Politici ignorují oblast sociálního bydlení. Je to tikající bomba!

Sociální bydlení:

Pro úplnou funkci trhu v oblasti bydlení je třeba, aby fungovaly jeho jednotlivé části. To znamená, aby měly funkční podporu legislativně právní, ekonomickou a aby byly jako celek vzájemně provázány.

Modely bydlení:

  1. Vlastnické bydlení
Bydlení v rodinných domcích a bytech ve vlastnictví fyzických osob Hypotéky, stavební spoření, nástroje podpor. Úprava vlastnictví v občanském právu.
  1. Nájemní bydlení
Nájemní domy ve vlastnictví obce a privátních pronajímatelů, vlastníky pronajímané byty. Nájemné svobodné či v místě a čase obvyklé. Pravidla pro stanovení výše nájemného, ochrana nájmu, úprava v občanském právu
  1. Neziskové – družstevní bydlení
Domy a byty vystavěné bytovými družstvy za finanční spoluúčasti členů s ekonomickým (nákladovým) nájemným. Právní úprava družstva, nájmu družstevního bytu. Nové byty se ale nestaví a stávající nejsou přístupné lidem s nižšími příjmy.[1]
  1. Podporované bydlení – například programy SFRB nebo sociální bytové družstvo
Málo rozvinuté s nedostatečnou podporou, třeba dopracovat zejména sociální roli a financování. Nájemné na úrovni nákladů. Nařízení vlády (SFRB), existuje úprava sociálního bytového družstva, neexistuje využití fondů EU a pravidla pro financování nové družstevní výstavby.
  1. Sociální bydlení
Bydlení pro občany s nízkými příjmy dostupné pro objektivně potřebné občany. Neexistuje žádná právní úprava ani definice
  1. Občané v potížích, sociálně vyčlenění atd.
Pomoc občanům v bytové nouzi. Definice forem, výše, času, podmínky poskytnutí. Neexistuje žádná právní úprava ani definice

 

Prakticky ve všech moderních zemí (nejen) Evropské unie existuje ucelený systém ad I. Až VI.[2] Podle zahraničních expertů Segmenty I. až III. nevyžadují kromě právní úpravy a určité ekonomické stimulace (podpora splátek-úroků s hypoték, započtení do daňově uznatelných nákladů) výraznější podporu. Jsou to lidé, kteří jsou schopni si na bytovém trhu opatřit odpovídající bydlení. Sociální systém zde vytváří pouze záchrannou síť pro dobu dočasných potíží. Pravidla musí být vyvážená a poskytování úvěrů odpovědné.[3]

Součásti modelu bydlení pod bodem IV. až VI. v České republice prakticky neexistují.[4] Jejich vytvořením (obnovením) se zabývá projekt České společnosti pro rozvoj bydlení na zvaný „Sociální bydlení v ČR“.

Východiska projektu:

Je třeba respektovat zahraničními zkušenostmi potvrzenou zásadu, že do sociálního bydlení není vhodné „vpustit“ pravidla trhu. Ale právě toho jsme v České republice svědky.

Trh je vskutku mocný hráč. Není-li v bytové politice funkční a racionální systém zajištění sociálního bydlení, nastoupí i zde tržní pravidla.

Například:

Podnikatelé poměrně snadno získávají vhodné prostory (bývalé hotely, podnikové ubytovny) do kterých přijímají do nájemního vztahu občany „na okraji společnosti“. Ti sice nemají dostatek prostředků na úhradu nájemného a služeb, ale podnikatelé vědí, že podle počtu členů domácnosti mají nárok na „pomoc v hmotné nouzi“ (cca 3.000/osoba/měsíc). Takže jim poskytne ubytování a protože má smluvní svobodu o výši nájemného, sjednají jej zpravidla ve výši dosažitelné podpory v hmotné nouzi. (u šestičlenné domácnosti 18.000 Kč). V okolních domech je nájemné „v místě a čase obvyklé“ násobně nižší, ale pronajímatelé je buď nepronajmou (schází přísná úprava podmínek poskytnutí zabraňující devastaci bytů, plnění pravidel hygienických a občanského soužití atd.), nebo nejsou volné. Výše nájemného v těchto sociálních bytech je tedy „tržní“ ve smyslu, že jeho výše je určena ochotou státu nájemné za občany v hmotné nouzi platit.

Zrušení či omezení „bez dalšího“ ale taktéž nic nepřinese, podnikatelé tyto „služby“ přestanou poskytovat.[5]

Řešení:

Je třeba dotvořit systém bydlení body IV až VI dle uvedené tabulky. To vyžaduje přijetí potřebné právní úpravy a vhodných finančních nástrojů a veřejné podpory.

SOCIÁLNÍ BYTOVÉ DRUŽSTVO:

Jeho právní úprava existuje v Zákoně o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Takovým družstvem je i „sociální družstvo bytové“.

Jeho právní úprava jej činí neziskovým subjektem, s nepřevoditelnými členskými podíly zamezující aby sytém postupně přestal adresně pomáhat pouze potřebným občanům, jejichž příjmové poměry jsou přísně definovány. Případná podpora státu pak nebude považována za nepovolenou veřejnou podporu, naopak na financování lze úspěšně využít fondů Evropské unie.

Je tedy potřebné doplnit tuto úpravu o předpis o podmínkách financování a úvěrové pomoci sociální družstevní výstavby. Právní úprava sociálního družstva je účinná od 1.1. 2014, proto je nejvyšší čas pro realizaci

SOCIÁLNÍ BYDLENÍ A ROLE OBCÍ:

Jde o nejpotřebnější ale přitom nejsložitější část sociálního bydlení. Starostové obcí jistě nebudou vítat skutečnost, že by obce měly být odpovědny za oblast sociálního bydlení. Ač obce v roce 1991 získaly bezplatně převodem bývalé státní byty (více než milion) a ty následně rozprodaly nájemníkům, dnes na zajištění tohoto bydlení nemají zdroje.

Existuje více cest jak tento problém řešit. Určitou inspirací je britský model „Bytových asociací“ (housing asociations), což jsou právnické osoby založené obcí (nebo i podnikateli) které mají právní subjektivitu, prvky samosprávy, ale zakladatel (tedy i obec) rozhoduje o jejich využití. Úvěr na výstavbu není úvěrem obce a nezatěžuje veřejný sektor zadlužením, je zajištěn nemovitostí, náklady na úvěr jsou rozúčtovány nákladovým nájemný. Pokud v bytech žijí lidé na okraji společnosti vyžadující finanční pomoc, pak náklady jsou podstatně nižší než v současném, výše popsaném modelu.

OBČANÉ V POTÍŽÍCH A SOCIÁLNĚ VYČLENĚNÍ:

Jde jednak o vymezení výše a podmínkách poskytnutí pomoci, definice pojmu „občan v bytové nouzi“ ale zejména o pravidla poskytnutí. Všude v moderních systémech platí, že občan „na dávkách“ musí nejen pravidelně dokládat svůj příjem i snahu získat právi, ale že se chová řádně, zejména posílá nezletilé děti do školy, dodržuje hygienická pravidla v bytě i v domě a jeho okolí, dodržuje pravidla občanského soužití, nedopouští se opakovaně přestupků a deliktů, neruší noční klid. Pokud tato pravidla nerespektuje, pak se mu poskytuje pouze přístřeší, zpravidla v hromadné ubytovně.

V celém komplexu opatření by bylo vhodné definovat roli krajů zejména v oblasti financování popřípadě definovat další zásady jako například právo obce při povolování staveb žádat, aby určitá část vystavěného fondu plnila roli v některé ze součástí sociálního bydlení.

 

Vztah politiků k této problematice:

Nástin projektů byl rozeslán předsedům Parlamentních politických stran, z nich reagovala alespoň KSČM ústy Pavla Kováčika, že jsou připraveni takový projekt podpořit. Ministr pro místní rozvoj nereagoval vůbec, ač tato oblast patří do jeho kompetence. V současné době oslovujeme předsedu asociace krajů, neboť i kraje mají legislativní aktivitu. To svědčí o tom, že si politici vůbec neuvědomují závažnost této problematiky.

Česká společnost pro rozvoj bydlení hodlá i nadále tento projekt dopracovat a prosazovat. K tomuto účelu založila nové občanské sdružení, do kterého se hlásí stávající bytová družstva, podnikatelé, zájem projevují i bankovní domy.

Závěr:

Zdánlivě nic nenasvědčuje tomu, že v České republice mohou v důsledku nečinnosti hrozit závažné sociální poruchy. Stát se zaklíná nutností úspor, ale bez protestu subvencuje nemravné nájemné v sociálních ubytovnách a ani nenaznačuje ochotu ke změně. Opozice se taktéž dosud tradičně k sociálnímu bydlení pozitivně nestaví, možná proto, že nevěří v možnost konsenzu s koalicí a spoléhá na prosazení analogických programů po nejbližších volbách. Neregistrujeme však jakoukoliv aktivitu vedoucí k vypracování.

Politická reprezentace ani média nevěří, že situace je již dnes kritická. Jakákoliv opatření se projeví až v řádu let (v Británii trvala výstavba 1,7 mil sociálních bytů téměř 20 let), a zkušenosti ze Šluknovska, či jiných míst, nepřičítají situaci v oblasti bydlení. Rozpočtové období 2014 až 20 dává možnost využití sociálního nájemního bydlení jako služby obecného hospodářského zájmu (v takovém případě není nutné program notifikovat u Evropské komise, jednou z cest je využití možnosti vymezení sociálního bydlení v ČR v návaznosti na právní úpravu EU týkající se „služby obecného hospodářského zájmu“. Státní podporu ve formě vyrovnávací platby za závazek veřejné služby lze v takovém případě poskytnout určitým podnikům pověřeným poskytováním služeb obecného hospodářského zájmu. Je diskutabilní, zda naše prodlení v legislativě umožní čerpání těchto prostředků po roce 2014.


[1] Zejména v důsledku volné převoditelnosti družstevního bytu dle § 230 obch. zákoníku se byty vystavěné s pomocí státu (50% dotace) tržně „prodávají“ za tržní ceny, takže pro sociálně průměrné a slabší jsou nedosažitelné.

[2] Bytové asociace v Anglii, systém HLM ve Francii, Obecně prospěšné společnosti bytové v Rakousku, družstva v Německu, Norsku, Švédsku atd.

[3] Světová ekonomická krize v USA vznikla v důsledku nadhodnocených nemovitostí a na ně poskytnutých úvěrů, obdobně krachuje hypotéční systém ve Španělsku.

[4] Částečně tuto roli plná některé programy Státního fondu rozvoje bydlení, ale je to jen marginální množství potřebného.

[5] Viz Šluknov, Chánov, Teplice, Ostrava přednádraží, Ústí nad Labem a řada dalších lokalit.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *