Sociální bydlení v regionu Varnsdorf a Děčín.

Cíl akce: Získání informací z terénní práce k porovnání praktických zkušeností s náměty pro práci v oblasti sociálního bydlení včetně jejich promítnutí do koncepčních úvah. (podklad k diskuzi).

V obou městech šlo o neformální pracovní setkání s cílem zjistit terénní zkušenosti z práce s nepřizpůsobivými či sociálně slabými občany v obou lokalitách. Přináší neformálně cenné zkušenosti z terénu.

Obsah diskuse:

Starosta Varnsdorfu Martin Louka: Navrhl vydefinovat si, co se skrývá pod pojmem „ubytovna“. Zda jde o nájemní formu bydlení, ubytování, či právem neupravený stav existence v ubytovacím zařízení. Je nutno oddělit zásadně se odlišující systémy – ubytovny s poskytovanými (sociálními či jinými) službami, ubytovny jako místo k přežití bez služeb. (poskytnutí přístřeší?)

Městem zřízená ubytovna sice taktéž čerpá prostředky ze sociální podpory, není však postavena na podnikatelském – ziskovém základě, ale na pokrytí nákladů provozu, údržby a sociálních služeb. Vybrané částky od ubytovaných na takto komplexní smysluplnou sociální službu nepostačují, a proto provoz město dotuje. Starosta podotkl, že součástí je například nepřetržitá služba v objektu, recepce, dozor a dohled. Jan tak lze zajistit pořádek a klid v této lokalitě.

Náklady uvedl přesně – měsíční náklad činí 3580 Kč na dospělého člena domácnosti, 1750 Kč na dítě.

Obsah služeb:

•          Ubytování včetně základního vybavení, postelí, skříní,

•          Společná kuchyně a sociální zařízení včetně úklidu těchto a dalších společných prostor, aby byly dodrženy hygienické a zdravotní požadavky,

•          Služby směřující k získání speciálních, u většinové populace běžných návyků jako je docházka dětí do škol, hygienické návyky, dodržování dobrých mravů, nepoškozování zařízení apod.

 

Problém není jen v ubytovacích domech. Nejvíce se rozšiřují případy, kdy „podnikatel“ využije nízké ceny vlastnických bytů (bývalých obecních, někdy i družstevních). Kupují se jednotky za velice nízké ceny v řádech desítek tisíc korun, a tam se ubytovávají potřební, opět vesměs romské rodiny. Tím se okamžitě sníží hodnota zbylých nemovitostí, které pak podnikatelé snadno kupují. Spirála sociálního vyloučení pokračuje.

Provozovatelé těchto bytů, podle sociálního odboru, mimo jiné využívají nedostatečné úpravy v zákoně a kromě „nájmu“ žádají po sociálce úhradu služeb spojených s bydlením, aniž by byla možná kontrola výše žádané částky. Stanovují zálohy na služby paušálem, jehož výši nelze kontrolovat. Služby jsou „černá díra“. Služby, resp. jejich rozúčtování bude třeba podřídit kontrole, což podle sociálního odboru dodnes nefunguje – a na kontroly v terénu „nejsou lidi“.

Samozřejmě mimo to chodí tyto rodiny pro další sociální dávky, zaměstnaný člověk dosáhne stěží 60-70 % příjmu rodiny žijící na dávkách a podporách.,

Tito lidé nemají vůči státu žádné povinnosti. Zrušení veřejných prací je z tohoto hlediska velice negativní počin.

Starosta Raichart, Vilémov:

Je to menší obec, mají jen 70 městských bytů. Vítal senátní návrh zákona o omezení dávek i předchozí náměty paní Řápkové. To, co se z centra jeví jako vyčleňování skupin těchto občanů, je zde chápáno majoritně zcela opačně. Vládní agentury chrání lidská práva menšin, ale kdo ochrání většinu, které se znehodnocuje majetek, cenu nemovitostí, standard žití, bezpečnost, pohodu, dobré mravy?

 

 

 

Hampl, Městská ubytovna:

Nová úprava sociálního bydlení by neměla být jen o finanční či jiné pomoci nové výstavby, ale i o úhradě nákladů na rekonstrukce, měla by umožnit odkoupení celých nemovitostí a jejich přestavbu na byty. Obce se snaží eliminovat vznik „podnikatelských = spekulativních“ ubytoven tím, že kupují domy, aby do nich tito lidé nevnikli-ovšem pokud na to mají obce zdroje. Nájemné v těchto domech by mělo být regulované výší ekonomických nákladů na provoz a služby:

Terénní pracovník:

Sestavil tabulku problémů:

1.         Nezaměstnanost

2.         Nemožnost si sami pomoci, beznaděj,

3.         Zvyk na život na podporách a dávkách, což považuje tato populace za přirozené a součást svých práv.

4.         Terénní pracovníci nejsou represivní složka ale pomocníci

5.         Pro mnoho potřebných věcí není opora v právu, terénní pracovník je jakýsi dobrovolník.

Podstatou problému je chudoba a zvyk na život v ní pomocí dávek. Zákon nerozlišuje poctivé ubytovací služby vesměs obecní, a spekulativní, vše se hází do jednoho pytle.

 

 

 

 

 

Hampl:

Pokud zákon určí technické požadavky na provoz ubytovny přísně (WC a kuchyň v bytě) pak půjde o mnohamilionové rekonstrukce, což je pro obce nereálné. Měla by postačit sociální služba.

Sociální odbor Rumburk:

Pokud pracovníci sociálky cokoli namítnou ať ubytovatelům či klientům, je jim fyzicky často vyhrožováno. Obec nemá jak věci řešit, nejsou nástroje, tak se jen zahlazuje a hasí „požáry“. Obává se rovnice: „snížení dávek = zvýšení kriminality = úprk majoritní populace = vznik dalších ubytoven“ Není ani jasné, co je sociální byt.

 

Učitelka v romské mateřské škole:

Snaží se působit na rodiče, aby je do školky vodili (ti nechodí do práce, takže dozor nad dětmi nepotřebují, ostatně stejně jej nevykonávají. Je-li pracovník trpělivý, rodiče zájem projeví. Jde to, výsledky se dostavují. Ale i tak 90 % většinové populace mladých lidí z lokality odchází.

 

DĚČÍN:

Primátor města Pelant:

Stav společnosti není dobrý. Dík velké nezaměstnanosti došlo k jakési degradaci romských obyvatel, dítě je prostředek k dosažení příjmů. Dávky jsou zneužívány, problémoví lidé kočují, mění pobyt. To je živná půda pro podnikatele, lépe podnikavce s chudobou. Nejsou žádné normy, povinnosti těchto lidí, jen práva. Pokud v krátké době nebude komplexně tato oblast upravena, bude situace neudržitelná. Vlády dlouhodobě tuto oblast neřeší.

Náměstkyně primátora:

Lidé z města odcházejí, nechtějí zde žít. Podpora slušným lidem schází. Celkem 11.000 bytů město prodalo občanům. Nyní mají 640 bytů, polovinu v pečovatelských domech. Nájemné je zde nízké – 21 Kč/m2. Letos se mírně zvýší, ale do ekonomické potřebnosti. Správu bytového fondu si zajišťují sami.

Náměstek primátora Simko:

Zastává názor, že schází cenové mapy, podle kterých by i pro sociálně potřebné byl stanoven nájem v cenách místně obvyklých. Též právní úprava pobytu schází. Problematičtí lidé mění dům od domu bydliště, když jsou s ostatními v problémech, provozovatel je přesune. Nepřizpůsobiví občan, to je výnosné zboží. Domácí, Děčínské Romy zvládají a nemají problém. Ty kočující ale problém přináší a jen dík trvalé supervizi městskou policií se udržuje klid. Také poukazuje na pokles ceny nemovitostí v těchto lokalitách. To vede k nevraživosti majoritní a minoritní společnosti. Všichni se zabývají Romy ale co ostatní občané? Neplatí za odpad, ač jej vytvářejí.

Upozornil na problémy místních družstev a SVJ, kde roste počet neplatičů v takové míře, že družstvu hrozí insolvence a úpadek.

 

Náčelník Městské policie:

Minoritní, zejména romskou populaci nikdo příliš nenutí, aby se chovala jinak. Věnuje se jí hodně péče, ale to oni nedocení, pociťují to jako omezení. Je to „papiňák před výbuchem“ a kroky vlády této situaci neodpovídají. Platy zaměstnaných jsou nižší než dávky. Žádná podpora centra zde není cítit. Změna RUD jim zlepšení nepřináší, zde je třeba zvýšit zaměstnanost. Volá po obnově veřejné služby, aby si lidé mohli na dávky vydělat. Jen dík systému dávek se „plodí“ děti.

 

Zobecnění poznatků:

1.         Ubytovny, to není správný pojem, Liší se de facto (nikoliv de jure) tím, zda poskytují i další sociální služby či nikoliv. Nabízí se pojem „veřejné a soukromé“ ubytovny a také vztah státu k nim by měl být odlišný.

2.         Ještě více se množí ubytování lidí v odkoupených vlastnických bytech. Je to jak infekční nemoc. Spekulant koupí několik vlastnických bytů a nastěhuje nepřizpůsobivé, ostatní mu byty rádi a rychle prodají a ubytovna v jednotkách je na světě. Cena bytu 1+1činí cca 20.000 Kč!!!

3.         Kromě revize dávkového systému je třeba stanovit technické požadavky na provoz (včetně hygienických atd.), podmínky dokládání oprávněnosti úhrady služeb apod.

4.         V domech s jednotkami je třeba revidovat důsledky pro ostatní vlastníky jednotek (neomezená majetková odpovědnost za ztráty) a vypracovat metodiku, jak v těchto množících se případech postupovat. Jde o stovky až tisíce případů.

5.         Práce s dětmi, předškolního věku, začít se změnou u mladé generace. Výchova a vzdělání + zaměstnanost, to je jediný lék. Sociální péče je interdisciplinární, svůj podíl by mělo plnit každé ministerstvo včetně školství.

6.         Vedle ochrany minorit a jejich sociálnímu vyčleňování je třeba též hájit zájem ostatních. Zrušení veřejné služby je třeba revidovat.

7.         Je třeba pamatovat nejen na výstavbu a nástroje pro obce, ale i rekonstrukce, odkupy a demolice.

8.         Rozšířit osvětu, prevenci. Zlepšit postavení a ochranu terénních pracovníků,

Doporučení:

Je třeba revidovat představy o hlavních úkolech v oblasti sociálního bydlení tam, kde je to evidentně třeba podle zjištění skutečného stavu.

Především je třeba připustit, že oblast sociálního bydlení souvisí se stavem zaměstnanosti, bezpečnosti, situací ve školství, v provázanosti a vyváženosti právní regulace a vyžádá si hlubší analýzu. Jediným řešením je opustit sektorový přístup třech ministerstev – MMR, MPSV a agendou ministra pro lidská práva. Je třeba provázaný vládní materiál, který by zavazoval prakticky všechny rezorty. V pohraničních oblastech s vysokou nezaměstnaností je situace velice vážná a trvale se zhoršující. Je kritizován vztah vlády k této oblasti.

Je třeba uvedené zjištění analyzovat de lege lata i de lege ferenda. V mnohých oblastech je postup pronajímatelů v rozporu s platným právem, ale mnohde úprava schází a je třeba ji doplnit. Musí jít o profesionální analýzu, kvalifikovanou tak, aby bylo možné jasně definovat budoucí potřeby.

Dlouhodobá nečinnost vlády přináší beznaděj, ale též poslaneckou či senátorskou iniciativu ke změně zákonů. Výsledkem mohou být neprovázaná opatření, která nemusí mít pozitivní vliv a mohou situaci zhoršit. Příkladem je nepromyšlené a ničím nepodmíněné změny dávek osobám v hmotné nouzi. Nečinnost přináší obcím nejen potíže, ale reflektuje v neustálém prohlubování regionální krize.

V rámci odborných pracovníků MMR, popřípadě některých již ustanovených pracovních komisí bych doporučil metodu brainstormingu, seminární, ale intenzivní vnitřní diskuze nad touto problematikou, která může přinést řešení.

Navrhované postupy (viz doporučení odborných komisí, které se nemusí shodovat s koncepcí ministerstev) je třeba revidovat. Zastávám názor, že celou práci je třeba podmínit harmonogramem „Revizí koncepce bytové politiky vlády do roku 2020“ tak, jak bylo navrhováno, ovšem doposud nerealizováno.

 

Přílohy textu: Revidované návrhy:

I.          Poznámky k možnému řešení stávajících ubytoven:

 

Provozování ubytovacích služeb je v podstatě podnikatelskou činností. S ohledem na sociální citlivost a důsledky a odlišnost subjektů, které tyto služby poskytují je třeba odlišovat subjekty ovládané místní samosprávou a subjekty „podnikatelské“ jejímž cílem je prvořadě zisk a služba je jen prostředkem k jeho dosažení.

Poskytování služeb by mělo být upraveno zákonem. Nemělo by jít o „volnou živnost“ ač vymezení podmínek licence k provozování je možné řešit různě. Jednou z alternativ je cesta změn v živnostenském zákoně.

Podle živnostenského zákona pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor není vázanou živností. ( § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona).

Obecně však platí, že živnostenský úřad stanoví podmínky pro provozování živnosti též v případě, kdy to nařizuje zvláštní právní předpis (hlava II § 27 odborná způsobilost a podmínky provozování živnosti).

Takový zvláštní právní předpis, který by určoval podmínky pro poskytování služeb sociálně slabším občanům, neexistuje. Ukazuje se nejrychlejším dílčím řešením jeho vypracováním. Ten by měl upravit zejména tyto oblasti:

•          Poskytování ubytovacích služeb pro sociálně slabší občany musí být definováno tak, že jde o případy, kdy jsou ubytovány v ubytovacím zařízení osoby, které k úhradě nákladů na bydlení žádají o sociální pomoc (příspěvek, pomoc v hmotné nouzi).

•          Poskytování takové pomoci by mělo být vázáno na poskytování dalších sociálních služeb.

•          Je možné změnit živnostenský zákon, definovat sociální pronájmy jako vázanou živnost a svěřit MMR oprávnění udělovat povolení k takovému podnikání. Stejně tak je možné přijmout zvláštní právní předpis, který určí podmínky poskytování takových služeb. Podmínky formulované ve zvláštním zákoně musí být ale nejen technické. Doporučuji konzultovat s obcemi a městy, které mají zkušenosti z jejich provozu.

•          V obou případě je třeba definovat požadavky na poskytovanou službu, tedy její definici jako jednotky, vymezit vybavení domu a bytu, technické a hygienické požadavky na poskytování ubytovacích služeb.

•          Není reálné žádat například sociální zařízení v ubytovacím prostoru bezvýjimečně, ale podmíněně například trvalou úklidovou a hygienickou službou zajišťující důstojné životní prostředí.

•          Definice ubytovacího prostoru musí vycházet z toho, že jde o místnost nebo soubor místností, které stavební úřad shledal, že mohou složit tomuto účelu. Stavební úřad pak bude vázán technickými parametry, které tento zákon definuje.

•          Nevyhneme se definici obytné místnosti. Za ní se považovala přímo osvětlená a přímo větratelná místnost o podlahové ploše nejméně 8 m2, kterou lze vytápět. Přitom bude třeba definovat, kolik osob je možné s ohledem na velikost poskytovaného prostoru ubytovat.

•          S ohledem na citlivost těchto vztahů bych doporučil delší legisvakanční lhůtu, aby provozovatelé měli možnost přizpůsobit prostory tak, aby vyhovovaly tomuto předpisu. Doporučuji dvouletou lhůtu.

•          Současně je třeba (možná odděleně v jiném právním předpisu MPSV) stanovit způsob vypočtení úhrady za užívání a zásady poskytnutí dávek sociální pomoci.

•          Je třeba revidovat podmínky k úhradě nákladů poskytnutých služeb (energie, voda atd.) tak aby nebyly zneužívány.

Výsledkem by byla regulace poskytnutí těchto služeb, což vyhovuje i úpravám moderních zemí EU. V sociálním bydlení nemůže fungovat zcela svobodně trh a poskytovatel by musel žádat o povolení tohoto podnikání a doložit, že jím poskytované ubytování odpovídá stanoveným kritériím.

 

Samotnou právní normu není složité vypracovat v řádu měsíců. Přitom „technické požadavky“ by mělo v gesci MMR, princip financování pak MPSV.

 

II.         OBECNÍ BYTOVÁ SPOLEČNOST (OBS)

 

Je nezbytně nutné přinést pro oblast neziskového a sociálního bydlení formu využitelnou obcemi. Obec sama bude jistě hrát určité role v zákonech o sociálním bydlení a nelze vyloučit, že jí budou dány určité úkoly i odpovědnost.

Obecní bytová společnost je inspirována funkčními zahraničními modely, zejména Britskou „housing asociations“. (1,7 mil. bytů v Británii), Existence (možnost založení společnosti zakladatelem, obcí (veřejnoprávní) nebo soukromým poskytovatelem, nesmí sloužit jen výstavbě nových bytů ale i rekonstrukcím starých objektů.

OBS musí zajistit bydlení pro osoby na okraji společnosti ohrožené bezdomovectvím, seniory a další skupiny osob se zdravotními problémy a podobně. Základní zásadou pak musí být, že pokud se do problémů s bydlením dostanete nezaviněně či neúmyslně, místní samospráva vám pomůže.

Samozřejmě že výsledky této činnosti nelze očekávat bezprostředně, avšak v řádu několika let, a proto jakékoliv otálení je nežádoucí.

Má-li obec unést břemeno sociálního bydlení, musí mít nástroj a přístup k financování.

OBS se podmínkami financování blíží sociálnímu bytovému družstvu, ovšem v mnoha ohledech se bude odlišovat. Počítá se značným prvkem samosprávných funkcí, analogicky při provozu a správě domů s byty. Je nutné definovat tyto zásady:

•          Chceme-li vytvořit funkční model, musí se zásadně změnit přístup státu k sociálnímu bydlení. Například určením povinnosti investorů, kteří staví obytné domy s byty, aby v případě, že počet bytů ve výstavbě překročí určitý počet, byli zatíženi povinností vystavět byty pro sociální účel místní samosprávy.

•          Obec bude mít statut „zakladatele společnosti“. Takový institut je v zásadě dvojí. Obec sama může založit OBS a dozírat na její činnost. OBS má však právní subjektivitu a proto úvěry na výstavbu váznou na ní. Obec též muže svěřit statut zakladatele jiné osobě či podnikateli, pokud se zaváže dodržovat právní a ekonomický režim OBS.

•          Zakladatel rozhoduje o tom, kteří žadatelé budou v OBS ubytováni a dozírá na řádné užívání, dodržování dobrých mravů apod.

•          Výstavba, nebo rekonstrukce domů či bytů pro OBS musí být realizována zásadně s regulací zisku dodavatele stavby. Rozpočtovány musí být (a kontrolovány) náklady výstavby a zisk dodavatele může dosahovat pouze určité procento vypočtené z nákladů. Pokud investor tuto podmínku nesplní, nebude stavba povolena, obec bude mít oprávnění požadovat určité procento sociálních bytů i při podnikatelské činnosti investorů.

•          Principy správy jsou svěřeny správci, Tu muže vykonávat obec přímo, může ji svěřit jinému subjektu, charitě a podobně. Roli statutárního orgánu však drží zakladatel, nebo jim určená fyzická či právnická osoba.

•          Část nákladů splátky úvěru může být rozpočtena do nájemného. To je principiálně „nákladové“ tedy regulované. Na výstavbu může OBS čerpat dotace ze sociálních fondů a zdrojů EU a programů SFRB.

•          Tyto formy v různých alternativách se osvědčily ve Velké Británii, Rakousku a s jistou odlišností i ve Francii.

 

 

 

 

III.        SOCIÁLNÍ BYTOVÉ DRUŽSTVO:

 

Jeho existence nebude využitelná vždy, ale není žádný důvod k tomu, aby se jeho existence umožnila. Lidé s nízkými ale trvalými příjmy jsou i v lokalitách, které vyloučením netrpí. Systém může být využitelný pro seniory. Je možné revidovat stávající právní úpravu nebo přijmout novou, která vymezí financování výstavby.

Sociální družstvo je upraveno v díle 3. zákona o obchodních korporacích (zákon číslo 90/2012 Sb.) Definuje sociální družstvo jako družstvo, které:

•          Soustavně vyvíjí obecně prospěšné činnosti směřující na podporu sociální soudružnosti,

•          Podporuje pracovní a sociální integraci znevýhodněných osob do společnosti přednostním uspokojováním místních potřeb.

•          Využívá místních zdrojů podle sídla družstva

•          Působí v oblasti pracovních příležitostí, sociálních služeb, zdravotní péče, vzdělávání, bydlení a trvale udržitelného rozvoje. (§ 758 ZOK)

Jde o velice přísnou právní úpravu zajišťující, že se sociální družstvo nesmí přeměnit na jiný subjekt.

Pokud sociální družstvo uspokojuje bytové potřeby, musí být tyto osoby jeho členy. (§ 761)

Členem muže být jen osoba definovaná v § 763 jen jsou-li jí poskytovány služby podle předmětu jeho činnosti.

Podíly v sociálním družstvu jsou nepřevoditelné (zákaz převodu či přechodu).

Vypořádací podíl se rovná vkladové povinnosti k členskému vkladu. Znamená to, že při zániku členství se vypořádá vše, co člen vložil (včetně případné splacené anuity, resp. úmoru).

Soud takové družstvo zruší, pokud zjistí porušení pravidel zákona.

Bude třeba zpracovat:

Stanovy sociálního bytového družstva, které musí kromě náležitostí dle § 553 obsahovat podmínky dle § 762:

•          Cíle a podmínky činnosti sociálního družstva v souladu s jeho sociálně začleňovací funkcí a podporou místního rozvoje,

•          Podrobnější podmínky nakládání se ziskem v souladu s účelem sociálního družstva.

 

Činnost sociálního bytového družstva bude zaměřena výlučně na činnosti související s výstavbou, financování výstavby a provozem (správou) domů s byty ve vlastnictví sociálního bytového družstva.

Způsob a podmínky financování výstavby sociálním bytovým družstvem určí zvláštní právní předpis.

Předpokládané principy financování výstavby:

Bude třeba prověřit a rozhodnout, zda SOCBD bude sdružovat pouze členy, kteří, resp. jejich rodiny dosahují pouze určitou hranici rodinných příjmů. Zastáváme názor, že tato podmínka by mohla být v rozporu s principem sociální integrace znevýhodněných osob. (§ 758).

Proto by měla být zachována možnost, aby se členem družstva stala nejen osoba s nižšími příjmy ale každý občan, který souhlasí se stanovami a podmínkami financování. Půjde vesměs o byty menší obytné plochy (definovat?), které bude člen splácet vkladem, kdy určitou část splatí hotově a zbytek vkladu, který bude ke konkrétnímu bytu propočten podle rozpočtu nákladů na jeho pořízení v bytovém domě, bude splácet na základě rozpisu úvěru, který získá SOCBD.

Pro občany s nižšími příjmy, než které určí zvláštní právní předpis, je možné počítat buď se zvýhodněným úvěrem s úrokovou dotací a s dotací ze sociálního fondu (EU?).

Pokud bude SOCBD pracovat s podporou z veřejných zdrojů pak navrhujeme, aby byl zřízen „revizní svaz SOCBD“, který bude poskytovat všestrannou pomoc zájemcům či obcím při založení družstva, přípravou výstavby, jejím profinancováním a formou revizní činnosti bude sledovat plnění podmínek zákona a smlouvy o financování, pravidla správy a provozu domu.

Zpracovat navrhované právní předpisy není složité a lze je stihnout v řádu měsíců. Základem pro úspěch je však jednání o možném poskytnutí finanční, úvěrové a jiné pomoci z SFRB a ideálně z fondů EU (sociální fond?).

IV.        Ostatní opatření:

Vizi sociálního bydlení je třeba dle podnětu obcí doplnit o opatření v oblasti bezpečnosti, školství, podpory podnikání a zaměstnanosti, terénní péče, a vyvážit ochranu minorit s právy majorit na klidný život a zamezit devastaci prostředí a trhu. Bezodkladně pak revidovat podmínky veřejných prací tak, aby nemohly být posuzovány jako diskriminace ale naopak jako spoluúčast vyloučených osob na veřejně prospěšné činnosti, když jim tato společnost z veřejných zdrojů pomoc poskytuje,

 

Zpracoval a k připomínkám předložil:

červen 2014

JUDr. Ivan Přikryl