Časová linie:

1991 Čalfova vláda jmenovala zmocněnce vlády pro bytovou politiku. Rozsáhlou a poměrně kvalitní práci zcela odmítl po volbách 1992 Václav Klaus.

1993 Založili jsme Asociaci pro bydlení, složenou s občanských iniciativ – vlastníků, nájemníků, realitních kanceláří, podnikatelů ve stavebnictví, družstevníků a s využitím zkušeností ze zahraničí, kterou nám nabízeli zejména Norové, Holanďané, Rakušané, Němci a Britové (s využitím mého zastoupení v CECODHAS – komise zemí EU pro sociální bydlení, kde jsme měli od roku 1991 statut pozorovatele), jsme vypracovali návrh „Koncepce bytové politiky ČR“ a tuto předali premiéru Klausovi.

Ten svolal poradu šéfů tehdejší koalice. Navrhovali jsme mj. postupnou rozumnou deregulaci s přechodem obecních bytů na nákladové nájemné, abychom zabránili ekonomickým ztrátám vlastníků nájemních bytů, zejména obcí, měření spotřeby energií, zateplení zejména panelových domů, jejichž technologie byla státem před rokem 1989 vnucena apod.

Václav Klaus naše návrhy odmítl, nazval mě asociálem, a to kvůli navrhované deregulaci (!) a poslal mě za profesorem Holmanem. Ten naše návrhy vyslechl a do měsíce zpracoval dvoustránkový materiál, který měl jeden společný znak. Všeobecná privatizace všech forem bydlení.

Co nastalo? Privatizace bytových družstev (dobré pro členy, ale byty ztratily možnost hrát roli sociální), masová privatizace bytů obecních (aby se obce zabránily ztrátám z regulace) převody bytů podnikových na firmy (OKD). Ke všemu to vše poslaneckými návrhy, tedy tak, že například družstevní byty podle zákona 42/92 Sb. vůbec nešlo převádět. Proto jsme prosadili alespoň realizovatelný zákon 72/1984 Sb., o vlastnictví bytů (opět poslanecký návrh) který jen do roku 2000 musel být naší iniciativou 10 novelizován.

1998 po „Sarajevském atentátu“ se stal ministrem pro místní rozvoj Tomáš Kvapil. Byl prvním ministrem, který přinesl koncepční vizi, avšak musel vycházet ze zbídačeného stavu, kam se bytová politika dostala.

1998 Zemanova vláda určité změny přinesla, nejvýznamnější byl vznik státního fondu pro rozvoj bydlení, avšak ministr Císař nezapřel svoji podstatu a nadále, přes opakované rozsudky Ústavního soudu nechal tuhou regulaci nájemného a v oblasti sociální nic nepřinesl. Jeho nástupce Lachnit už byl typický politik, který si vysloužil křeslo, hodně mluvil, ničemu nerozuměl a tak „skutek utek“.

2002 ve Špidlově vládě byl ministrem Pavel Němec. Reformoval ministerstvo, ale v bytové politice příliš radikální nebyl. V roce 2004 se stal ministrem Jiří Paroubek, kterému jsem předložil koncepci bytové politiky, kterou akceptoval a jmenoval mě svým náměstkem. Vláda tuto koncepci schválila. Pod hrozbou analogie polského příkladu řešení regulace Evropským soudem pro lidská práva jsme postavili koncepci na pětiletém procesu jednostranného zvyšování nájmů v závislosti na vývoji trhu s nemovitostmi, připravili a prosadili jsme zákon o podpoře družstevní výstavby, prosadili možnost (dodnes nevyužitou) aby z prostředků EU mohly být financovány energetická opatření – zateplení. Po roce se Paroubek stal premiérem a nový ministr Martínek již mnoho nového nepřinesl, zejména pak v oblasti sociálního bydlení, kde jsme navrhovali podle rakouského či britského vzoru nové formy nástrojů pro obce.

2006 Topolánek jmenoval ministrem předsedu lidovců Čunka, který se více staral o své kauzy. Novelizoval se občanský zákoník a posvětila se v podstatě úplná deregulace, byť složená z kroků končící soudním sporem. Jinak nic.

2010-2013 Ministerstvo jen formálně ovlivňovalo dění, přineslo sice Koncepci bytové politiky do roku 2020, kterou zpracovalo za úhradu KPMG, avšak z jedné strany nic nerealizovalo, z druhé strany ukvapeně přijala vláda novou civilní legislativu, která okopírovala nájemné z předchozí úpravy avšak nesmyslně vnutila právnickým osobám podmínky přijetí nových statutů, že jim hrozí likvidace (prozatím teoretická).

Sobotkova vláda se sice k bytové politice formálně hlásí – heslo „zamezíme obchodům s chudobou“, avšak její praktické kroky jsou nesmělé, nekoncepční, pomalé a neodborné. Zákon o sociálním bydlení je řešením „na půl cesty“, naposledy premiér proklamoval (opět) novomanželské půjčky a pomoc mladým lidem. Přes opakované výzvy (včetně odborné komise ČSSD) zůstává (asi) v představách, že nic nespěchá.

Tolik historie.

 

Kam jsme dopracovali:

 

V bytové politice se změny i rizika projevují pomalu s určitým zpožděním. Lze však konstatovat, že v ČR zbytnělo vlastnické bydlení – privatizace družstevních, obecních a podnikových bytů, spolu s venkovským bydlení ve vlastnických domcích je to drtivá většina obydlí. To je dobré pro ty, kteří, ač nepříliš majetní, získali od státu výhodně za netržní ceny byty. Zatím co družstevní byt se získal pod podmínkou doplacení nesplaceného úvěru na výstavbu v řádech desetitisíců korun, následně se na trhu prodávali za řády v milionech. (1-3 mil. Kč podle lokality).

Družstevní nájemní byty vstoupili taktéž na trh právem volných převodů práv k bytu, samozřejmě úplatného s cenou téměř stejnou jako u bytů vlastnických.

Obecní byty byly povětšinou zprivatizovány, opět se značnou slevou a na trhu jsou již k dostání jen za ceny tržní,

Přes neopakovatelnost situace by toto samo o sobě nebylo tak tragické, ovšem pokud by současně fungovalo bydlení nonprofitní, tedy levnější a bydlení sociální.

Protože za 25 let stát ignoroval pomoc lidem na okraji společnosti, je dnes nejviditelnější problém tzv. ubytoven. Transformace společnosti samozřejmě odhalila i skupiny osob, které na standardní bydlení a nájemné nedosáhnou, naučili se žít z dávek a ani pracovat nechtějí. Je to problém, který v zahraničí řeší v jednom systému se sociálním bydlením. Tam tomuto segmentu věnují pozornost a mají určitá osvědčená řešení prakticky ve všech moderních zemích (viz dále). V tržní ekonomice platí krutá pravidla. Když sociální bydlení pro lidi na okraji společnosti nepřinesl stát, začal fungovat model (povětšinou) privátních ubytoven. Podnikatelé využili změn ve společnosti, odkoupili například bývalé podnikové ubytovny od zaniklých firem, či nevyužité hotely a vypočítali si výši pomoci občanům v hmotné nouzi a nyní stát platí za nuznou ubytovnu mnohdy až trojnásobek nájemného v místě obvyklého.

Je to past. Snížení dávek (které prosazuje též ČSSD) může narazit na skutečnost, že podnikatelé nemají vůči státu a ubytovaným žádnou odpovědnost. Když se jim provoz ubytoven snížením dávek nevyplatí, prostě ubytované, vesměs Romy, vyhodí, nebo nechá dům, který se jim již mnohokrát vyplatil „vybydlet“. Proto postup vlády není správný a měl by být obezřetnější. Názory viz příloha z návštěvy náměstka ministra v Ústeckém kraji. Ovšem čas plyne a MMR na ve zprávě uvedená zjištění a doporučení nereaguje.

Ubytovny jsou tunel na peníze i tím, že vlastníci využívají chyby v zákoně a účtují služby paušálem, který se nekryje s prokazatelnými náklady na teplo, vodu atd.

Poslední výdobytek trhu je postupné skupování vlastnických bytů, které mají v problémových oblastech nepatrnou cenu. Jakmile se v několika bytech nastěhuje problémová rodina, nastane úprk ostatních vlastníků, jejichž byty, mimo podnikavce, někdo nekoupí.

Zahraničí:

Podobný proces koncepční naivity zažily v minulosti mnohé země. Také nás často před nečinností varovaly. Leč bez reflexe.

Nejmarkantnější je zkušenost Velké Británie. Tatcherová krátce po svém zvolení také podlehla „kouzlu“ privatizace. Rozprodala obecní byty za 1 libru (mnohdy). Proto koncem sedmdesátých let nastala obdobná krize. Co je zdarma nemá cenu, lepší byty byly se ziskem rozprodány, horší zdevastovány a opuštěny.

Ovšem Tatcherová svůj omyl napravila. V Británii fungují již 200 let bytové asociace (housing asociations), které vytváří ucelený systém včetně své centrály, poradenství, financování. Britové umožnili obcím zakládat tyto asociace a mají právo sestavovat jistou obdobu „sociálních pořadníků“, a úvěr na výstavbu si brala asociace jako právnická osoba sui generis, takže se veřejný sektor nezadlužoval. Od té doby se rozvinula další výstavba a dodnes je postaveno v této formě až 2 mil.bytů. (Z toho 700 tis.v posledních letech). Systém je popsán v materiálu v příloze 2. Opět bez žádné reakce našeho ministerstva.

Obdobně můžeme popsat prakticky situaci v každé zemi EU (Franice HLM, Rakušani „Obecně prospěšná společenstva bytová“, které byly systémem do roku 1939 dle společného zákona). Tyto země vytvářejí fondy v řádech miliard euro. Stačí tedy pohlédnout za hranice.

Jak dál?     Vláda setrvává v omylu, když za sociální bydlení považuje pouze řešení ubytoven. Ty jsou sociální dno. Je třeba obnovit výstavbu bytů, ve kterých (obce, družstva atd.) budou byty pronajímat za ekonomické, tedy výrazně nižší nájemné. Řešení je složitější než politici tvrdí.

Premiér Sobotka dne 13 .9 . na zasedání ÚVV ČSSD hovořil o bydlení. Zmínil novomanželské půjčky a startovací byty, vše pro mladé lidi. Tedy opět jen malou část z potřebného. Nehovoří o seniorech, lidech na okraji společnosti.

Co je tedy třeba:

• Nájemní bydlení: Stává se problémem pro seniory. Pronajímatel má právo požadovat zvýšení nájmu, pokud se domnívá, že výše nájemného neodpovídá nájemnému v místě obvyklému. Když na písemný návrh nájemce nereaguje do 3 měsíců, má pronajímatel právo obrátit se na soud ve lhůtě dalších dvou měsíců. Soud si může vyžádat například znalecké posudky, nebo je navrhne pronajímatel a senior – vesměs laik, se neumí kvalifikovaně bránit. Soud občas požádá realitní kanceláře v místě a ty dodají pouze nabídkové nájemné. Jsou opakovaně známé případy, kdy po ročním sporu je odsouzen senior k úhradě dluhu ode dne podání návrhu v řádech desetitisíců korun a nákladů soudního řízení až 80 tisíc. To je pro seniora neřešitelné. Tyto případy se množí, stát ale nemá žádnou možnost, a senior ani neví, zda a kde může hledat pomoc. Minimální řešení? Novela občanského zákoníků, účinnost rozsudku k navýšení dnem vyhlášení rozsudku, precizace pojmu „nájemné v místě obvyklé“, exaktní cenové mapy. Sociální a právní pomoc například formou agentury nebo smlouvou se SON.
• Obnova neziskové formy bydlení.

SOCIÁLNÍ BYTOVÉ DRUŽSTVO. To je již v zákonu o obchodních korporacích upraveno, jde jen o podmínky financování a kontroly. Návrhy máme zpracovány. Je to určeno nejen mladým, ale všem, kteří (řádově) mohou splatit členský vklad (podíl) cca 300.000 Kč a platit ekonomické nájemné včetně splátky úvěru (cca 5-6 tis/měsíčně). S těmito byty nelze volně nakládat, prodávat, pokud člen nechce dál v družstvu bydlet, to mu vrátí vklad i splacenou částku úmoru úvěru.

BYTOVÁ ASOCIACE NEBO OBECNĚ PROSPĚŠENÁ SPOLEČNOST BYTOVÁ. Je to opět návrat k nonprofitní formě sociální výstavby. V zahraničí bývá doprovázeno právem obce žádat po developerovi určitý počet sociálních bytů (v Británii až 50%). Sociální výstavba nemusí být pro investora ztrátová. Systém máme podrobně popsán.

• ZÁKON O SOCIÁLNÍM BYDLENÍ. Ten by řešil formy pomoci, oprávnění kraje a obce při výstavbě, certifikaci potřebných a formy jejich zajištění důstojným bydlením.

 

Závěr:

Pokud v krátké době vláda nezmění svůj vztah k řešení tohoto problému, budou se sociální nepokoje množit. Stačí se poradit ve vyloučených lokalitách se starosty a primátory (Děčín, Varnsdorf). Přes doporučení odborného zázemí však vláda zůstává v nečinnosti. Příští volby podle názoru i zahraničních odborníků (budou li) v roce 2017 vyhraje strana, která zajistí realizaci rozumné bytové politiky. Využije tato koalice svoji šanci či nikoliv? Dnes ještě „svítí sluníčko“. Ale zítra?

JUDr. Ivan Přikryl