsou preferovány především rekonstrukční práce, tedy využívání zanedbaných, dlouhodobě nevyužívaných bytových i nebytových budov.

 

Nájemní sociální byty

 

V současnosti Fond bydlení disponuje 1 349 bytovými jednotkami pro nízkopříjmové skupiny obyvatelstva. Velikost těchto bytů je různá a k dispozici jsou také čtyřpokojové bytové jednotky určené pro větší rodiny. Všechny byty jsou pronajímány v souladu s právní normou z 16. listopadu 1998, která stanovuje podmínky pro poskytování nájemního bydlení v bytech postavených pomocí státních subvencí (změna zákona z roku 1979).

 

Při získání nájemní smlouvy, resp. při stanovení výše nájemného, se přihlíží k čistému příjmu domácnosti a k podlahové ploše pronajímaného bytu. Nájemné je každoročně snižováno, případně zvyšováno, podle vývoje čistého příjmu domácnosti a aplikována je progresivní forma, jejímž cílem je vytvořit stimul pro nájemníky, aby hledali nový byt na volném trhu s tím, že byt bude uvolněn pro další sociální případy.

 

Podpora individuálního bydlení

 

Podle zákona z roku 1979 funguje Fond bydlení také jako promotor komerční bytové výstavby pro středněpříjmové skupiny obyvatelstva. Fond poskytuje státní dotace
na zainvestování pozemků (100 %) a 50 % na projekční práce. Pozemky zůstávají trvale
ve vlastnictví fondu, čímž se kupující vyhýbá povinnosti (je osvobozen) platit daň z pozemku. Fond umožňuje zájemci o koupi bytu získat až 99-letý leasing.

 

Podmínkou získání tohoto bytu je, že kupující nesmí být vlastníkem žádné nemovitosti určené k trvalému bydlení nejen na území Evropské unie, ale i jinde ve světě a kupující se zavazuje, že byt bude užívat nejméně po dobu 10 let. Po tuto dobu jej nesmí
ani prodávat, ani pronajímat, ani opustit bez předchozího souhlasu Fondu bydlení.

 

Přímá dotace na pořízení individuálního bydlení

 

Získat lze dotaci, která se pohybuje od 250 EUR do 9 700 EUR. Její výše je stanovena na základě příjmu, rodinného stavu a typu pořizovaného objektu. Rodinné domy mohou mít podlahovou plochu od 65 m² do 140 m², byty od 45 m² do 120 m². Podlahová plocha může být zvýšena, jestliže žadatel má nezaopatřené děti nebo v domácnosti žije člověk se zdravotním postižením, až o 20 m². Nezahrnují se sklepy, garáže a technické místnosti. Podkroví se také započítává, avšak od výšky 2 m.

 

Úroková dotace na pořízení individuálního bydlení (1)

 

Úroková dotace může být poskytnuta v případě, že v domácnosti jsou nezaopatřené děti. Dotace je ve výši 0,75 % na dítě, přičemž úročení nemůže klesnout pod 3,45 %. Přídavky na děti se započítávají. Přidělení dotace nezávisí na příjmu domácnosti. Může být podpořen úvěr do objemu max. 175 000 EUR s tím, že v případě využití technologií vedoucích k výstavbě nebo pořízení energeticky nenáročného bydlení, může být podpořen úvěr o 50 000 EUR vyšší.

 

Úroková dotace na pořízení individuálního bydlení (2)

 

Mechanismus této úrokové dotace je shodný s přímými dotacemi na pořízení individuálního bydlení. Podpora závisí na příjmu domácnosti a její výše se může pohybovat od 0,575 % do 2,450 %.

 

Státní záruka k úvěru na pořízení individuálního bydlení

 

Maximální výše záruky státu nesměla překročit částku 131 630 EUR v roce 2011, což odpovídalo indexu 702,03 cen stavebních prací. Záruka se poskytuje do výše 60 % čerpaného úvěru.

 

Využití stavebního spoření

 

Dotace (prémie) 5 000 EUR.

 

Dotace na platby architektům a konzultantům

 

Dotace do výše 1 250 EUR.

 

Úroková dotace na pořízení individuálního bydlení pro státní úředníky

 

Maximálně do výše úvěru 150 000 EUR se poskytuje úroková dotace ve výši 0,5 %, v případě nezaopatřeného dítěte se zvyšuje o 0,5 %. Poskytuje se maximálně po dobu 15 let. Nárok vzniká po 1 roce činné služby. Po ukončení služby se již dotace neposkytuje.

Société Nationale des Habitations à Bon Marché^[21] (SNHBM) 

 

Druhým významným hráčem na poli nabídky sociálních bytů je Národní společnost pro dostupné bydlení (Société Nationale des habitations à Bon Marché), která byla založena již v roce 1919. Je specializována na podporu výstavby jak rodinných domů s jedním bytem, tak také na výstavbu bytových domů. Aktivity společnosti jsou vedle výstavby také v projekční činnosti, zpracování koncepcí bytové výstavby, v nákupu a zainvestování pozemků a také ve studiích finanční náročnosti bytové výstavby. Byty postavené prostřednictvím SNHBM kombinují kvalitu a dostupnost a jsou prodávány, případně pronajímány na základě kriterií stanovených právními předpisy o sociálním bydlení, tedy zákonem z roku 1979 v platném znění. Od roku 1919 bylo postaveno na území velkovévodství touto společností více jak 8 000 bytů. V roce 2007 bylo dokončeno celkem 188 bytových jednotek, z toho 30 na prodej, v roce 2008 bylo dokončeno 244 bytových jednotek, z toho 85 na prodej. SNHBM je akciovou společností s hodnotou základního kapitálu 500 mil. EUR, tedy cca 12,5 mld. Kč. Stát vlastní 51,07 % základního kapitálu a dalšími akcionáři jsou Záruční fond (22,58 %), Banque et Caisse d’Epargne de l’Etat (11,00%), město Luxemburg (7,15%), město Esch -sur-Alzette (4,28%), město Differdange (2,50%) a město Dudelange (1,42%). V osmičlenném řídícím výboru jsou 4 zástupci státu včetně jednoho zastávajícího funkci předsedy. Společnost zaměstnává 34 osob. SNHBM je osvobozena od placení daně z příjmu, od poplatků za zápis do katastru nemovitostí a za její koupi. Společnost naopak je plátcem daně z nemovitosti a daně z přidané hodnoty. SNHBM není přímým příjemcem státních dotací, příjemcem těchto dotací je budoucí nabyvatel (nájemce, vlastník) bytu. Z tohoto důvodu disponuje SNHBM poměrně dlouhým seznamem neuspokojených žadatelů. I zde platí, že byty a rodinné domy jsou stavěny velmi racionálně a zároveň velmi kvalitně za dodržování všech stanovených norem. Byty jsou pronajímány, příp. prodávány až po úplném dokončení (s výjimkou vnitřních maleb), přičemž cena pro stanovení nájemného, příp. prodejní cena zahrnuje infrastrukturu (tedy připojení na vodovod, plyn, k elektrickým rozvodům, kanalizaci, telefonu a TV), náklady na terénní úpravy. Vnitřní vybavení bytů odpovídá kriteriím stanoveným zákonem o podpoře sociálního bydlení.

 

Podpora individuálního bydlení

 

V případě prodeje bytů a rodinných domů opět platí, že zájemce (domácnost) nesmí vlastnit žádný jiný byt, a že získaný byt bude sloužit k trvalému bydlení. Byty jsou vyhrazeny především pro mladé manželské domácnosti (i v případě sňatku osob stejného pohlaví) a pro rodiny, které mají v pěstounské nebo opatrovnické péči 1 nebo více dětí. Kupující se musí zavázat, že byt bude využívat nejméně po dobu 12 let, v případě rodinného domu pak po dobu 19 let. Byt nebo rodinný dům nesmí po tuto dobu pronajímat. Opětovně platí 99-letá leasingová smlouva. Pozemek je však v pronájmu kupujícího a kupující tak platí předmětnou daň.

 

V případě, že vlastník musí před uplynutím této lhůty byt nebo dům prodat, má SNHBM předkupní právo k nemovitosti.[22]

 

36. Závěry a doporučení

 

Diskuse o potřebě sociálního bydlení je mezi odborníky tématem posledních maximálně deseti let a její význam roste v přímé souvislosti ad absurdum s nárůstem problémů, vzniklých právě absencí sociálního bydlení a naivní bytovou politikou v devadesátých letech. Chudinské ubytovny v sociálně vyloučených lokalitách i nárůst problémů s těmito skupinami obyvatel žijící v beznaději, růst „obchodů s chudobou“ akceleruje snahu najít řešení a riziko nesystémovosti jej v tom důsledku ohrožuje.

Proč vlády v uplynulých 25 letech v České republice nevěnovaly sociálnímu bydlení náležitou pozornost? Proč neexistuje model řešení s perspektivou středně až dlouhodobou?

 

Období let devadesátých byl v oblasti bydlení charakterizován paradoxem. Vlády konzervativní (pravicové) i levicové se bytovou politikou téměř nezabývaly. Nájemní bytový fond byl i nadále regulován zmrazeným nájemným a tak bydlení se nestávalo významnějším ekonomickým břemenem pro občany se středními a nižšími příjmy. Jediným společným znakem té doby byla privatizace, chápaná jako všelék. Privatizace obecních bytů hlubokou pod obecnou cenou, masové nárokové převody téměř milionu družstevních bytů deformovaly bytové poměry u nás.

V popisovaném Britském modelu existuje určitá analogie této situace s opatřeními vlády M. Thatcherové počátkem 80. let minulého století. Tehdy došlo v Británii k masovým netržním převodům nájemních bytů do vlastnictví občanů. Již po několika letech však stejná vláda zjistila, že tato opatření nepomohou lidem v potížích a přesvědčila se, že je třeba podporovat rozvoj neziskových forem dostupného bydlení, tedy bydlení sociálního.

V České republice se tyto otázky staly aktuální po roce 2000. Na jedné straně rostlo riziko, že přetrvávající regulace celého nájemního sektoru povede, jako například v Polsku, k hromadným žalobám soukromých pronajímatelů na stát a že v těchto sporech neuspěje, pokud regulaci neodblokujeme. To se též stalo v roce 2005.

Princip jednostranně zvyšovaného nájemného však nebyl doprovázen vytvořením funkčního sociálního bydlení, které by trvale umožnilo přístup k důstojnému bydlení lidem s nižšími příjmy či nezaměstnaným. Stát se spoléhal pouze na nástroje sociálních podpor, příspěvků na nájemné, popřípadě pomoci osobám v hmotné nouzi. Bytový trh se postupně diverzifikoval a výše nájemného i ceny nemovitostí se začaly lokálně výrazně odlišovat. Oblasti s vysokou nezaměstnaností (Ústecko, Šluknovsko či Moravskoslezský kraj), kde ceny bytů hluboce poklesly se staly oblastmi ve kterých se v různých státem neupravených formách začaly vyskytovat ubytovny do kterých se bez jakékoliv jiné než finanční pomoci sestěhovávají lidé na okraji společnosti a zejména romské etnikum.

Tato situace je neudržitelná. Právě při hledání cest řešení je významné zobecnit situaci v zahraničí a odvodit vhodná opatření pro Českou republiku.

Ve všech posuzovaných modelech sociálního bydlení lze jasně identifikovat tyto prvky:

 

 

a)      Existence koncepce sociálního bydlení na všech stupních – státní koncepce, regionální (reagující na regionální rozdíly) a koncepce obcí a měst.

b)      Rámec koncepce vymezuje stát pro všechny stupně a to souborem legislativních a nelegislativních úkolů.

c)      Současně stát vytváří řídící a kontrolní instituce, programy, granty.

d)     Všechny stupně respektují neoddělitelné součásti sociálního bydlení, které bez současné existence nemohou efektivně existovat. Dostupnost bydlení a sociální práce s lidmi na okraji společnosti či z nižšími příjmy. Tyto dva prvky jsou definovatelné ve všech posuzovaných modelech a alternativách.

e)      Až sekundárními jsou normy technické. Systém musí být nezneužitelný též z hlediska nákladů spojených s bydlením. K ekonomické efektivitě nevedou paušální platby.

f)       Sociální bydlení je silně propojeno s neziskovým sektorem v různých formách – od charakteru „obecně prospěšných společenstvech bytových“ přes nezisková (sociální) bytová družstva až po nadace či jiné neziskové formy (nadací, diakonií).

g)      Sociální bydlení jako princip nevylučuje žádnou formu zajištění bydlení – od výstavby malometrážních bytů, podporu výstavby neziskovým sektorem, až po možnost smluvního využití bytového fondu privátního pro sociální bydlení.

h)      Musí vzniknout pravidla pro určování nákladového nájemného.

i)        Musí existovat soubor zákonných kompetencí obce v oblasti sociálního bydlení od práva požadovat po investorech určité procento bytů pro účely sociální, přes možnost zakládat specifické formy právnických osob zakládané obcí k výstavbě a provozování bytového fondu, pravidla pro zjištění, zda žadatel o sociální pomoc splňuje všechny podmínky k získání statutu adepta na sociální bydlení, sestavení pořadníků žadatelů až po existenci přechodného ubytování – přístřeší pro občany v okamžité nepříznivé bytové situaci.

j)        Specifickou kapitolou koncepce sociálního bydlení musí být způsob transformace současného „divokého“ modelu sociálních ubytoven na standardní model a to formou, která umožní jeho postupnou transformaci a nepovede k ukončení poskytování těchto služeb. Provozovatelé nemají žádnou zákonnou povinnost tyto modely provozovat, jedinou jejich motivací je zisk.

 

Koncepce sociálního bydlení v České republice neexistuje a vláda se jí jako rámec ani nechystá schválit[23].

 

To neznamená, že se odborníci touto oblastí nezabývají. Tak například autorský kolektiv Sociologického ústavu AV ČR v roce 2011 na mnohé problémy upozorňoval[24]. Ve svých závěrech a doporučeních hledají odpovědi na otázky jak nastavit nástroje bytové politiky tak, aby lépe splňovaly uváděná kritéria: 1) anticykličnost, 2)neutralita bytové politiky ve prospěch různých právních forem bydlení, 3) redistribuce bohatství směrem k příjmově slabším domácnostem. Simulacím podléhaly podle autorů tyto nástroje bytové politiky: úrokový odpočet, daň z nemovitostí, podpora sociálního bydlení formou slev na nájemném v obecních bytech, podpora výstavby sociálního nájemního bydlení. Dospěli k závěru, že jimi testované nástroje vždy minimálně v jednom z uvedených požadavků kritéria nesplňují a proto navrhovali jejich alternativního nastavení. Jejich doporučení však prakticky nebyla využita.

 

Vláda přijala v roce 2012 usnesením č. 917 materiál „Koncepce bytové politiky do roku 2020. Jde tedy o materiál platný i v současnosti. Materiál nebyl zpracován exekutivou ale poradenskou firmou KPMG. Jeho kvalita je dána trendy a politickým zadáním té doby, ovšem skutečnost, že se koncepčními kroky a jejich formulací nezabývali zaměstnanci státní správy, nebylo nejšťastnějším řešením.

 

 

 

 

Ta za největší problematické oblasti bytové politiky v ČR spatřovala:

 

 

1)      Zanedbanost bytových domů a jejich energetická náročnost,

2)      Vysoké zatížení některých domácností výdaji na bydlení a nižší dostupnost některých forem bydlení,

3)      Omezené finanční zdroje na provádění bytové politiky

4)      Kompetenční roztříštěnost a nízká stabilita nástrojů bytové politiky,

5)      Nedostatečné zdroje dat,

6)      Nedostatečná legislativa.

 

 

Koncepce v závěrech konstatuje, že je třeba sledovat nové trendy, které je třeba vnímat jako východiska pro formulování vizí a cílů pro další období. Kdyby stát nereagoval na skutečnosti, jako je dosavadní vychýlení státní finanční podpory směrem k vlastnickému typu bydlení, stárnutí populace, zvyšování počtu jednočlenných domácností a přetrvávající investiční dluh staršího bytového fondu, mohly by v blízké budoucnosti nastat problémy, jejichž řešení by vzhledem k nákladům desítek až stovek miliard korun nebylo okamžitě možné. Naléhavost přijetí konkrétních opatření, která mohou odvrátit hrozící nebezpečí se každým rokem zvyšuje. Čím dříve budou zahájeny jednotlivé kroky, tím snazší bude rozložit v čase finanční náklady[25]. O nutnosti koncepce sociálního bydlení se však práce nezmiňuje, ač se dá dovodit s významu některých bodů a formulací.

 

Je tedy zřejmé, že na straně potřeb jsou tyto formulovány a vyjádřena jejich naléhavost. Je otázkou, zda metody řešení z roku 2012 obstojí v roce 2014 a zda odpovídají proklamovaným cílům této vlády. Situace se nezlepšuje, systémová řešení nepřichází. Práce jsou pomalé a nesystémové.

 

Chceme-li dosáhnout změny, bylo by dobré uvážit, zda dosud platná Koncepce bytové politiky dle usnesení vlády č.917/2012 odpovídá současné situaci, potřebám a cílům a zda by zejména v oblasti sociálního bydlení neměl být roztříštěný postup aktérů sjednocen  dokumentem „Revize koncepce bytové politiky s akcentem na sociální bydlení.“ Nahodilá či dílčí opatření navrhované Ministerstvem práce a sociálních věcí, úřadem ministra pro legislativu a lidská práva či Ministerstvem pro místní rozvoj znaky koncepčnosti, promyšlenosti a provázanosti zatím nevykazují.

 

     Analyzovaný, především Britský model může být v mnohém inspirací.  Je stabilizovaný, funkční, a dostatečně pružný, reaguje na měnící se ekonomické i demografické požadavky. Jistě je využitelný v ČR jako jedna z možných alternativ. Oponenti mohou namítat, že jde o model, jehož funkce do praxe by se promítala postupně a znatelného výsledku a posunu by bylo dosaženo v řádu let. Řada kompetencí, které mají v tomto modelu například obce, když mohou stanovovat investorům podmínky vystavět až 50% bytů sociálních, zdá se být v našem prostředí diskutabilních, ostatně diskuse o roli obce, jejich právech a povinnostech není u nás zcela dokončena. Tato spolupráce zdá se být pro další posun v řešení nezbytnou.

 

 

Podle dosavadních dílčích výsledků – v textu návrhů zákona o sociálním bydlení – je role obce omezena na certifikaci potřebných, v řízení o „udělení statutu“ sociálně potřebného občana s nárokem na určitou formu sociální pomoci v oblasti bydlení. Dosud však nebyly exaktně formulovány konkrétní nástroje obce jak dosáhnout stavu, aby pro tyto občany byli k dispozici vhodné byty. Samozřejmě že existují různé cesty smluvní spolupráce s pronajímateli či investory v regionu, avšak systematická spolupráce obce a její oprávnění neexistují. Popsaný funkční britský model tak zajisté inspirací a využitelný je, a může být nejméně v některých částech recipován do naší koncepce – zejména některé formy financování výstavby a spravování bytového fondu.

 

Zcela je opomíjen „lidskoprávní“ aspekt bytové politiky. Proklamace o „právu na bydlení“ respektuje i Česká republika, ale zůstává jen proklamací. Existuje sice řada aktivit monitorovaných a podporovaných vládní agenturou a angažuje se i lidskoprávní sektor včele s příslušným ministrem.

 

Na problémy, které souvisí s tímto aspektem politiky a důsledky nečinnosti státu upozorňuje i Bezpečnostní informační služba, která uvádí ve veřejné části tyto argumenty:

„Nejvýraznější rizikový faktor pro demokratické zřízení ČR v roce 2013 představovalo zvýšené mezietnické napětí v některých regionech. Z dlouhodobější perspektivy by se totiž protiromské nálady části veřejnosti mohly stát výraznějším problémem pro bezpečnost státu než sice extrémnější, ale méně početné a relativně dobře zmapované skupinky pravicových extremistů.

 

 

Frustrace běžných občanů pramenící z problematického soužití s některými zástupci romské menšiny a z neřešení této situace může kdykoli (v důsledku sebemenšího impulzu) vyústit nejen v radikálnější projevy a v podporu populistických či pravicově extremistických subjektů, které svoji vizi řešení problému „předkládají“, ale může vést i k eskalaci problému a zejména k nárůstu skepse a nedůvěry obyvatel vůči demokratickým principům ČR.“

 

Vytěsňování romské populace do ghett, absence sociální práce v těchto lokalitách, která jim nedává faktickou šanci na začlenění do společnosti a naopak je činí dlouhodobě závislými na sociálních dávkách jako jediném zdroji obživy, nedostatek pracovních příležitostí, rekvalifikace, zkrátka všech aktivit, které tento sektor provádí ve Velké Británii rutinně, opravdu může rozpory mezi majoritní společností a romským etnikem prohloubit. I tuto oblast by měla koncepce sociálního bydlení zahrnovat.

 

 

 

Česká republika a Československo se stalo „předmětem“ násobných transformací ve dvou etapách:

První transformace byla direktivně nařízena po roce 1948. Systém Obecně prospěšných společenstev bytových, reprezentovaný zejména bytovými družstvy, byl postátněn a podřízen národním výborům jako „Lidová bytová družstva“. Soukromé domy byly buď vyvlastněny, nebo přinejmenším podřízeny „bytovému hospodářství“ národních výborů a jejich přídělovému systému. V prvních letech vládla idealistická představa, že nový stát zajistí výstavbu potřebného počtu bytů, které bezplatně přidělí potřebným. Zakrátko však bylo zjištěno, že na tak velkorysý projekt stát nemá dostatečnou ekonomickou sílu. Proto byla v roce 1958 obnovena „družstevní bytová výstavba“, šlo však o státem plánovanou a téměř z 50% dotovanou výstavbu, družstva nerozhodovala o potřebě stavět, výstavba jim byla přidělována plánovacím aktem. Ovšem nelze přehlédnout, že téměř 2,5 milionu nájemních (družstevních či státních) bytů bylo do roku 1989 nově postaveno.

 

Druhá transformace nastala po roce 1989 a opět se vyznačovala nesystémovostí. První vlády sice jmenovaly „zmocněnce vlády pro bytovou politiku“, avšak práce jeho týmu skončila krátce poté, co se stal předsedou vlády Václav Klaus. Vyhraněná aplikace tržních pravidel a jisté bezkoncepčnosti pak bytovou politiku poznačila zejména takto:

 

a)      Státní (obecní i podnikové) byty byly ze zákona převedeny do vlastnictví obce (podniku), klíčem bylo, kdo doposud byty spravoval, zda národní podnik či obecní OPBH.

b)      Nájemné nebylo transformováno, natož deregulováno, na rozdíl od liberalizace služeb spojených s bydlením. Bylo odmítnuto zavedení nákladového nájemného. Občané sice nadále bydleli levně, ale obce spravovaly byty ze ztrátou. Proto je taktéž masově privatizovaly.

c)      Privatizace družstevních bytů vystavěných se značnou podporou státu, stejně jako v Británii, zcela vyčlenila tento sektor ze sociální oblasti na volný trh. Jak vlastnické, tak i nájemní družstevní byty vstoupily na volný trh za tržní ceny.

d)     Bytová družstva ztratila vlastnost solidarity tolik podporované v zahraničí a nová výstavba se v podstatě zastavila.

e)      Nájemné bylo deregulováno jednostranným zvýšením bez možných a potřebných korekcí. Jeho současné zásady pro dojednání změn výše nájemného přinášejí nové podstatné problémy, které si vyžádají taktéž korekci.

f)       Sociálnímu bydlení se vlády de facto nevěnovaly a tak si trh „našel cestu sám“ vznikem mnohdy divokých sociálních ubytoven.

Nesporně zde existuje analogie s možností předvídatelnosti průniku důsledků obdobných kroků v obou modelech, a to i přes ekonomické nerovnosti v mnoha oblastech (průměrný příjem, minimální mzda, výše a formy podpor na bydlení). To dává další argument k úvaze o možné aplikaci tohoto modelu u nás.

 

 

Britská zkušenost není v evropském kontextu ojedinělá. Modely sociálního bydlení jsou určitými formami podporovány ve většině zemí EU. Uplatňují se různé zdroje – například vznik určitých fondů pro sociální bydlení jako zdroj pro financování (Francie, Německo), nebo odvod části výnosu z daně z nemovitostí (Rakousko).

 

Naše metoda „divokého vzniku“ sociálních ubytoven je nejen nejnevhodnější z možných, ale též nejdražší. Stát nesmí opomenout, že provozovatelé soukromých ubytoven neváže k ubytování žádná legislativní povinnost, cílem jejich aktivit je zisk za každou cenu. Při výrazném omezení podpor tedy mohou ubytovaní skončit na ulici.  Dávce, které poskytovatel přijímá, nejde naproti žádná, například smluvní časově limitovaná povinnost ubytovnu provozovat.

 

Obecní ubytovny se zpravidla liší tím, že obec v ubytovně poskytuje další sociální služby.

Jediným řešením je rozčlenění sociálního bydlení do určitých „pater“ dle příjmového členěné občanů, na které míří – občany s nižšími, ale existujícími příjmy, občany v dočasných a konečně v trvalých ekonomických problémech kombinovaných nedostatečným vzděláním, setrvačností návyků apod.

 

A tak kromě revize dávek sociální pomoci je nesporně nutné založit systém sociálního bydlení zejména sociálními bytovými družstvy a obdobou systému neziskových forem obdobně jako v Británii, ač konkrétní řešení nemusí být formou vzniku právnické osoby „sui generis“ nýbrž principem neziskovosti dle zvláštního zákona, kde nositelem může být jakákoliv právnická osoba, ovšem recipující do svých základních listin princip bytové neziskovosti podle zvláštního zákona se všemi právy ale i povinnostmi.

 

     Britská zkušenost svědčí o promyšleném komplexu funkčního neziskového systému. Komplexnost, soustavnost a cílevědomost je nezbytná. V Oxfordu, v  navštívených zařízeních bylo jasné, že sami sociálně potřební bývají zaměstnáni v různých provozovnách sociální péče (ne vždy za mzdu ale za určitý příplatek k vyplácené podpoře) například v jídelnách, různých dílnách, kde se učí pracovat na počítači, v řemeslné dílně, ale mohou zde provozovat i různé koníčky (hudební studio). Propojení sociálního bydlení a sociální práce je nejvýznamnější podmínkou funkčnosti systému.

 

Existuje i speciální zařízení pro matky s malými dětmi kde ve spolupráci se sociálními pracovníky získávají mladé matky potřebné zručnosti i informace o řádné péči o dítě a pomáhají postupnému začleňování do většinové společnosti, včetně cyklu školení klientů na sociální terénní pracovníky (až s 30% úspěšností).

 

 

 

 

 

 

 

37. REZUMÉ

 

 

 

     Komparací v práci popsaných modelů sociálního bydlení a reálné situace v České republice lze dovodit následující závěry a doporučení.

 

I.            Je nezbytné opustit stávající vizi, že sociální bydlení v České republice vyřešíme přijetím jednoho zákona o sociálním bydlení. Takový postup nepřinese komplexní řešení a selže. Je nutné posílit odborná aspekt přípravy těchto norem.

II.            S ohledem na skutečnost, že se v této oblasti prolínají kompetence více ústředních správních orgánů a ministerstev, je třeba prioritně vypracovat a schválit „Koncepci sociálního bydlení v České republice“ jako dokument s horizontem nejméně do roku 2025.

III.            Koncepce musí obsahovat plán legislativních a nelegislativních úkolů a opatření vlády a svěřit odpovědnost za plnění konkrétních úkolů určeným ministrům. Doporučujeme pro roli koordinace realizace koncepce vytvořit post zmocněnce vlády pro realizaci koncepce sociálního bydlení, který bude koordinovat postup všech prací podle obsahu koncepce.

IV.            Navrhovaná koncepce musí definovat též roli státu, krajů, měst a obcí v této oblasti, vytvořit podmínky pro podporu neziskového sektoru, zejména pro využití činnosti sociálních bytových družstev a pro výstavbu sociálních bytů obcemi.

V.            Současně doporučujeme vytvořit vzorovou rámcovou smlouvu mezi obcí a privátním subjektem o poskytování služeb v dočasných ubytovacích zařízení či k pronájmu bytů tak, aby obec garantovala pronájem občana, kterého pronajímateli jako potřebného navrhne.

 VI.            Velice podrobně je třeba formulovat systém sociální terénní práce s cílem umožnit návrat potřebných do majoritní společností výchovou, vzděláváním, rekvalifikací a podobně. Zvážit podíl ministerstva školství v této oblasti. Bez těchto aktivit systém selže. (Viz zpráva Bezpečnostní informační služby)

1. V legislativní části kromě zákona o sociálním bydlení, který zůstává základním rámcem, vypracovat pravidla pro financování výstavby neziskovým sektorem, zvážit přitom zda zvolíme systém obnovení tzv. „obecně prospěšných společností bytových“ nebo funkci „sociálních bytových družstev a obecních bytových společností.“
2. Definovat způsob výpočtu ekonomického nájemného, technických norem a licencí pro poskytování ubytovacích služeb.

 IX.            Koncepce by měla být členěna ve dvou etapách – do roku 2017 jako krátkodobá část a poté do roku 2025 s definicí cílového stavu a rutinní funkce sociálního bydlení. Je třeba též definovat speciální programy Státního fondu rozvoje bydlení a analyzovat možnost využití prostředků EU jako podpory neziskového sektoru.

 

Předložení koncepce sociálního bydlení nesmí pozastavit současné práce na zákonu a její horizont předložení vládě je reálný do 3 měsíců od rozhodnutí a formulaci úkolu koncepci zpracovat.

 

 

 

PODROBNÝ OBSAH:

 

1. Základní popis systému sociálního bydlení ve Velké Británii – zobecnění…………………….2
2. Původ a historie sociálního bydlení…………………………………………………………………5
3. Co je sociální bydlení…………………………………………………………………………………8
4. Vláda a politický rámec……………………………………………………………………………..10
5. Právní status a struktura……………………………………………………………………………12
6. Činnost bytových sdružení………………………………………………………………………….14
7. Kontrola……………………………………………………………………………………………….16
8. Strategie rozvoje……………………………………………………………………………………..18
9. Stavební smlouvy a jejich pořizování………………………………………………………………19
10. Financování, subvence, zdanění……………………………………………………………………21
11. Dostupnost bydlení – politika přidělování………………………………………………………….23
12. Nájemní politika……………………………………………………………………………………….25
13. Obchodní politika……………………………………………………………………………………..27
14. Organizační struktura…………………………………………………………………………………28
15. Sociální řízení…………………………………………………………………………………………30
16. Práva nájemců…………………………………………………………………………………………31
17. Účast nájemců…………………………………………………………………………………………32
18. Zvláštní potřeby……………………………………………………………………………………….33
19. Bytové federace……………………………………………………………………………………….34
20. Budoucí trendy…………………………………………………………………………………………35
21. Současné zkušenosti se sociálním bydlením v Oxfordu a Londýně……………………………  37
22. Exkurz o oprávnění obcí při plánování sociálního bydlení………………………………………..43
23. Financování bytových asociací………………………………………………………………………44
24. Národní federace bytových asociací Londýn……………………………………………………….45
25. Informace o praktické činnosti bytové asociace v Londýně………………………………………49
26. Rozvahová část………………………………………………………………………………………..50
27. Dominantní trendy v sociální práci. Housing First a Housing Ready…………………………….53
28. Základní hodnoty federace……………………………………………………………………………55
29. ALMOS a aktivity národní federace………………………………………………………………….56
30. The Welsch Assebly GHD…………………………………………………………………………….58
31. Nizozemsko, Benelux………………………………………………………………………………….58
32. Belgie……………………………………………………………………………………………………64
33. Vlámsko…………………………………………………………………………………………………65
34. Valonsko…………………………………………………………………………………………………67
35. Lucembursko……………………………………………………………………………………………71
36. Závěry a doporučení……………………………………………………………………………………76
37. Rezumé………………………………………………………………………………………………….84