Bytová družstva jsou ohrožena nerozvážným postupem ministerstva financí. Proto zveřejňuji společné stanovisko svazů bytových družstev.

Společné stanovisko svazů bytových družstev
k navrhované úpravě vypořádacího podílu v bytovém družstvu
(pozměňovací návrh paní poslankyně Ing. Moniky Červíčkové
ke sněmovnímu tisku č. 411)

Vážené paní poslankyně, vážení páni poslanci,
obracíme se na Vás ve velmi naléhavé záležitosti týkající se úpravy vypořádacího podílu v bytovém družstvu („BD“), jak je obsažena v pozměňovacím návrhu paní poslankyně Ing. Moniky Červíčkové ze dne 20.8.2019.
Úprava vypořádacího podílu je pro BD naprosto klíčová – rozhodne o tom, nakolik budou odchodem jednoho ze členů za trvání BD postiženi ostatní členové, zda bude vyloučení z BD nevýhodou pro člena porušujícího pravidla nebo naopak újmou pro BD a zda mají vůbec BD naději odchod svých členů za navržených podmínek „přežít“. Připravený návrh však bezproblémovou budoucnost bytovým družstvům nezajišťuje, spíše naopak:
Účetnictví: Ačkoli návrh vychází z výpočtu vypořádacího podílu z tržní hodnoty družstevního bytu, což znamená pro BD riziko vzniku významné ztráty, do dnešního dne nebylo vyjasněno účtování rozdílu mezi členským vkladem a vypláceným vypořádacím podílem. To je naprostý základ pro přípravu jakéhokoli řešení. Stanoviska zástupců Ministerstva financí ČR a expertů VŠE se diametrálně lišila. Ministerstvo spravedlnosti nepředložilo žádné jednoznačné závazné stanovisko, kterým by se v budoucnosti mohla BD řídit a které by odůvodňovalo zavedení nového institutu uvolněného podílu. Je tedy předložen návrh zákona, o němž nevíme, zda vůbec bude fungovat v účetní/daňové/ekonomické rovině.
Finanční stabilita BD: Pokud stát (zejména prostřednictvím § 620 odst. 2 ZOK) nutí BD, aby dlouhodobě (často i několik let) trpělo v domě člena vyloučeného pro neplacení a jeho bydlení fakticky samo financovalo (až do pravomocného skončení soudního sporu o vyloučení nesmí družstvo činit žádné kroky k vyklizení bytu), musí to být družstvu kompenzováno uhrazením (nejméně!) v této době vzniklých pohledávek. To návrh nejen nezaručuje, ale dokonce vysloveně odmítá (zamezením přechodu pohledávek na nabyvatele uvolněného podílu). MSp navíc dle důvodové zprávy chápe nový institut uvolněného podílu nejen jako fiktivní konstrukci zakládající pouze nárok člena na vyplacení vypořádání, ale uvažuje o něm jako o majetkové hodnotě, kterou bude případně zpeněžovat insolvenční správce. Při takové úvaze by předchozí vyloučení člena bylo v podstatě anulováno (k tíži BD) a BD by ani nemělo z čeho vypořádací podíl vyplácet!
Spravedlivé vypořádání vázané na výtěžek zpeněžení uvolněného podílu a ochrana majetku BD: Bylo dosaženo shody na tom, že jedním ze způsobů spravedlivého vypořádání by mohl být prodej uvolněného podílu. V takovém případě musí být výtěžek prodeje základem vypořádání, neboť odráží hodnotu užívacího práva k bytu i celkovou situaci družstva. Nelze připustit nelogické úvahy MSp o tom, že vypořádací podíl může mít ještě jinou vyšší hodnotu než výtěžek zpeněžení uvoleného podílu, kterou by družstvo muselo doplácet a vznikl by mu tak dluh.„ze svého“ (družstva často jiné zdroje než výtěžek prodeje k vyplacení vypořádacího podílu nemají).
Limity spravedlivého vypořádání: Bylo dosaženo shody na tom, že návrh nebo alespoň důvodová zpráva upraví limity spravedlivého vypořádání i pro případy skončení členství z důvodu člena z důvodů jeho jednostranného rozhodnutí nebo porušování povinností, kdy člen svým odchodem působí BD újmu (člen je vyloučen pro závažné porušování povinností nebo dobrovolně vystupuje z družstva, aniž by se sám pokusil družstevní podíl prodat na trhu). Limit vypořádání byl nakonec upraven pouze pro nebydlící členy. Obrovské problémy mohou družstvům způsobit zejména neplacením nebo dobrovolným odchodem členové „bydlící“. BD splácejí úvěry na pořízení družstevních domů a výpadek placení může vést k zesplatnění celého úvěru všem členům BD. Bez limitů, která mohou BD stanovami ve vztahu k vypořádacímu podílu nastavit, bude přitom docházet k drahým soudním sporům. Obecná klauzule o tom, že vypořádání musí být spravedlivé je příliš široká, dává proto příliš prostoru soudnímu uvážení a nepochybně by vedla k nepřijatelné míře právní nejistoty, která by z BD udělala nespolehlivého partnera, zejména pro úvěrové financování (dosud bylo postavení BD zcela opačné). To by nejen ohrozilo stávající nájemce družstevních bytů, ale v podstatě by to znemožnilo využití bytových družstev pro novou výstavbu a tím významné posílení dostupnosti bydlení.
Musíme bohužel konstatovat, že kvalitu předloženého návrhu negativně ovlivnil legislativní postup Ministerstva spravedlnosti ČR: Návrh zákona byl připraven bez důkladné analýzy a komparace se zahraničními úpravami. Jednání o podobě nové úpravy byla vedena až po přípravě návrhu novely zákona (sněm. tisk 207). Poslední verze návrhu byla projednávána velmi rychle a v době dovolených (od června do srpna 2019). Na jednáních bylo sice dosaženo shody v dílčích otázkách (nebydlící člen má nárok jen na to, co do družstva vložil), ale další zásadní otázky zůstávají nevyřešeny. Jednání jsou vedena často v časové tísni, návrhy se tvoří „na poslední chvíli“. Dohodnutá řešení se posléze v oficiálních návrzích neobjevují, zato se v nich objevují záležitosti neprojednané. Související právní úprava je obsažena v různých současně projednávaných sněmovních tiscích (o nichž již nevíme, zda a kdy budou staženy nebo doplněny a jak). Původně avizované oddělení problematiky družstev z tisku 207 není úplné (ale o jakou část se jedná je uveřejněno teprve v září 2019) – není možné např. projednávat odděleně otázku skončení členství v oddlužení (sněm. tisk 207 a pozměňovací návrhy k tomuto tisku) a otázku vypořádacího podílu (výše uvedený pozměňovací návrh k tisku 411)! Změny se uskutečňují prostřednictvím pozměňovacích návrhů poslanců, čímž ministerstvo spravedlnosti obchází připomínkové řízení. Důvodová zpráva k návrhům obsahuje rozpory (úvahy o prodeji uvolněného podílu ze strany insolvenčních správců aj.).
Na druhé straně vyzdvihujeme pečlivost příprav na návrhu týkajícím se bytového spoluvlastnictví (obsažené ve sněmovním tisku č. 411), na němž se Ministerstvo spravedlnosti ČR také podílelo společně s Ministerstvem pro místní rozvoj, které jednání převážně organizovalo. Změny navrženém v tisku č. 411 není důvod odkládat.

Vážené paní poslankyně, vážení páni poslanci,
navržené řešení vypořádacího podílu v BD se nám ve stávající podobě jeví natolik nedořešené a nebezpečné, že jsme se rozhodli obrátit se na Vás společným stanoviskem se žádostí, abyste tento pozměňovací návrh – pokud se jej nepodaří do jeho projednání ještě v uvedených směrech upravit -návrh při dalším rozhodování nepodpořili. Nelze připustit přijímání takových změn, které zásadně ohrožují ekonomickou stabilitu bytových družstev a znevýhodní jejich řádně se chovající členy.

V Praze dne ….. října 2019

Ing. Jan V y s l o u ž i l, v.r., .
předseda Svazu českých a moravských bytových družstev

Mgr. Martin K r o h, v.r., .
předseda správní rady Družstevního marketingového sdružení ČR

JUDr. František L é b l, v.r., .
předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR