„Podzimní balíček“ evropského semestru 2021 byl zveřejněn 18. listopadu. Definování společných priorit EU a vedení členských států EU v dobách vysoké nejistoty, kdy je vysoce nutná inkluzivnost a finanční podpora, je nepochybně složitým úkolem. Housing Europe vám přináší nejdůležitější body v tomto odvětví.

Od začátku roku 2020 prožíváme všichni výjimečné časy a letošní semestr také představuje výjimečný cyklus.

Roční analýza růstu (AGS) byla zveřejněna pod novým názvem „Roční strategie udržitelného růstu“ v září, mnohem dříve než obvykle, a jasně zaměřila semestr 2021 na řešení současné krize spojené s pandemií a koordinaci s oživením a odolnost. V souladu s tím budou zprávy o jednotlivých zemích, které Evropská komise obvykle zveřejní v únoru, letos nahrazeny posouzeními Komise týkajícími se podstaty národních plánů obnovy a odolnosti a pro tyto členské státy nebudou v roce 2021 žádná doporučení pro jednotlivé země. který takový plán předloží. Komise navrhne doporučení týkající se rozpočtové situace členských států až v roce 2021.

Výše uvedená strategie jasně zdůrazňuje energetickou účinnost a renovaci jako klíčovou součást Zelené dohody, ale ve srovnání s předchozími roky neobsahuje žádnou zmínku o potřebě zásobování sociálními a cenově dostupnými domy. To lze bohužel považovat za krok zpět, protože dokument je nejdůležitějším „průvodním“ dílem v semestru. Jedním z klíčových problémů projektu Housing Europe v tomto roce je zejména to, zda budou národní plány obnovy a odolnosti použity na podporu renovace a nabídky sociálního a dostupného bydlení. Se zveřejněním zprávy o mechanismu varování a návrhu společné zprávy o zaměstnanosti to však vypadá, že vhled do semestru týkajícího se trhů s bydlením a dynamiky cen domů na jedné straně a podmínek bydlení na straně druhé je stále významný.

Zpráva oznamuje, že s přípravou hloubkových přezkumů (IDR) se počítá pro 12 členských států, u nichž byla na základě zjištění hloubkových přezkumů z února 2020 stanovena „nerovnováha“ nebo „nadměrná nerovnováha“. V současné době je zjištěno, že nerovnováhu má devět členských států – Chorvatsko, Francie, Německo, Irsko, Nizozemsko, Portugalsko, Rumunsko, Španělsko a Švédsko, zatímco Kypr, Řecko a Itálie jsou označeny jako nadměrné nerovnováhy. Kromě toho tento AMR zdůrazňuje potenciálně rizikový vývoj také v řadě členských států, na které nebudou IDR připraveny.

Zejména členskými státy, kde se předpokládá růst soukromého dluhu a nad povolenou „prahovou hodnotou“, jsou Dánsko, Finsko a Lucembursko, což znamená, že u těchto zemí můžeme očekávat, že se minimální dovozní cena bude hlouběji zabývat trhy bydlení do budoucna se očekává, že vládní dluh v Rakousku a Slovinsku dále poroste nad 60% HDP.

Krize COVID-19 prohloubila již existující makroekonomické rovnováhy a zpráva AMR vysílá signál, že „mohou nastat nová rizika“.

„Růst cen nemovitostí zůstal silný i do roku 2020, přičemž v některých zemích došlo ke zrychlení, ale zdá se pravděpodobné, že bude umírněné a možné korekce směrem dolů. […] Poslední čtvrtletní údaje již poukazují na zmírnění trhů s bydlením ve více než polovině zemí EU. Předpovědi růstu cen nemovitostí naznačují korekce směrem dolů u velké většiny členských států v období 2020–2021 “.

Zpráva zdůrazňuje obavy, že domácnosti se mohou ocitnout nadměrně zadlužené, pokud poklesne jejich příjem, a kde, nebo pokud poklesnou ceny domů, mohou domácnosti splácet hypotéku skončit v záporném kapitálu. To by současně ovlivnilo rozvahy bank tím, že by vedlo ke snížení hodnot kolaterálu (2).

Zpráva obsahuje podrobnější analýzu cen nemovitostí podle zemí a užitečné shrnutí, které uvádíme níže.

Ceny nemovitostí do začátku roku 2020 stále rostly, v některých případech se zrychlovaly.

• V roce 2019 vykázalo osm členských států růst reálných cen nemovitostí nad prahovou hodnotu srovnávacího přehledu – Chorvatsko, Česko, Řecko, Maďarsko, Lucembursko, Polsko, Portugalsko a Slovensko. To je o jeden členský stát EU více než v roce 2018. Celkově se tím potvrdilo pokračování dynamického růstu cen nemovitostí, který byl pozorován zhruba od poloviny tohoto desetiletí.

• Ceny nemovitostí rostly v roce 2019 téměř ve všech zemích EU a ke zrychlení mezi lety 2018 a 2019 došlo ve většině členských států. Zpomalení bylo namísto toho pozorováno v Bulharsku, Dánsku, Německu, Irsku, Lotyšsku, na Maltě, v Nizozemsku, Rumunsku, Španělsku a Slovinsku.

• Nedávný pozitivní trend růstu cen nemovitostí byl tažen zejména ekonomickými fundamenty. Nízké úrokové sazby a zrychlující se příjmy z práce byly hlavními faktory, které stojí za nedávnou poptávkou po službách bydlení, v kontextu zpožděné adaptace nabídky bydlení. Zrychlení růstu hypotečního dluhu bylo viditelné až poté, co se zrychlení cen nemovitostí konsolidovalo a rozšířilo v celé EU.

• Silný růst cen nemovitostí je pozorován také v členských státech vykazujících známky nadhodnocení […]. V některých zemích došlo k určitému zpomalení cen v letech 2018 až 2019, u nichž je patrné nadhodnocení. V jiných významných případech, jako je Lucembursko a Švédsko, tomu tak nebylo.

• Většina členských států v roce 2019 vykazuje důkazy o nadhodnocení. Porovnání cenových indexů s referenčními hodnotami naznačuje rozsáhlé důkazy o nadhodnocení. Omezení cenové dostupnosti bydlení potvrzují odhady cenových úrovní. V přibližně polovině zemí EU je na nákup bytu o rozloze 100 metrů čtverečních zapotřebí více než 10 let příjmu.

Očekává se, že krize COVID-19 ovlivní nedávnou dynamiku cen nemovitostí, zejména s ohledem na klesající příjmy.

• Čtvrtletní údaje z roku 2020 ukazují, že růst reálných cen nemovitostí začal v několika členských státech poněkud „chladnout“. Zatímco většina zemí EU ve druhém čtvrtletí letošního roku pokračovala v zaznamenávání růstu cen ve srovnání se stejným čtvrtletím roku 2019, u některých již bylo zaznamenáno zpomalení nebo dokonce pokles cen deflovaných domů. Na Kypru a v Maďarsku jsou každoročně pozorovány korekce směrem dolů. Zpomalení a stagnace jsou pozorovány ve více než polovině zemí EU. Při pohledu na mezičtvrtletní dynamiku v první polovině roku 2020 se objevuje model rozšířenějších oprav směrem dolů, zejména v Estonsku, Maďarsku a Rumunsku, ale do určité míry i v Lotyšsku, Portugalsku, Slovinsku a Švédsku.

• Odhady cenových hladin z nabídek prodejců potvrzují začínající oslabení trhu s bydlením. Údaje o cenách nemovitostí do poloviny roku 2020 nemusí plně odrážet dopad krize COVID, protože transakce byly v mnoha případech dohodnuty před vypuknutím COVID. Nedávné odhady požadovaných cen nicméně v některých zemích také naznačují korekce směrem dolů.

• Prognózy cen nemovitostí založené na modelech také poukazují na zmírnění trhů s bydlením do roku 2021 a opravy směrem dolů ve velké většině členských států EU. Pokles příjmů z práce vysvětluje velkou část očekávaných zpomalení. Očekává se, že dojde k výraznému zpomalení, zejména v zemích, které v současné době vykazují nadhodnocení.

Dalším klíčovým dokumentem „podzimního balíčku“ je návrh společné zprávy o zaměstnanosti do roku 2021, který poskytuje roční přehled některých klíčových vývojových trendů v sociální oblasti a v oblasti zaměstnanosti. Důležité je, že zpráva také sleduje výkonnost zemí podle sociálního srovnávacího přehledu, který doprovází evropský pilíř sociálních práv.

Zpráva hodnotí nedávné trendy v dostupnosti a kvalitě bydlení a zdůrazňuje rizika vyloučení z bydlení a zvyšování bezdomovectví. Pokrývá „nouzová“ krátkodobá opatření zavedená členskými státy během prvních fází pandemie, varuje však před dlouhodobým nedostatkem investic do bydlení. Výslovně vyzývá členské státy, aby zaměřily investice na renovaci sociálního bydlení a zlepšení přístupu k němu. Níže uvádíme některé pasáže.

Zatímco náklady na bydlení zůstávají pro velkou část domácností velmi vysoké, krize vyžaduje opatření na ochranu nejzranitelnějších osob. Jeden Evropan z deseti je postižen přetížením nákladů na bydlení. Nejpostiženější jsou domácnosti s nejnižšími příjmy a lidé žijící ve městech. Bezdomovectví, nejextrémnější forma vyloučení z bydlení, se ve většině členských států za poslední desetiletí zvýšilo. Zdravotní krize tyto potíže s bydlením dále prokázala. Mnoho členských států přijalo nouzová opatření na ochranu nejzranitelnějších osob, mimo jiné poskytnutím nouzového ubytování pro bezdomovce. Reformy členských států by se měly zaměřit zejména na investice do obnovy bytových a sociálních bytů a na lepší přístup k nim.

Celkově se dostupnost bydlení pro evropské domácnosti v roce 2019 nadále zlepšovala, i když v jednotlivých členských státech došlo k významným rozdílům.

V roce 2019 žilo 9,3% populace EU-27 v domácnostech, které utratily 40% nebo více svého rovnocenného disponibilního příjmu na bydlení (míra přetížení nákladů na bydlení). Tato míra byla nejvyšší v Řecku (36,2%), následované Bulharskem a Dánskem (více než 15%) a nejnižší ve Finsku, na Maltě a na Kypru (méně než 4% populace).

U populace ohrožené chudobou byla míra přetížení nákladů na bydlení výrazně vyšší (35% v roce 2019), přičemž mezi členskými státy byly značné rozdíly. V Řecku bylo 88% populace ohrožené chudobou přetíženo náklady na bydlení, 74% v Dánsku a 48% v Bulharsku a Německu. Zároveň v Litvě Lotyšsko, Finsko, Estonsko, Kypr a Malta méně než 20% populace ohrožené chudobou utratilo 40% nebo více z disponibilního příjmu na náklady na bydlení.

Obecně platí, že nájemci, ať už na trhu soukromého pronájmu nebo na trhu se sníženými cenami, jsou více ovlivněni dostupností bydlení než vlastníci s hypotékou. Míra přetížení nákladů na bydlení byla nejvyšší ve městech (11,9%) ve srovnání s venkovskými oblastmi (6,8%).

Kvalita bydlení se za poslední desetiletí zlepšila

Stále však 4% populace EU-27 žila v obydlích, která byla přeplněná nebo trpěla důležitými problémy s kvalitou. Mezi takové problémy patřila absence vany nebo toalety, prosakující střecha v bytě nebo obydlí považované za příliš tmavé. Přeplněnost nebo nekvalitní obydlí nepříznivě ovlivňují lidi ohrožené chudobou a nájemce, zejména ty, které jsou na trhu dotovaných nájemních smluv.

Lidé narození v zemích mimo EU se také v roce 2019 potýkali s většími obtížemi při přístupu k důstojnému bydlení s vyšší mírou přeplněnosti (27,6% oproti 14,2% u domorodců) a nadměrným nákladem na bydlení (19,1% oproti 8,8% u domorodců). Bezdomovectví roste Evropská unie, přičemž ve většině členských států počet za poslední desetiletí trvale roste. Studie odhadují, že nejméně 700 000 lidí spí v EU každou noc v nouzovém nebo dočasném ubytování, o 70% více než před deseti lety198. Riziko bezdomovectví se navíc rozšiřuje do různých skupin společnosti. Například v Irsku byl v loňském roce 1 ze 3 bezdomovců v dočasném ubytování dítě. Ve Švédsku se v letech 1993 až 2017 zvýšil podíl žen mezi populací bezdomovců ze 17% na 38%. V Nizozemsku se počet mladých lidí bez domova mezi lety 2009 a 2018 více než ztrojnásobil, a to ze 4 000 na 12 600. U populace bezdomovců je také nadměrné zastoupení uprchlíků a žadatelů o azyl. V Německu tvoří rodiny s dětmi 27,2% uprchlíků bez domova, ve srovnání s 13% zbytku populace bez domova. Ve městě Barcelona, ​​52,3% bezdomovců jsou občané třetích zemí. A v Řecku je bezdomovců 51% z 3 774 nezletilých osob bez doprovodu. Lidé, kteří zažívají bezdomovectví, také čelí nerovnostem v oblasti zdraví: vysoká míra chronických duševních a fyzických zdravotních stavů, problémy se zneužíváním návykových látek a zkrácená délka života.

Konkrétní opatření na ochranu nejzranitelnějších osob během COVID-19. Co se plánuje z dlouhodobého hlediska?

Během krize COVID-19 přijalo mnoho členských států mimořádná opatření na ochranu bytové situace nejzranitelnějších osob. Například bylo zajištěno nouzové ubytování pro bezdomovce během výluky, mimo jiné prostřednictvím ubytoven a nouzových přístřešků. Tak tomu bylo například ve Francii, Španělsku a hlavních městech v Irsku a Rakousku. Moratoria na platby nájemného pro vážně postižené nájemce byla zavedena ve Španělsku, Rakousku, Německu nebo Portugalsku, zatímco Irsko a Lucembursko poskytly finanční podporu nájemcům, kteří v důsledku krize nebyli schopni platit nájemné. V Řecku vláda schválila dočasné snížení (až o 60%) plateb nájemného pro nájemce, kteří během krize ztratili práci. Obdobná opatření přijaly místní samosprávy a v některých městech, například v Lisabonu a Sintře (Portugalsko), kde bylo na několik měsíců pozastaveno nájemné za sociální bydlení.

Itálie a Nizozemsko zavedly opatření na ochranu držitelů hypoték před rizikem ztráty svých domovů, například pozastavení postupů uzavření trhu během období uvěznění. Tato opatření byla z velké části dočasná a je nepravděpodobné, že by odpovídala době dopadů globální pandemie na schopnost domácností dovolit si náklady na bydlení, zejména u těch, kteří během krize utrpěli ztrátu zaměstnání nebo příjem. Na straně nabídky je hlavní výzvou bytové politiky pokles veřejných investic do nabídky bydlení za poslední desetiletí.

Některé členské státy přijaly opatření ke zvýšení nabídky sociálního bydlení a podpoře pokrizového oživení EU stavební sektor. Například Rakousko, Irsko a Nizozemsko zavedly další financování a / nebo zmírnění podmínek půjčování, aby poskytly vývojářům likviditu. V Portugalsku byla udělena osvobození od daně z kapitálových výnosů z nemovitostí, aby byla motivována pronajímání na trhu dostupného pronájmu pro majitele domů působící na trhu krátkodobých pronájmů.

Jak se dalo očekávat, pandemie má zničující dopad na zaměstnanost.

Pandemie koronavirů přerušila šestiletý pozitivní trend na trzích práce v EU. Celková zaměstnanost, která se od poloviny roku 2013 zvýšila o 15 milionů lidí, se mezi čtvrtým čtvrtletím 2019 a druhým čtvrtletím 2020 snížila o 6,1 milionu lidí. Jedná se o nejprudší pokles, jaký kdy byl zaznamenán ve dvou po sobě jdoucích čtvrtletích. Míra zaměstnanosti žen se snížila méně než míra zaměstnanosti mužů. Ženy jsou nadále nadměrně zastoupeny v méně placených sektorech a povoláních, jako jsou služby a péče.

Společná zpráva o zaměstnanosti rovněž zmiňuje otázky bydlení konkrétně ve vztahu k Romům, migrantům a dětské chudobě.

(1) https://ec.europa.eu/info/sites/info/files/economy-finance/ip136_en.pdf

(2) Je však třeba poznamenat, že ECB od vypuknutí pandemie uvolnila bezprecedentní podporu likvidity pro banky v eurozóně, včetně poskytnutí hotovosti ve výši přibližně 3 bilionů EUR při záporných úrokových sazbách, což znamená, že banky budou skutečně vypláceny ECB brát peníze. Podívejte se na náš nedávný článek o tomto problému