Tento sborník úvah, návrhů či analýz bytové politiky v České republice obsahuje tématicky propojené části zpracované v různých časových období, které byly adresovány exekutivě počínaje rokem 2014 do dnešních dnů.
Pro běžného čtenáře je to materiál dost obsáhlý, lze z něj odvodit cesty, kterými by se bytová politika mohla a po mnoho let i měla ubírat. Bohužel tomu tak není. Politické strany soutěží u voličů, prosazují své vize. Nedávno byly publikovány statistiky – takže je v ČR registrováno 81 aktivních poltických stran a 142 politických hnutí. Opouští mnohdy klasické členění na pravici, levici a střed, vzniká i tzv. „Catch-all“, tedy směr, který bruslí zleva doprava a chce oslovit všechny. A také populisté, kteří říkají jen to, co chce veřejnost slyšet ale „skutek utekl“.
V bytové politice mají všechny společnou (nejméně) jednu vlastnost. Žádné vize o funkční systému, setrvačnost směrů „levné privatizace“ bytového fondu (státního-později obecního, družstevního včetně části sociálních bytů jako „obchod s chudobou) a výstavba bytů a domů i venkovských sídel jako „dobrý obchod“ pro investory, zcela deregulované formy pronájmů a nevšímavost k ostatním možným formám levnějšího dostupného bydlení. A pokud (jako v následující pasáži) přijaly strany pro své vládnutí zdánlivě dobrý program, zůstala jeho realizace jako poslední v řadě a nikdy nebyla realizována.
Právě proto se v materiálech neustále opakují apely na komplexní reformu bytové politiky, doposud ale marně, politiky tato tématika včetně současné vlády prostě nezajímá.
Nelze se ale nezmínit ještě o jedné zajímavé skutečnosti. Vysněnou formou drtivé většiny obyvatel je vlastní bydlení, ač formou bytů v bytovém spoluvlastnictví v obytných domech, či v rodinných domcích. Dává jim pocit jistoty, investice na stáří. To je zcela logické, problémem je dostupnost, tedy cena takových bytů. Jan málo obyvatel a zejména mladých lidí chápe, či zná zahraniční modely například družstevního bydlení. Naše družstva jsou poměrně velké subjekty s mnoha tisíci byty a pocit spoluvlastnictví budovy či vlastnictví jednotky je potlačen. Například Norské bytové družstevnictví to řešilo modelem tzv. „mateřských“ (správních) a dceřiných“ družstev (obytný dům). Lidé se spojují, aby si společně postavili obytný dům, najdou dodavatele a zaplatí jeho výstavbu, ovšem bez ohromných zisků placených v ostatních formách výstavby developerům. Družstvo jako právnická osoba (nebo spolek či jiné formy) si u banky sjedná úvěr, část zaplatí člen svým vkladem. Úvěr a jeho splátky se rozpočítají podle poměru podlahových ploch. Družstvo nečeká na dotaci, takový byt je až o třetinu levnější. A po splacení všech úvěrů nic nestojí v cestě převodu bytu do vlastnictví zcela bezplatně. Veřejnost v České republice je zahleděna do jednoho – dvou druhů bydlení – vlastnického a nájemního, ale většinou na kvalitní celoživotní bydlení finančně nedosáhne. Škodí sama sobě, o tom více v dalších částech.
Kapitola první – programové cíle vlády v roce 2014:
V dalších částech almanachu se vrátíme k retrospektivě let předchozích. Rok 2014 je „v dohledu“ většiny obyvatel a mohou sami posoudit, jaké byly cíle a jaká skutečnost.
Práce na novém programu bytové politiky pro období po volbách 2014 vycházela z několika zdrojů.
Prvním byl výchozí stav bytové politiky v ČR tak, jak byl hodnocen v dokumentu vlády – Koncepce bytové politiky do roku 2020. Zpracovatelem dokumentu tehdy nebylo MMR ale firma KPMG, u které si tuto práci ministerstvo objednalo.
Materiál konstatoval jistou nepřehlednost a neprovázanost různých nástrojů. Docházlo ke konkurenci jednotlivých druhů podpor (například u programů Panel a Zelená úsporám). Šlo o zřetelný důsledek chybějící koordinace bytové politiky, respektive neochoty ostatních orgánů a organizací státní správy působících v oblasti bydlení podřídit se koordinační roli ministerstva pro místní rozvoj. Docházelo tím ke snižování ekonomické i věcné účinnosti jednotlivých nástrojů a ke snížení významu státní podpory v očích veřejnosti.
Těžištěm tehdy poskytovaných přímých investičních podpor byla nevratná finanční výpomoc. Tento model však s ohledem na vývoj veřejných rozpočtů nebyl do budoucna udržitelný.
Autor očekával, že po dokončení deregulace nájemného v roce 2012 se jeho výše stabilizoval a bude odrážet skutečnou kupní sílu obyvatelstva v jednotlivých regionech. V té době bude vhodné přikročit k analýze dostupnosti bydlení a účinnosti příspěvku na bydlení a doplatku na bydlení. (Podotýkám, že k tomu ale nedošlo).
Veřejná podpora zůstala vychýlena ve prospěch vlastnického bydlení, zároveň je upřednostňována podpora poptávkové strany. Ačkoliv bylo za bytovou politiku zodpovědné ministerstvo pro místní rozvoj, jeho pravomoci byly do velké míry omezeny působením dalších resortů. Do budoucna je nezbytné provést revizi nástrojů bytové politiky ve smyslu jejich efektivnějšího zacílení a nastavení optimální formy a struktury. Rovněž je zapotřebí zhodnotit celkovou výši prostředků s ohledem na možnosti veřejných rozpočtů“. Vize se též zabývala dopadem účinnosti nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích na bytovou politiku. Tyto normy žádnou harmonii s nutností vzniku například nonprofitního sektoru nepřinesly (dodnes). Vize KPMG zpochybňovala též jak dalece budou využitelné dosud zpracované koncepční materiály bytové politiky. K tézím KPMG jsme tehdy zpracovali stručný program, který byl vládou akceptován.
Tehdy navrhované okruhy pro zpracování koncepce bydlení:
1.) Kompetence a jejich rozdělení v linii Ministerstvo pro místní rozvoj, postavení a role krajů, postavení a role obcí,
2.) Role a existence forem bydlení vlastnického, nájemního (soukromého a obecního), role družstev a neziskových forem, sociální bydlení a formy pomoci v bytové nouzi.
3.) Institucionální zajištění – role a koncepce Státního fondu rozvoje bydlení, Českomoravské záruční a rozvojové banky, financování jednotlivých forem bydlení a nonprofitní sektor.
4.) Úloha krajů a obcí v bytové politice
5.) Využití evropských fondů pro různé formy výstavby s akcentem a těžištěm v adresně zaměřeném a definovaném sociálním bydlení.
6.) Monitoring vývoje v oblasti nájemného, de lege lata a de lege ferenda.
7.) Postavení seniorů při zachování důstojného bydlení, formy adresné sociální pomoci,
8.) Obnovení družstevní výstavby cestou využití platných ustanovení o sociálním družstvu včetně forem výstavby domů s pečovatelskou službou,
9.) Nahrazení pomoci v hmotné nouzi občanům v ubytovnách důstojnějším a efektivnějším modelem formou pravidel pro výstavbu sociálních bytů,
10.) Pravidla pro pomoc tzv. nepřizpůsobivým občanům
Zcela nově bude třeba definovat roli obcí s možností prosazení jiných pravidel pro hospodaření s obecními byty a jejich roli / odpovědnost a kompetence v oblasti sociálního bydlení.
Vlastnické formy bydlení (rodinné domky a vlastnické byty) byly nejrozšířenější formou bydlení v ČR. Též podpora v jejich prospěch byla větší, než v ostatních formách. Bylo třeba revidovat formy podpor hypotéčního úvěrování, stavebního spoření.
Nájemní bydlení je po dokončení postupné jednostranné deregulace v podstatě systémem, kde se výše nájemného stanoví dohodou, v případě nedohody rozhodnutím soudu. Bude třeba ve spolupráci s obcemi a kraji vývoj v nájemním bydlení monitorovat a podle výsledku zvážit možnosti korekce (nikoliv regulace) s akcentem na formálně rovné, ale fakticky nerovné postavení pronajímatel – nájemce právě v soudních sporech.
Družstevní bydlení se svým ekonomickým (nákladovým) nájemným stává levnějším bydlením, současně pravidlem volné dispozice s nájemními (členskými) právy též lukrativním bydlením s možností převodu bytů do vlastnictví (pro tzv. obligatorní převody zůstává i po 1.1.2014 zachována pravidla dosavadního zákona o vlastnictví bytů). Zcela potlačena zůstává nová družstevní výstavba též v důsledku nekvalitního zákona z roku 2005, který byl obsahově překonán.
Zcela neřešeno zůstává sociální bydlení, kam, pro nečinnost státu, vnikl trh a v tom důsledku je na pomoc potřebným (zejména v ubytovnách) čerpáno nikoliv tržní nájemné ale mnohem vyšší dávka daná nárokem rodiny (výhodně početnější) na pomoc v hmotné nouzi. Tento stav nastal v moderních zemích západní Evropy cca před 20-30 lety a byl mnohými formami postupně, ale úspěšně řešen. Tato oblast je nejvýznamnější součástí pro budoucí koncepci.
Roli krajů a obcí bylo třeba především koncepčně řešit v komunikaci s nimi. Zejména role a postavení obce jako možného nositele odpovědnosti za sociální bydlení bylo třeba pečlivě zvažovat a vytvořit pro takovou odpovědnost nejen právní, ale zejména ekonomické nástroje. Obec by měla mít právo požadovat od investorů do bydlení v intravilánu obce určité procento levných sociálních bytů pro jejich potřeby, opět je k dispozici celá řada zkušeností z moderních evropských zemí.
Evropské zdroje jsou jednou z nejdůležitějších oblastí. V době zpracování materiálu vláda stěží definovala jednotlivé oblasti zaměření fondů, ale zejména pro rekonstrukce, modernizace a oblast sociální „je třeba si programy zřídit, říci si o peníze“. Pokud v sociální oblasti využijeme jasného sociálního zařazení žadatelů a neziskovost (například v sociálním bytovém družstvu) nemusíme se obávat pravidel zakazujících nepovolenou veřejnou podporu.
Zvažovalo se též postavení důchodců v hmotné nouzi, zda mají rovné postavení s dočasně nezaměstnanými, též potřebnými. Důstojné dožití, adresná pomoc by měla být pro seniory jiná a přátelštější. Důsledně je třeba realizovat zásadu, že vše, co s bydlením souvisí a co přesahuje 30% čistých příjmů důchodce, bude těmto hmotnou pomocí a sociálními dávkami poskytnuto.
Výstavba levných bytů v sociálním bytovém družstvu byla možná, úprava sociálního (nepodnikatelského) družstva, odlišná od ostatních družstev byla hotova. Zabraňuje zneužití případných dotací. Bylo třeba jen dopracovat pravidla úvěrové a dotační pomoci. Současně bude možné takto stavět malé byty pro seniory.
Bylo konstatováno, že ubytovny jsou důsledkem nečinnosti státu. Podnikatelé snadno pochopili, že vybydlené objekty mohou nabídnout občanům v nouzi a přímo pobírat jim poskytnutou pomoc v hmotné nouzi, v zásadě 3.000 Kč/měsíc na osobu. Osmičlenná rodina v jedné místnosti přináší podnikateli částku 24.000 i tam, kde je nájemné v důstojném bytě 4 x nižší. Byly zpracovány modely řešení, jak postupně pod dohledem obce tuto situaci řešit, aniž by došlo k zadlužení veřejného sektoru (vzor Rakousko – Obecně prospěšné společnosti bytové, Británie Bytové asociace).
Pomoc lidem na okraji společnosti musí být doprovázena pravidly podmiňující jejich vyplácení, jako kontrola docházky dětí do škol, dodržování pravidel občanského soužití a dobrých mravů v místě, aktivní zapojení do hledání práce na příslušném Úřadu práce, využití možnosti svépomocných oprav apod.
Samostatným segmentem byl pak vliv bydlení na životní prostředí a ekologii. Zateplení a modernizace (zejména) panelového bytového fondu uspoří prokazatelně až 45% nákladů na energie, což je významný zdroj na financování oprav. Rozumný dotační program, speciální úvěry, to je v této oblasti žádoucí. Ostatně odborníci odhadují náklady na dokončení revitalizace v rozmezí 250 až 300 miliard Kč! Ekonomové by měli zvážit efekt realizace těchto investic zejména ve stavebnictví. Nezanedbatelný vliv má též revitalizace na životní prostředí uvnitř bytů a pozitivní dopad na zdraví občanů.
Bohužel, tento program nebyl ministerstvem rozpracován a prakticky v žádné části nedošlo k jeho realizaci. MMR vedlo hnutí ANO (Karla Šlachtová) – a padni komu padni, zrušila sekci bytové politiky a tomuto kompetenčnímu oboru MMR se nevěnovala.
Kapitola druhá – vize současných potřeb bytové politiky:
Tradičně, jako v podstatě pro všechny vlády po roce 1992 byl zpracován návrh priorit, které je třeba realizovat. Pokud jste si uchovali v paměti předchozí pasáž pochopíte, že se v období let 2014-2020 bohužel nezměnilo vůbec nic. Jen narostly další problémy (sdílené ubytování) či slepota k novým metodám bydlení – Tiny houses, tisk 3D, jinak se ostudně nezměnilo nic. Tedy k současným prioritám byl zpracován následující materiál:
Proč je třeba komplexní revize bytové politiky, její funkčnosti a úplnosti?
Je dnes z mnoha (nejen) statistických údajů nepochybné, že dostupnost a dosažitelnost bydlení je pro velmi podstatnou část obyvatel ČR, zejména mladé lidi velkým problémem. Po přepočtu průměrných příjmů a promítnutí v Evropě téměř nejvyšších cen bytů je tento stav nepochybně krizový.
Je třeba uvědomit si prioritně historické souvislosti.
Bytová politika ve dvacátém století prošla značnými deformacemi. Ve stručnosti – po vzniku Československa byly do právního řádu ČSR recipovány mnohé zákony z Rakousko Uherska, v oblasti bydlení to byl zákon z roku 1873 číslo 70 o výdělkových a hospodářských společenstvech, který upravoval činnost družstev, zákon číslo 73 z téhož roku, který dal základ neziskovým bytovým společnostem (a je základem nonprofitního modelu Rakouska dodnes).
Tyto (a další) zákony platily až do roku 1953, kdy družstva byla měnovou reformou v podstatě zlikvidována, postátněna, soukromý bytový fond rovněž postátněn a podřízen státnímu režimu. Komunisté byli nuceni koncem padesátých let družstva obnovit, ale pod dozorem státu, jednotných pravidel – stanov, mimo to existovala jen výstavba nájemních bytů. Komunisté chtěli pro každého levné bydlení, ale na to stát neměl peníze. Družstevní výstavba jim umožnila 50% úsporu – tu platili členové vkladem, zbytek úvěrem a jen polovinu činila dotace. Ad absurdum současná demokraticky zvolená vláda uvažuje obdobným směrem – ovšem bez obnovení výstavby družstvy – jen nájemní byty. Velký omyl. Do roku 1989 bylo postaveno více než 1,2 milionu bytů státních a asi 900 tisíc bytů družstevních.
Po roce 1989 došlo i v této oblasti, bohužel nikoliv zákony předloženými exekutivou ale poslaneckými návrhy (3T – Tyl Tlustý, Tomášek) k zcela nerealizovatelným normám jako byl transformační zákon, (například Josef Lux vtělil omylem do transformačního zákona v roce 1992 povinné převody družstevních bytů nesmyslným nerealizovatelným návrhem), který občanům slíbil převody družstevních bytů do vlastnictví, (což bylo na hraně ústavnosti, nebyl to majetek státu ale členů, ti měli rozhodovat, ne stát) ale zákonem, který nešlo realizovat byl až v roce 1994 přijat zákon o vlastnictví bytů a i ten byl 8x novelizován. I zde bylo téma jen privatizace, rozdávání majetku za „babku“ jedné generaci, což z bytové politiky učinilo na léta nezajímavý obor.
Stát, zatím co rozsáhle privatizoval již privátní subjekty, neřešil rigidní předpisy pro určení výše nájemného v bytech, které z majetku státu bezplatně převedl obcím (cca 1 milion bytů), ani bytů v domech, které v rámci restituce vrátil původním majitelům. Regulovaný nájem generoval obcím ekonomické ztráty, a tak své byty hromadně privatizovaly, a to za zcela netržní ceny (pravidla nepovolené veřejné podpory ještě neplatila). Získat byt do vlastnictví zdálo se být snadné. Částečnou deregulaci upravenou zákonem se podařilo prosadit až v roce 2005, tedy již velice opožděně, pravice i levice se tomu bránila.
Většina změn se opět odehrávala nikoliv návrhy vlád ale návrhy některých poslanců, kteří se bytovou politikou zabývali. Dnes se jaksi z Poslanecké sněmovny i Senátu vytratili. Ani vlády si nepřipouští, že trh s bydlením je značně deformovaný zejména poklesem nově stavěných bytů a též, zejména po roce 2000, monotématickou nabídkou – bytů do bytového spoluvlastnictví. To je primární důvod špatné situace v bydlení u nás. Přitom jeho rozumná obnova jako součást tržního prostředí je nejsnadnější cestou k moderní, plně tržně konformní bytové politice.
Co odborníci rozumí pod pojmem fungující tržně orientovaný trh s byty a moderní bytová politika státu? Teorie říká, že základními subjekty trhu jsou domácnosti, firmy a stát. Domácnosti (lidé) jsou stranou poptávající, firmy působí na straně nabídky, stát pak má vytvářet právní rámec pro řádné fungování trhu.
Teoretici spoléhají na „zákon rostoucí nabídky“, který vyvolává tlak poptávky od poptávajících. Je-li nabídka malá, ceny rostou, je-li nabídka dostatečná, ceny klesají, ovšem je to pohled zjednodušený, protože cena je v této oblasti limitovaná nákladem na pořízení, výstavbu a dalšími parametry. Ceny stavebních materiálů či energií v současnosti nejsou tedy pozitivním faktorem.
Zůstává však nepopíratelným faktem, že zatím co strana poptávající projevovala svůj zájem, firmy se snažily stavět nové byty a domy, stát zůstal vždy hodně pozadu. Od prvních dní dodnes zaostává a svoji roli neplnil a neplní.
Aby trh s bydlením fungoval, musí být nabídka zaměřena na všechny „patra“ bydlení formou vlastnictví bytů, dostatkem bytů k nájmu, dostupné bydlení výstavbou, která není orientována na zisk a bydlení pro lidi v potížích – bydlení sociální. Ale většina těchto segmentů u nás neexistuje. A pokud ano, tak s jediným cílem – zisk poskytovatele – třeba obchodu s chudobou.
Řešení však existují. Situace, kdy česká republika má nejdražší bydlení v Evropě (pokud přihlédneme ke statistice příjmů) se může změnit, pokud budou politici, ministři i poslanci ochotni naslouchat odborníkům, studovat zkušenosti moderních zemí a přinášet potřebné změny.
Vraťme se do současnosti.
Bohužel poslední dvě vlády, ale popravdě ani vláda současná zatím nebyly a nejsou těmi, kteří jsou ochotni bytovou politikou se systematicky zabývat. A již vůbec ne v řadách politického vedení rezortů, které mají svěřeny kompetence v bytové politice, tedy místního rozvoje, práce a sociálních věcí či financí. Nestojí o návrhy, podněty. Nedohlédnou ani za hranice naší vlasti, byť například hned v Rakousku by nalezli možná řešení (která mají mnohdy společný kořen ještě v dobách Rakousko Uherské monarchie jako již zmíněná úprava neziskového sektoru již z roku 1872).
Mnohé proklamace současné vlády jsou nejasné, nesystémové, s pochybnostmi, zda přinesou jakoukoliv změnu poměrů na trhu. Vydává miliardy na „opravy domů po babičce“ ale není schopna pomoci „k získání bytů pro založení rodiny“. Ostuda.
Otevřeně je třeba říci, že práce a nasazení MMR v oblasti bydlení je pro většinu odborníků praxe zklamáním. Ostatně, odbor bytové politiky, který před lety patřil k nejlepším útvarům MMR je personálně v troskách.
Ne že by ministerští byli zcela bez vize. Dle médií se snad počítá s investičním charakterem výstavby nájemních bytů, aniž by se rozlišilo, zda půjde o pronájem bytů v bytovém spoluvlastnictví jednotlivce či charakter nájemního domu s byty vystavěné investorem, když navrhuje, aby realitním makléřem k pronájmu byly obce. Výstavba nájemních bytů je jistě dobrým počinem, ale stát musí vytvořit různé vlastnické a uživatelské alternativy, má-li to mít smysl. Všeobecně je akcentován profit developerů, vlastníků, což má svoji logiku, podnikají za účelem dosažení co největšího možného profitu. Nikoliv účel přiblížit ceny bytů finančním možnostem klientů. Téze zákona, které hodlá MMR předložit budí u odborníků údiv, je to jaká si stavby od střechy k základům, významný vliv na bydlení nepřinese, je to jakýsi návrat do dob Husákových.
Podpory nájemního bydlení ad absurdum s navrhovanou rolí obcí jako realitních agentur za nájem ve výši místně obvyklého nájmu to není žádná významná pomoc obcím ani občanům, agentur na trhu působí celá řada. V nabídkách řady z nich však převládá slib nejvyššího možného výnosu pronajímatelům, logicky, ale hledat cenově přijatelné bydlení za nejnižší možnou cenu nenabízí nikdo. To konstatují i respektovaní odborníci a investoři.
Pořízení vlastní nemovitosti je pro Čechy čím dál těžší, jejich ceny rapidně rostou, pozadu nezůstávají ani stále vyšší hypoteční sazby. Vhodnou alternativou se tak pro mnohé může stát družstevní bydlení, které dosud bylo na chvostu zájmu Čechů. Přitom finanční zátěž je možné rozložit v čase a na počáteční investici získat speciální úvěr.
Češi jsou v Evropě premianty v pořizování vlastního bydlení, nemovitost v osobním vlastnictví či v bytovém spoluvlastnictví mají čtyři pětiny Čechů, v Evropě je průměr 70 procent a například v Německu jen 50 procent. Ceny nemovitostí po celé České republice raketově rostou, jen za posledních šest let vystoupaly zhruba na dvojnásobek. Češi chtějí především vlastnit, když jiná alternativa de facto jediná na trhu – nájemní bydlení se svojí výší blíží splátce hypotéky. To je demotivující. Třetí možnost pro klienty na trhu není.
Vlastní bydlení je už pro mnohé žadatele finančně neúnosné. Proto se teď bude více hledět na jistotu, na rozdělování rizik a na to, že dnešní příjmy jednotlivců, rodin a firem nejsou ještě zárukou příjmů budoucích. Mladí lidé mají sice život teprve před sebou, ale naspořeno ještě ne. Podmínky pro získání hypotéky se nyní výrazně zpřísnily. A nejde jen o raketové zvýšení sazeb. V Praze je potřeba mít alespoň dva miliony ze svého, aby lidé dosáhli na hypotéku na malý byt. Nemluvě o možnostech dopadů krize, splasknutí cenové bubliny a prodeje zadlužených bytů bankami za nižší cenu, než byla při přiznání hypotéky. Svět tuto situaci zná (Španělsko 2009) my ji ignorujeme.
Přitom řešení se nabízí. O čem by měla být práce odborných týmů k vypracování osnovy budoucí reformy bytové politiky?
Developerská výstavba nesmí být nijak korigována. Je regulována nabídkou a poptávkou, cenami materiálů a stavebních prací a přirozenou součástí podnikatele je i zisk z prodeje, logicky co nejvyšší, při které je možné prodej realizovat.
Výstavba a provoz nájemních bytů taktéž má své místo v nabídce. Je otázkou úvahy, zda odlišit investiční výstavbu nájemních bytů podnikateli od výstavby bytů obcemi a možnost výstavby bytů jinými subjekty na nonprofitním základě. To znamená revizi stávající a návrh nové právní úpravy.
Vznik podmínek, zejména právní úpravy pro obnovení možnosti nonprofitní výstavby družstvy, případě dalšími subjekty či obcemi se stanovenými podmínkami pro kalkulaci nájemného a pravidel proti zneužití tohoto levnějšího modelu bydlení.
Dalším okruhem by měly být nové formy výstavby a využití bytů. Od sdíleného ubytování a pravidel pro něj (např. Airbnb), ale i například různé formy Tiny House – malá obydlí, někdy i mobilní, která nemají přijatelnou právní úpravu pro pořízení, umístění či užití, 3D tisk nových domů apod.
Úvaha o dalších možnostech. Například vznik práva obce od investorů projektů v lukrativních oblastech žádat rozumné procento výstavby bytů k pronájmu za nákladovou cenu. Tato forma bez problémů je funkční například v Británii.
Je mnoho dalších možností k úvaze včetně stávající role bytových družstev dnes zejména ve velkých městech v zásadě správců bytů v bytovém spoluvlastnictví svých, mnohdy již bývalých členů. Ostatně vlády se dlouhodobě nevěnují opakovaným rezolucím OSN k podpoře družstev, o jejich roli v moderním světě, například v USA nemá vláda zájem
Konečně významnou kapitolou, dlouhodobě skloňovanou ale neřešenou je oblast sociálního bydlení. Úprava zákonem a diskuse nad obsahem je nezbytná, ale musí být završena konkrétními závěry, které omezí dodnes fungující systém známý jako „obchod s chudobou“.
Mimo jiné je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.
Minulá vláda vedla nekonečné diskuse o nutnosti samostatného zákona o sociálním bydlením. Shodu nenalezla. Premiér Andrej Babiš ji nepovažoval za důležitou, a tak se nepřijalo nic. Systém výnosného „obchodu s chudobou“ pokračuje, jen se o něm přestalo mluvit.
Pokud by existoval v zásadě hotový zákon o neziskovém bydlení, (dospěl až do třetího čtení v roce 2021), pak by zákon o sociálním bydlení měl řešit jen poskytování pomoci fyzickým osobám prostřednictvím sociálního bydlení a příspěvku na bydlení a přinést potřebné definice, aby tato oblast nefungovala nadále jen jako výnosný „obchod s chudobou“ v nedůstojných podmínkách. Musí též obsahovat formy podpor potřebným osobám, systém pomoci v bytové nouzi je poskytována formou sociálního bydlení nebo formou sociální služby.
Sociální bydlení se zajišťuje formou smlouvy o sociálním nájmu bytu v dostupném nebo sociálním bytě za podmínek stanovených zákonem. Rozsah a formulace musí být dílem spolupráce MPSV a MMR.
Je nejvyšší čas usilovat o změnu přístupu. Setrvá-li i tato vláda v nastoleném kurzu, nezmění nic. Složitost současné situace nemůže být pro exekutivu omluvou.
Považovat za zásadní podmínku zkvalitnění trhu pouze reformu stavebního práva, povolování staveb a územní plánování, pokud se k ní politici staví jako k jediné, je chybou. Hledat spásu (jen) v alternativách výstavby nájemních bytů je stejný omyl. Ale to bychom opakovali vyřčené.
Když je vláda nečinná, oslovili jsme nově zvoleného pana prezidenta Petra Pavla. Obdržel v zásadě shodný materiál s tímto. Vědomi si toho, že jej čeká při konsolidaci mandátu i úřadu mnoho práce, přece jen jej nemůžeme vynechat a neoslovit ho. Nikdy není pozdě, snad najde čas k otevření diskuse na toto téma. Samozřejmě by se jednalo o týmovou diskusi pod jeho patronací, tak, jak jsou ostatně představitelé odborných svazů a sdružení zvyklí. Seznam svazů, spolků i doporučených odborníků ze všech oborů výstavby není problém kdykoliv doručit.
Kapitola třetí: reálná současnost:
Byli bychom nuceni opakovat vyřčené. Příznačný je aktuální titulek MfDnes: Přibývá lidí, kteří nemají na nájemné. Zrychleme vystěhování, volají pronajímatelé, vláda je jistě vyslyší. Ochrana ziskového obchodu před mezinárodně uznávanými právy na obydlí převažuje.
Již jsme konstatovali, že představy MMR de lege ferenda jsou jen střípkem potřebného, k tomu ještě velice složitě popsaným. MMR se zaměřilo jen na oblast sociálního bydlení, je to dáno i odborným zaměřením nových náměstků. Dostupnost bydlení je problém statisíců, nikoliv jedinců, desítek či stovek. Současný návrh zákona z dílny MMR o dostupném bydlení má tento pojem jen v názvu. Odborníci se shodují, že jde o pokus o stavbu zezdola, kde suterén může být fakt jen dočasným řešením, nikoliv trvalou cestou pro běžného občana. Tedy složitý neefektivní nástroj zaměřený na bezdomovectví a lidi na okraji společnosti, nikoliv pro občany s průměrnými příjmy, zejména mladou generaci, která chápe bydlení jako potřebu nezbytnou pro život, rodinu. O jeho smyslu i kvalitě pochybujeme, nelze jej bez údivu dočíst do konce.
Přitom, podle mnohých odborníků, například z bytových družstev (například SBD Praha), kteří se výstavbou zabývají, stačí i poměrně málo: Pro nákladovou (rozuměj neziskovou) družstevní výstavby stačí například možnost odečtů úroků členem družstva z jeho daňového základu (vyvážení s hypotékami, nic více). Lidé by si uměli sami pomoci, úvěr na výstavbu by neslo družstvo, to by necílilo na zisk z prodeje bytů ale na zajištění bydlení svým členům. Ve světě zcela obvyklé, u nás po léta politiky jen skloňované, bez právní úpravy a podpor. Přitom, ze hlediska závazků státu netřeba počítat s výraznými dotacemi, nárok na veřejné finance by byl minimální.
Současná vláda nepomáhá občanům ale mocným developerům. Vytrvale hledá cesty, jak se může drahý byt stát pro bohaté občany výhodnou investicí, jak pomoci developerům. Byli našimi odborníky mnohokrát v minulosti i současnosti osloveni konkrétními návrhy, marně. Tomu nemůžeme nečinně přihlížet. AirBnB je metodou, jak zakoupený byt transformovat na výnosný obchod, absentující úpravou deformuje institut sdíleného ubytování na ziskovou činnost.
Nikdo se tím nezabývá. Zkratka Air BnB odkazuje na sousloví „Air bed and breakfast“ tedy „nafukovací postel a snídaně“. Původně nástroj pro studenty, dnes ohromná firma působící v 200 zemích světa s hodnotou 10 miliard USD. Přitom má jít o tzv. „sdílené ubytování“, (užívání části bytů spolu s majitelem) což již dávno neplatí, některé byty slouží celé jen k pronájmu, posouzení legality ve vztahu k mnohým okolnostem ponechám na právnících, podle mého soudu je to s naším právem na hraně či za hranou práva. Jde ale o ziskové podnikání, a tak se na to tato vláda netroufne sáhnout.
Alternativa a řešení ale nesporně existuje. Stačí se rozhlížet po EU, Rakousko, Francie, Německo, ale mimo EU též Británie či Norsko či Kanada, to jsou příklady, které lze realizovat i u nás. Politici se jim ale nevěnují, protože o nich nevědí, nebo se jim zdá, že to není politické téma. Můžeme některé alternativy okamžitě předložit k diskusi, zákon je i v archivu Poslanecké sněmovny, kde dosáhl v minulosti na práh třetího čtení. Tam byla zmrazen. S malou úpravou může být předložen…třeba zítra. Sice bychom doporučili určité změny a zjednodušení, ale jde o práci v řádu dní, maximálně měsíců. Jde o praxi více než 25 milionů bytů v této kategorii v Evropě. Stačí studovat stránky „Housing Europe“ a politici nepotřebují ani naše informace, aby našli inspiraci i pomoc zahraničních odborníků.
Dne 16.srpna 2023
JUDr. Ivan Přikryl
PŘÍLOHY: Články na téma bytové politiky publikované v roce 2023:
Seriál o pokusech vyvolat diskusi na téma reformy bytové politiky.
+++kteří nemají na nájemné.
1
Minulý čtvrtek jsem zveřejnil článek „Mé zoufalé pokusy o reformu bytové politiky“. Zde jsem slíbil publikovat své starší úvahy o bytové politice. Postupně pochopíte, že neřešení problému dostupného bydlení trvá již téměř 30 let.
A tak se stalo. Minulý týden mě zaujal článek zpravodajství iDNES s názvem „Česku chybí zákon o sociálním bydlení, může se to vymstít, míní Ústavní soud“. Je snadno dohledatelný, odpustím si citáty.
Já jsem v únoru 2013 publikoval článek s názvem „Politici ignorují oblast sociálního bydlení. Je to tikající bomba!“ Obchod s chudobou, nedůstojné zacházení s lidmi na okraji společnosti, absence sociální práce. Je pro naši bytovou politiku a práci politiků příznačné, že po deseti letech, přes úsilí některých platforem, které se sociálním bydlením zabývají, se výsledek nedostavil. Vůbec mě netěší tento stav, ale nechápu mladé lidi, že nehledají řešení. Politici bez jejich tlaku neudělají nic, jako to dělají již mnoho let.
Článek se jmenoval „Sociální bydlení“:
Pro úplnou funkci trhu v oblasti bydlení je třeba, aby fungovaly jeho jednotlivé části. To znamená, aby měly funkční podporu legislativně právní, ekonomickou a aby byly jako celek vzájemně provázány.
| Vlastnické bydlení | Bydlení v rodinných domcích a bytech ve vlastnictví fyzických osob | Hypotéky, stavební spoření, nástroje podpor. Úprava vlastnictví v občanském právu. |
| Nájemní bydlení | Nájemní domy ve vlastnictví obce a privátních pronajímatelů, vlastníky pronajímané byty. Nájemné svobodné či v místě a čase obvyklé. | Pravidla pro stanovení výše nájemného, ochrana nájmu, úprava v občanském právu |
| Neziskové – družstevní bydlení | Domy a byty vystavěné bytovými družstvy za finanční spoluúčasti členů s ekonomickým (nákladovým) nájemným. | Právní úprava družstva, nájmu družstevního bytu. Nové byty se ale nestaví a stávající nejsou přístupné lidem s nižšími příjmy.[1] |
| Podporované bydlení – například programy SFRB nebo sociální bytové družstvo | Málo rozvinuté s nedostatečnou podporou, třeba dopracovat zejména sociální roli a financování. Nájemné na úrovni nákladů. | Nařízení vlády (SFRB), existuje úprava sociálního bytového družstva, neexistuje využití fondů EU a pravidla pro financování nové družstevní výstavby. |
| Sociální bydlení | Bydlení pro občany s nízkými příjmy dostupné pro objektivně potřebné občany. | Neexistuje žádná právní úprava ani definice |
| Občané v potížích, sociálně vyčlenění atd. | Pomoc občanům v bytové nouzi. Definice forem, výše, času, podmínky poskytnutí. | Neexistuje žádná právní úprava ani definice |
Prakticky ve všech moderních zemí (nejen) Evropské unie existuje ucelený systém ad I. Až VI. Podle zahraničních expertů Segmenty I. až III. nevyžadují kromě právní úpravy a určité ekonomické stimulace (podpora splátek-úroků z hypoték, započtení do daňově uznatelných nákladů) výraznější podporu. Jsou to lidé, kteří jsou schopni si na bytovém trhu opatřit odpovídající bydlení. Sociální systém zde vytváří pouze záchrannou síť pro dobu dočasných potíží. Pravidla musí být vyvážená a poskytování úvěrů odpovědné.
Součásti modelu bydlení pod bodem IV. až VI. v České republice prakticky neexistují. Jejich vytvořením (obnovením) se zabývá projekt České společnosti pro rozvoj bydlení na zvaný „Sociální bydlení v ČR“.
Východiska projektu:
Je třeba respektovat zahraničními zkušenostmi potvrzenou zásadu, že do sociálního bydlení není vhodné „vpustit“ pravidla trhu. Ale právě toho jsme v České republice svědky.
Trh je vskutku mocný hráč. Není-li v bytové politice funkční a racionální systém zajištění sociálního bydlení, nastoupí i zde tržní pravidla.
Například:
Podnikatelé poměrně snadno získávají vhodné prostory (bývalé hotely, podnikové ubytovny) do kterých přijímají do nájemního vztahu občany „na okraji společnosti“. Ti sice nemají dostatek prostředků na úhradu nájemného a služeb, ale podnikatelé vědí, že podle počtu členů domácnosti mají nárok na „pomoc v hmotné nouzi“ (cca 3.000/osoba/měsíc). Takže jim poskytne ubytování a protože má smluvní svobodu o výši nájemného, sjednají jej zpravidla ve výši dosažitelné podpory v hmotné nouzi. (u šestičlenné domácnosti 18.000 Kč). V okolních domech je nájemné „v místě a čase obvyklé“ násobně nižší, ale pronajímatelé je buď nepronajmou (schází přísná úprava podmínek poskytnutí zabraňující devastaci bytů, plnění pravidel hygienických a občanského soužití atd.), nebo nejsou volné. Výše nájemného v těchto sociálních bytech je tedy „tržní“ ve smyslu, že jeho výše je určena ochotou státu nájemné za občany v hmotné nouzi platit.
Zrušení či omezení „bez dalšího“ ale taktéž nic nepřinese, podnikatelé tyto „služby“ přestanou poskytovat.
Řešení:
Je třeba dotvořit systém bydlení body IV až VI dle uvedené tabulky. To vyžaduje přijetí potřebné právní úpravy a vhodných finančních nástrojů a veřejné podpory.
SOCIÁLNÍ BYTOVÉ DRUŽSTVO:
Jeho právní úprava existuje v Zákoně o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích). Takovým družstvem je i „sociální družstvo bytové“.
Jeho právní úprava jej činí neziskovým subjektem, s nepřevoditelnými členskými podíly zamezující aby sytém postupně přestal adresně pomáhat pouze potřebným občanům, jejichž příjmové poměry jsou přísně definovány. Případná podpora státu pak nebude považována za nepovolenou veřejnou podporu, naopak na financování lze úspěšně využít fondů Evropské unie.
Je tedy potřebné doplnit tuto úpravu o předpis o podmínkách financování a úvěrové pomoci sociální družstevní výstavby. Právní úprava sociálního družstva je účinná od 1.1. 2014, proto je nejvyšší čas pro realizaci
SOCIÁLNÍ BYDLENÍ A ROLE OBCÍ:
Jde o nejpotřebnější ale přitom nejsložitější část sociálního bydlení. Starostové obcí jistě nebudou vítat skutečnost, že by obce měly být odpovědny za oblast sociálního bydlení. Ač obce v roce 1991 získaly bezplatně převodem bývalé státní byty (více než milion) a ty následně rozprodaly nájemníkům, dnes na zajištění tohoto bydlení nemají zdroje.
Existuje více cest jak tento problém řešit. Určitou inspirací je britský model „Bytových asociací“ (housing asociations), což jsou právnické osoby založené obcí (nebo i podnikateli) které mají právní subjektivitu, prvky samosprávy, ale zakladatel (tedy i obec) rozhoduje o jejich využití. Úvěr na výstavbu není úvěrem obce a nezatěžuje veřejný sektor zadlužením, je zajištěn nemovitostí, náklady na úvěr jsou rozúčtovány nákladovým nájemný. Pokud v bytech žijí lidé na okraji společnosti vyžadující finanční pomoc, pak náklady jsou podstatně nižší než v současném, výše popsaném modelu.
OBČANÉ V POTÍŽÍCH A SOCIÁLNĚ VYČLENĚNÍ:
Jde jednak o vymezení výše a podmínkách poskytnutí pomoci, definice pojmu „občan v bytové nouzi“ ale zejména o pravidla poskytnutí. Všude v moderních systémech platí, že občan „na dávkách“ musí nejen pravidelně dokládat svůj příjem i snahu získat práci, ale že se chová řádně, zejména posílá nezletilé děti do školy, dodržuje hygienická pravidla v bytě i v domě a jeho okolí, dodržuje pravidla občanského soužití, nedopouští se opakovaně přestupků a deliktů, neruší noční klid. Pokud tato pravidla nerespektuje, pak se mu poskytuje pouze přístřeší, zpravidla v hromadné ubytovně.
V celém komplexu opatření by bylo vhodné definovat roli krajů zejména v oblasti financování popřípadě definovat další zásady jako například právo obce při povolování staveb žádat, aby určitá část vystavěného fondu plnila roli v některé ze součástí sociálního bydlení.
Vztah politiků k této problematice:
Nástin projektů byl rozeslán předsedům Parlamentních politických stran, z nich reagovala alespoň KSČM ústy Pavla Kováčika, že jsou připraveni takový projekt podpořit. Ministr pro místní rozvoj nereagoval vůbec, ač tato oblast patří do jeho kompetence. V současné době oslovujeme předsedu asociace krajů, neboť i kraje mají legislativní aktivitu. To svědčí o tom, že si politici vůbec neuvědomují závažnost této problematiky.
Závěr:
Zdánlivě nic nenasvědčuje tomu, že v České republice mohou v důsledku nečinnosti hrozit závažné sociální poruchy. Stát se zaklíná nutností úspor, ale bez protestu subvencuje nemravné nájemné v sociálních ubytovnách a ani nenaznačuje ochotu ke změně. Opozice se taktéž dosud tradičně k sociálnímu bydlení pozitivně nestaví, možná proto, že nevěří v možnost konsenzu s koalicí a spoléhá na prosazení analogických programů po nejbližších volbách. Neregistrujeme však jakoukoliv aktivitu vedoucí k vypracování.
Politická reprezentace ani média nevěří, že situace je již dnes kritická. Jakákoliv opatření se projeví až v řádu let (v Británii trvala výstavba 1,7 mil sociálních bytů téměř 20 let), a zkušenosti ze Šluknovska, či jiných míst, nepřičítají situaci v oblasti bydlení. Rozpočtové období 2014 až 20 dává možnost využití sociálního nájemního bydlení jako služby obecného hospodářského zájmu (v takovém případě není nutné program notifikovat u Evropské komise, jednou z cest je využití možnosti vymezení sociálního bydlení v ČR v návaznosti na právní úpravu EU týkající se „služby obecného hospodářského zájmu“. Státní podporu ve formě vyrovnávací platby za závazek veřejné služby lze v takovém případě poskytnout určitým podnikům pověřeným poskytováním služeb obecného hospodářského zájmu. Je diskutabilní, zda naše prodlení v legislativě umožní čerpání těchto prostředků po roce 2014.
Co dodat závěrem? V roce 2014 byla přece jen situace jiná. Byly dostupné hypotéky, ceny nemovitostí nesrovnale nižší, stejně tak nájemné. Ale právě tato nečinnost nejen v sociálním bydlení ale naivní představa, že nepotřebujeme žádné nové modely dostupného bydlení nás přivedla tam, kde jsme. Ano Covid-19, současná situace v Evropě ale – nečinnost politiků je hlavní příčinou krize, ve které se nacházíme. A ty naivní léky, které nám exekutiva nabízí jsou jen pokračováním té nicoty. Takže příště díl druhý.
Rok 2015
Díl druhý:
Kdo nechce číst rozsáhlejší materiál ať tento článek nečte. Koho zajímá sociální bydlení a péče o dostupnost bydlení v zahraničí, je to článek pro něj. Studii si zadalo MMR v roce 2014, akce se zúčastnil náměstek ministryně, kterého po návratu z Británie vyhodili.
Paní ministryně Šlechtová o bydlení neměla žádný zájem. Následující studii si MMR zadalo ale nikdy a nikde s ní potom nepracovalo. Dodnes. A to uvádím jen jeden z mnoha návrhů, které jsme ministrům a vládě zasílali. Hned poté byla zrušena sekce bytové politiky.
Tohle je úvodní studie, záznam jednání o projektu, v originále podstatně rozsáhlejším byla MMR předána. (zkrácená verze, originál na www.ivanprikryl.cz), nebo na požádání doručím e-mailem.
MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ
ČESKÁ SPOLEČNOST PRO ROZVOJ BYDLENÍ
SOCIÁLNÍ BYDLENÍ VE VELKÉ BRITÁNII A ÚVAHA O APLIKACI NĚKTERÝCH ČÁSTÍ V ČESKÉ REPUBLICE
ČERVENEC 2014
Výsledky studijní cesty a úvahy nad sociálním bydlením v ČR
SYSTÉM SOCIÁLNÍHO BYDLENÍ VE VELKÉ BRITÁNII
STUDIJNÍ CESTA DO VELKÉ BRITÁNIE
Zpráva o obsahu akce:
Oxford:
(10.7.2014) Záznam průběhu:
Cíl: Představit inovační projekt jak pomoci lidem, kteří zažívají bezdomovectví s cílem rozvíjet jejich schopnosti tuto svoji situaci řešit. Hledat cesty a možností jejich začlenění a to jak pracovní tak i kulturní. Jde o regionální program, který vznikl za podpory „vládního fondu pro pomoc lidem bez domova“.
Informace Tamsina Jewella, ředitele centra „Crisis“ Oxford:
Oxford je známé a poměrně bohaté město, ale i zde, právě s ohledem na vysoké ceny zboží, služeb, bydlení a podobně jsou lidé, kteří neunesou běžné bydlení za ceny na trhu obvyklé. Mnozí zde pracují alespoň na polovinu úvazku, řada obyvatel práci ztratila. Tito lidé mnohdy upadají do beznaděje a je třeba jim pomoci, a to různými formami. Oxford má jedno z nejlepších center pro podporu občanů při návratu do standardní společnosti. Sociálním bydlením spojeným s uvedenými službami v Oxfordu zabývá více firem. Provádí cyklus školení těchto osob, rozvíjejí jejich dovednosti i koníčky. Učí je pracovat na počítačích, ale i v dílnách či v malém hudebním studiu. Společným znakem je malé nebo žádné vzdělání těchto osob což je také významnou bariérou jejich integrace. Na projektech spolupracuje i řada dobrovolníků. Zajišťují též základní zdravotní péči a osvětu. Pomoc při integraci zde hledají též váleční veteráni, lidé, kteří odešli z armády nebo byli propuštěni z vězní. Základní bariérou je jejich nízké sebevědomí a pocit vyčlenění. Postupně se snaží budovat pozitivní společenské vztahy a navracet je do společnosti. Mnozí potom nalézají smysl v zapojení se do sociálních služeb a mohou aplikovat své vlastní zkušenosti a prožitky.
Lze i zobecnit, proč se lidé v Británii stávají bezdomovci. Lidé bez práce a s nízkým vzděláním se stávají postupně závislými na pomoci od jiných. Mladí lidé končící školní docházku nezískají práci. Pokud se veřejný sektor a soukromý sektor nespojí, nejsou pro tyto osoby s nízkými příjmy vhodné sociální, rozuměj levnější byty.
Tyto skupiny osob tvoří z 68% britští občané, 42% jsou minority z Asie, Indie a dalších zemí. Největší komunitou jsou Portugalci. Až čtvrtina těchto lidí je ohrožena na svých právech. Obec provádí jejich klasifikaci – tedy posouzení jejich situace, například zda mají či nemají práci, stálé bydliště. Mnohdy musí vyhledávat „lidi na ulici“, kteří sami ani pomoc nehledají. Odhalují též „skryté bezdomovectví“, což jsou lidé, kteří dočasně naleznou přístřeší u kamarádů, ale vlastní byt nemají. Pro tyto případy mají spolupracovníky pohybující se výhradně v terénu.
Systém funguje takto:
Národní úroveň – to jsou vládní koncepce a legislativa upravující pravidla práce.
Město vede evidenci osob vyžadující pomoc, osvědčuje jejich statut a zařazuje je do seznamů pro poskytnutí pomoci včetně sociálního bydlení.
Osvěta – je to otázka místních orgánů ale i centra. Lidé musí vědět, že existuje možnost žádat o pomoc a musí znát místa, kde ji získají.
Je třeba zohlednit další věci – zda jsou u potřebného děti, zda je invalidní a podobně.
Základem je aktivní přístup k řešení problému. Nejde o to poskytnout pomoc pro jednu noc ale o dlouhodobou pomoc s návratem do standardní společnosti. Úspěšnost mají cca 30% což je výborné číslo.
K tomu zřizují obce sociální službu a snaží se pomoci nejen podporou, zapojováním do veřejně prospěšné činnosti ale i zajistit lidem práci. Účast potřebných je ale v zásadě dobrovolná, ovšem hledá-li pomoc a podporu, musí spolupracovat.
Existují různé vládní programy. Z centrálního programu je projekt „Jistý začátek“ určený pro rodiče s dětmi do 5 let. Matky s dětmi získají přístřeší, prostor kde mohou s dětmi přebývat a zapojit se do projektu. V Oxfordu a okolí je 44 obdobných center a v nich pobývá až 350 osob v průměru ročně, ale až s 1200 dětmi. Až 65% dětské populace žije v nízkopříjmových skupinách. Programy pomoci začínají u matek s kojenci a pokračují až do školního věku. Účast potřebných je bezplatná, náklady jdou z centrálního rozpočtu.
Chtějí ale tuto práci zlepšit. Jde o tento postup:
Aktivní vyhledávání lidí s problémem v oblasti sociální a po analýze definovat možná řešení situace.
Pomoc musí být rozfázovaná do etap vedoucích k cíli-návratu do společnosti.
První fáze je seznámení s možnostmi, co mohou lidé v potížích čekat, získat, formy pomoci.
Druhá fáze: Vzájemné vyhodnocení a stanovení formy práce a spolupráce,
Třetí fáze: Naučí se spolupracovat a hledat řešení a mají šanci sami se zapojit do poskytování pomoci potřebným.
Čtvrtá fáze: Získání původně potřebného k práci pro jiné potřebné a k sociální pomoci těmto lidem.
Setkání ve čtvrti Oxfordu s názvem Rose Hill. Seznámení se s projektem regenerace objektů, kterou zajišťuje rada města Oxfordu. Setkání se starostou města Bobem Price a jeho spolupracovníky.
Financování projektu Barton West. Forma finanční participace soukromého a veřejného sektoru.
Krátká rekapitulace vývoje sociálního bydlení:
V roce 1980 zavedla vláda právo odkupu nájemních bytů do vlastnictví, a to s výraznou slevou. Efekt v sociálním bydlení to ale nepřineslo, vlastně tyto byty jen vstoupily do trhu s vlastnickými byty, výhoda to byla jen pro kupujícího od státu/obce. Roli sociálního bydlení nadále neplnily.
V roce 1988 nájemci získávají podíl (akcie) k nájemním bytům a ty mohou vložit do bytové asociace. Toho využilo velké množství nájemníků. Umožnila se výstavba „domů na půli cesty“.
Roku 2000 byly vydány „technické požadavky“ na standard sociálních bytů a lhůta do roku 2010 aby byly provedeny potřebné rekonstrukce.
2008 byly pro obce vytvořeny granty na sociální výstavbu. Místním úřadům byla stanovena povinnost vést evidenci nájemního bydlení. Místním úřadům bylo dáno právo stanovit pravidla pro sestavení „čekacích listin“ uchazečů o sociální bydlení. Postupně se zavádí model 50% sociálních/50% tržních bytů v bytové asociaci, aby byly zdroje na krytí nákladů sociálního bydlení z výnosů pronájmu tržních bytů.
V Oxfordu:
Město stanovuje poměr sociálních/tržních bytů kvorem 50/50% (může rozhodnout i jinak).
Ve městě spolupracují asociace se soukromými investory jak při výstavbě, tak i provozu.
Sociální bydlení je provázáno se sociální aktivní pomocí k začleňování vyloučených s akcentem na seniory či matky s dětmi. Kromě státní sociální podpory se více využívají vlastní zdroje asociace získané z pronájmu nadstandardních bytů. Postupně se upravuje část domů na bezbariérové.
Roste význam „cenově dostupného bydlení“. Obce jsou povinny vést pořadník potřebných uchazečů o sociální bydlení. Přednost mají bezdomovci, mladí lidé, lidé se zdravotním postižením, matky s dětmi.
Lidem s nízkými příjmy hradí stát část, popřípadě celý nájem. Obec tento nárok osvědčí a je „přenosný“ pokud uchazeč mění bydliště ve snaze získat práci.
Ve vztahu k bezdomovcům mohou obce zřizovat ubytovny, přednost mají „zranitelné“ osoby (například oběti domácího násilí), mohou využít hostel, ale jen výjimečně se poskytuje ubytování se společným WC či sprchou. V takovém zařízení by občan neměl být déle než 6 týdnů.
Vláda a místní orgány mohou ovlivňovat – určovat míru růstu nájemného. To se týká nájemného v bytových asociacích. V soukromém sektoru se výše nájemného neomezuje. Pokud nájemce nesouhlasí s navýšením nájmu, může v bytě se stávajícím nájmem bydlet ještě jeden rok. Jinak musí platit vyšší nájemné. Týká se to až 17,9 procent všech domácností žijících v tržním sektoru. Vláda vede silnou politickou diskusi o možnosti/nemožnosti regulace.
V Oxfordu je více než 400O občanů na „čekací listině“ pro sociální bydlení. Odhady do roku 2031 hovoří o potřebě až 32.000 lidí k ubytování.
Obec má pro sociální bydlení několik základních oprávnění. Především může stanovit při povolování nové výstavby v katastrálním území obce od jakéhokoliv investora, aby až 50% bytů vystavěných firmou bylo dáno pro účely sociálního bydlení v bytové asociaci. Obec developerovi tyto byty zaplatí, ovšem i cena není zcela tržní. Princip je aby developer vydělal na atraktivitě tržních bytů a mohl poskytnout sociální byty ve formě nonprofitní nebo s regulovaným ziskem. Ne vždy se angažuje samospráva, mnohdy spolupracují developeři přímo s bytovou asociací, v posledních letech jsou bytové asociace přímými investory a využívají nadstandardních bytů s vysokým nájemným na zisk prostředků pro nižší náklady bytů sociálních.
Samozřejmě že dopad nedávné krize činil tento model obtížnějším. Přes toto jsou v dosahu nízkoúročené úvěry, řadu služeb zajišťuje asociace bytových asociací (NHF).
Pro potřeby sociálního bydlení též získávají domy formou regenerace starých domů. V Oxfordu šlo o 100 domů, které potřebovaly opravy. Při regeneraci vzniklo 260 opravených bytů, z toho 40% jde na volný trh na prodej, ostatní získává bytová asociace pro potřeby sociálního bydlení, která spolupracuje s obcí a respektuje její „pořadníky“ potřebných.
Pokud obec vlastní pozemky, 60% jich prodá na trhu, zbytek má za fixované ceny pro potřeby sociálního bydlení. Tato forma je vzájemně výhodná jak pro obec, bytovou asociaci, tak i developera.
Potřební lidé (potřebnost osvědčuje obec) jsou podle stupně naléhavosti na čekací listině (pořadníku), tu sestavuje město. Jsou to vlastně jakési sociální pořadníky.
Popsané formy jsou celostátně platné a stanovené zásady. Původně byly sociální byty přidělovány na neurčito, nyní se po třech letech situace nájemníků prověřuje, aby systém nebyl zneužíván. Záleží však na situaci obce, po třech letech může jejich stav kontrolovat. V Oxfordu tuto možnost nevyužívají.
Dbají na to, aby nevznikalo riziko sociálního vyčleňování určitých skupin osob. Proto jde o rozumný mix tržního a sociálního bydlení, ovšem s kontrolou, aby se tyto skupiny vzájemně nerušily. Nájemné v sociálních bytech činí cca 40% nájemného v místě obvyklého.
Jde o dost složitou situaci. Chtějí lidi spojovat, ale bydlí zde 20 národností (!), mnozí neznají jazyk, mají jiné návyky. Proto mají například společné jídelny (kde také pracují sociálně potřební) a kde je možné 3 dny v týdnu získat stravu za režijní cenu.
Pro Asijské a Africké ženy mají různé formy zapojení výrobou různých předmětů v dílnách a opět je začleňují do kolektivu, aby se začlenily do společnosti. V těchto službách pracuje v Oxfordu až 500 lidí. Komunitní centrum patří obci, provozuje je bytová asociace, mnohdy také různé neziskové organizace. Snaží se o soužití různých skupin obyvatelstva a daří se to.
Město má přístup k úvěrovému limitu až 230 mil. Liber. Na nájemném vyberou ročně 28 mil. Liber. Úvěrová sazba je okolo 5%. Úvěry, pokud je obec čerpá na výstavbu, regeneraci atd. jsou tedy splatitelné. Tak Oxfordská městská rada vystavěla areál na místě původní „zahrádkářské kolonie“.
Tyto formy financování se osvědčují. Již dávno není sociální bydlení jen ztrátovou, investičně nezajímavou formou výstavby a provozu domů.
Municipalita má v tomto systému dominantní postavení, avšak ne vždy sama do investic přímo vstupuje.
THFC – organizace, která se zabývá financováním bydlení v bytových asociacích (housing asociation). Dluhopisová a úvěrová politika, spolupráce s Evropskou investiční bankou, poznatky z praxe.
Piers Williamson, výkonný ředitel THFC. (pracoval určitou dobu v Praze před 14 lety, aktuální situaci v ČR však nezná).
THFC je firma, která se zabývá financováním pro bytová asociace. Financování projektů podle něj není složité. Vznikli po roce 1990 v době prosperity a ekonomického rozvoje. Základními zdroji jsou soukromé aktivity. Potřeby bytového trhu se nikdy nenaplní zcela. Po roce 1998 se náhled na ekonomiku sociální výstavby mohl změnit. Základním požadavkem je bezpečné financování programů s minimálním rizikem pro investora.
Při dlouhodobém financování spolupracují s bankami a penzijními fondy, neboť investice do nemovitostí jsou relativně bezpečné.
Jednání s národní federací bytových asociací (NHF). Seznámení s organizací a vývojem sociálního bydlení ve Velké Británii.
Bytové asociace (housing associations) mají v Británii 200 let starou tradici. Původně byly adresátem různých grantů a podpor jak od státu, tak od filantropů. V roce 1980 bylo zavedeno právo odkupu nájemních bytů do vlastnictví nájemníků. Byl to projekt, který zastřel skutečné potřeby trhu. Nové byty se nestavěly, šlo jen o transfer vlastnictví, mnozí „noví vlastníci“ své byty prodávali ve snaze získat profit a tedy po určitou dobu byl na trhu v nabídce zdánlivě dostatečný počet bytů. Tento „omyl“ trval až do roku 1988 kdy pro obnovení výstavby vznikla možnost získat speciální úvěry od finančních institucí. Úvěry jsou pod kontrolou i regulací státu.
Zdrojem splácení je vybírané nájemné. Nájemci, mají-li dobrou ekonomickou situaci, jej platí sami. Ti co jsou v problémech, získávají (při dodržení stanovených podmínek) podporu. Tedy provozovatel, bytová asociace nemá ztráty. Do splacení úvěrů jsou domy v zástavě banky.
Dnes je možnost též privátního financování této výstavby. Asociace má vlastní zdroje 45 miliard liber, úvěry ve výši 75 miliard liber.
Tak to nebylo vždy. Do roku 1988 bylo nájemné regulované a nízké, takže poskytovatelé byly ve ztrátě, byla též značná nezaměstnanost. Aby se trh oživil, museli přejít na nákladové nájemné a korigovat hypotéční úvěrování. Asociace spolupracuje se specializovanými firmami (např. THFC). Vyznávají principy „mutualismu“ tedy obecné prospěšnosti a činnosti, která pokryje náklady, ale nepracuje pro zisk (not for profit)
Pracuje se dvěma zdroji:
Dlouhodobé úspory (úložky) deponované na 20 let.
Funkční hypotéční systém.
V roce 1990 potřeboval systém financování změny. Vláda změnila úvěrové podmínky pro refinancování a hypotéční financování. Řada spolupracujících firem vydává dlouhodobé dluhopisy. Po roce 1990 ceny nemovitostí rostly. Investoři, pokud nemovitosti vlastnili, si mohli opatřit úvěr. Stát proto pro sociální bydlení snížil granty z 90% na 50%. Více se využívalo hypotéční úvěrování. Dluhopisy (až 100 mld.liber) jsou pak zdrojem, ze kterého mohou půjčovat asociacím na novou výstavbu. I trh v sociálním bydlení může existovat, jde o vzájemné vyvážení (kde vydělat, kde subvencovat).
Na úrovni EU probíhá diskuse o „stínovém bankovnictví“ tedy o finančních službách, které poskytuje NHF nebo firmy jako THFC. Ani bankami nejsou, nevlastní bankovní licenci. Dle EU však jsou nositeli kreditních rizik a je třeba sledovat poměr mezi jistinou a úvěrem. Avšak jejich produkty jsou (dík neziskovosti, jen nákladovosti) podstatně levnější, než produkty bankovní. Na finančním trhu získávají prostředky, mají fixní podmínky, ale účtují jen administraci a operativní náklady. Jsou konzervativní a nevstupují do rizik.
Banky mohou půjčovat peníze, ale THFC má dobré kreditní hodnocení (A+) takže mají snadný přístup k penězům. Je to dáno též dlouhodobou historií systému bytových asociací, jistým příjmem (nájemné) a rozložením rizik na více subjektů. Úvěry poskytují na 30 let. Dlouhodobé úvěry jsou levnější. Banky takové produkty nenabízejí.
V poslední době spolupracují též s ERB. Zde získávají úvěry na 30 let s 3,5 % úrokem tedy 1% nad státními dluhopisy. Toto funguje proto, že stát zrušil hypotéčním bankám jejich výhradní právo financovat výstavbu. Spolupráce s ERB je prospěšná, tato banka nechce poskytovat úvěry přímo. Zásadní vliv má i změna posledních let, Bytové asociace provozují smíšený bytový fond – jak sociální bydlení tak i kvalitní až nadstandardní bydlení tržní (někdy i v poměru 50%/50%).
Po bankovní krizi jsou banky omezeny v činnosti (zásady Basilej III?): Takže je příznivá doba pro nebankovní financování. Musely se vypořádat s tím, že vláda omezila podpory na výstavbu z 90 na 20% (na sociální projekty). Naopak lidem vláda garance na úvěry poskytuje. Technicky jde o nulové riziko a minimální hrozby ztrát. Závislost na vládě se minimalizuje (role vlády je v sociálním aspektu. Aby nájemné mohli s podporou splácet i lidé s malými příjmy. Není třeba zajišťovat splácení dluhu na výstavbu jinak).
Vláda se tedy omezuje jen na garance a sociální pomoc (v hmotné nouzi). Angažuje se v oblasti nájemního a sociálního bydlení. Jinde ne.
Informace o NHF – National Housing Federation:
Je to nestátní organizace (podobná našemu družstevnímu svazu). Mají 1000 členů – těmi jsou jednotlivé bytové asociace. Ty jim platí administrativní poplatek, což činí 50% jejich příjmu na činnost federace.
Jsou členy CECODHAS. (Komise zemí EU pro sociální bydlení – dnes Housing Europe.)
Jejich členské asociace provozují 2,5 milionu bytů. HA jsou různé velikosti, spravují třeba 100.000 bytů nebo také jen 10 bytů, podle tradic a místních podmínek.
NHF přímo, či prostřednictvím partnerských organizací (například THFC) nabízejí různé služby a produkty včetně financování výstavby. Většina HA provozuje nájemní bydlení, ale postupem času vznikají nové aktivity:
- Nákup podílů ve firmách
- Družstevní (sociální) forma výstavby a financování s podílem členů-nájemců,
- Provoz domů s pečovatelskou službou,
- Sociální služby,
- Ubytovny pro občany v dočasných problémech, ubytování studentů,
- Výstavba bytů na nájemní trh (jako zdroj pro financování sociálního bydlení)
Co provádějí:
Lobby vůči vládě, prosazení nových projektů, školení a metodika.
K nároku na sociální bydlení se mohou kvalifikovat všichni kromě cizinců. Příjem není jediným kritériem „kvalifikace“. Jakási „certifikace“, tedy získání „kvalifikace“ pro sociální bydlení má mnoho kritérií a podmínek.
Dnes až 56% nájemních bytů je za tržní nájemné. Ostatní (pro sociální potřeby) je v ekonomickém nákladu, tedy neziskové. Výše podpory je stanovena vládou na základě tzv. „spotřebních košů“ tedy nákladů na život.
V Anglii převažuje bydlení vlastnické. V nájemních bytech nájemné trvale roste. Podle průzkumu je potřeba až 200.000 nových sociálních bytů, cca 100.000 se staví (!), což je málo. Z druhé strany je stále více velkých bytů, kde žije jeden člověk. Vlastnické bydlení je pro většinu lidí nedostupné.
V současnosti se projevuje nedostatek cenově dostupných pozemků. Existují různé „zelené zóny“ kde se nestaví. Proto zahájili akci „Ano novým domům“. Takže problém sociálního bydlení není jen finanční.
Sociální bydlení, výstavba sociálních bytů již dlouho není jen problémem a odpovědností obce. Do roku 2015 předpokládají dokončení 80.000 sociálních bytů. Všechny staví bytové asociace.
Jeden dům postavený bytovou asociací „na trh“ uživí 2 domy se sociálním bydlením. Upozorňují, že základem pro sociální bydlení je stanovení zásad pro určení nákladového nájemného – tedy cena služeb, nákladů na provoz domu, rezerva na opravy (analogicky jako bytová družstva v ČR). Tím je nájemné nižší a i když dočasně hrazené jako sociální pomoc, je levnější než provoz tržních bytů. I v Anglii je hodně lodí závislé na sociální pomoci státu. Nyní se zabývají problémem „meziskupiny“ tedy s lidmi s ambicí bydlet ve vyšším standardu ale s představou, že i zde budou platit nákladové nájemné. Zdá se to jako neřešitelný problém. Upozorňují, že až 2/3 osob v bytových asociacích platí nájemné s pomocí sociální podpory.
V Severním Irsku se sociální bydlení poskytuje pouze v nájemní formě, jinde se připouští i levnější vlastnictví (získání bytu do vlastnictví za netržní cenu).
V sociálních bytech žije 17,5% populace, v Anglii až 24%. V Británii je více než 27 milionu bytů, V pronájmu je jich 65%. Bytové asociace poskytují 70 % sociálního bydlení, mimo ně existuje v různých neziskových formách, zejména v klasických družstvech (co-operative) celkem 700 tis. bytů.
Celkem 1,6 mld liber směřuje na státní dotace na výstavbu (cca 20.000 liber/na byt), 6 mld.liber jsou úvěry.
Díl třetí:
STUDIJNÍ A PRACOVNÍ PODKLAD
ÚPRAVY A DOPLNĚNÍ
KONCEPCE BYTOVÉ POLITIKY ČR DO ROKU 2020
(originál materiálu z roku 2014 obsahuje 27 stran, tedy použijeme jen stručnou rekapitulaci)
Koncepce bytové politiky ČR do roku 2020 byla, na rozdíl od předchozích koncepčních materiálů, zejména Koncepce bytové politiky v letech 2005 až 2010, zpracována na základě zadání MMR externí firmou KPMG ve spolupráci s odbornou veřejností. K její analytické části není třeba podstatných připomínek s výjimkou určitých částí bodu „Kde lze spatřovat největší problematické oblasti bydlení a bytové politiky v ČR“.
Koncepci lze možná vytknout, že vycházela v některých částech přece jen příliš z akademicko- teoretického prostředí obecných či národohospodářských ekonomických analýz a nedostatečně zohledňovala vývoj a zkušenosti mnohých zemí Evropské unie zejména v oblasti sociálního bydlení. Možné je ji nazvat nesprávnou zejména tam, kde analyzuje možnosti zapojení soukromých financí do poskytování sociálního bydlení, kdy konstatuje, že soukromé finance přinesou potřebný akcent na efektivitu ve všech oblastech bytové politiky. Ač správně zmiňuje funkci bytového trhu a situací při jeho nevyrovnanosti v lokalitách, důsledky vyšší/nižší nabídky versus poptávky, zahraniční zkušenosti, které lze shrnout do proklamace, že v sociálním bydlení si též najde trh svoje místo, ale že ten model bude drahý a nedůstojný a že je lepší se touto cestou nevydávat, jsou dnes u nás potvrzeny naší praxí. Role státu, jeho regulativní úlohy v oblasti sociálního bydlení byla formulována nedostatečně a trh, který v této oblasti bez regulace fungovat nemá, byl do systému akceptován a způsobil, že cena v tzv. ubytovnách není dána co do výše ničím jiným než součtem částek, které je stát ochoten poskytovatelům vyplatit. Jasně to dokazují údaje MPSV o růstu těchto vyplacených sociálních dávek v posledních letech.
Opomíná se další deformace. Koncepce v roce 2005 vycházela z vize postupné deregulace nájemného a byla ve dvou krocích – novelou předcházejícího a účinností nového občanského zákoníku v jeho úpravě formulována jako výsledek procesu sjednávání nájemného v místě a čase obvyklého dohodou pronajímatele a nájemce při dodržení určitých parametrů výše jeho změny pod dohledem soudu, které mohou na návrh některé ze stran výši nájemného určit a spor o jeho výši rozhodnout. Tím skončilo období, kdy náklady regulace nesli soukromí a veřejní poskytovatelé a vytvářela se tak nerovnost na trhu. Regulace skončila, avšak náklady osob s nižšími příjmy na bydlení se stávají hraničními což se odrazilo v tom, že podpora potřebných skupin se od poskytovatelů správně přesunula na stát a veřejný sektor, který má potřebný mandát jak k revizi právní úpravy tak k v zásadě politického rozhodnutí zda a v jaké míře bude těmto osobám poskytovat podporu v bytové nouzi.
Ale nejen proto se objem vyplácených prostředků sociálního systému zásadně navyšuje. Je to důsledek nefunkčního či špatně nastaveného systému.
V podstatě jde o to, aby vznikla efektivní forma zapojení finančních prostředků privátních s rozumnou a tržně konformní pomocí státu tak, aby bylo v dosahu získat rozumné bydlení formou neziskovou kde podstatnou část nákladů na pořízení a provoz zaplatí občan, a poskytovatel bude hospodařit na základě efektivity a nákladového nájemného bez ztráty a jen s přiměřeným ziskem.
Současně je třeba v poměrně krátkém čase provést revizi podmínek poskytování bydlení pro ty skupiny obyvatel, které krátkodobě či střednědobě nejsou schopni nést náklady důstojného ubytování a současně zabránit jejich vyčleňování na okraj společnosti. To vše s vědomím dvacetiletého zpoždění takových kroků a také se znalostí, že jakýkoliv model, zákon či komplex opatření bude neblahou situaci v sociálním bydlení měnit postupně v poměrně dlouhém čase.
V neposlední řadě je třeba citlivě, avšak jednoznačně zabránit nežádoucím situacím, kdy občané, kteří takovou pomoc vyžadují a objektivně potřebují, nejsou ochotni vykonávat kroky k tomu, aby získali přiměřené zaměstnání, dodržovali pravidla řádného soužití a dobrých mravů, nerušili svým chováním ostatní obyvatele. Nedobrá zkušenost od nevhodného chování k znečisťování okolí ubytoven pak působí proti tendenci začleňovat tyto skupiny do většinové společnosti.
Možná motivace pak může existovat v mnohých formách například při svépomocné rekonstrukci zanedbaných objektů na sociální byty a podobně.
Korekce cílů si vyžádá též analýzu programů s využitím praktických zkušeností Státního fondu rozvoje bydlení s možností revidovat či přinést nové nástroje poskytování podpor.
Zcela zásadní je však možnost využít některých prostředků poskytovaných na sociální oblast ze zdrojů Evropské unie. Pro adresně sociálně zaměřené projekty formou neziskových, nepodnikatelských aktivit nehrozí odepření notifikace takových programů Evropskou komisí.
Právě pro potřebu velice citlivého a efektivního zpracování podpůrných programů je třeba otevřít diskusi, zda Státní fond rozvoje bydlení je ve stávající podobě včetně formy dohledu nad jeho činností tím nejlepším řešením a zda se nevrátit k myšlence specifické instituce v zahraničí často nazývané jako bytová banka, ovšem formou veřejnoprávní instituce.
Je tedy možné i nadále pracovat s textem Koncepce bytové politiky ČR do roku 2020, avšak zaměřit pozornost na ty její části, které jsou buď z hlediska priorit této vlády odlišné, nebo je praxe ukázala chybnými.
Pokud empirická východiska koncepce uváděla jako slabší místa m.j. nedostatek důležitých a nezávislých informací jako jsou například indexy cen bydlení, vývoj výše nájemného, mapy nájemného místně obvyklého apod., pak doporučujeme ověřit u Českého statistického úřadu, zda skutečně takové informace nemají či zda je mohou opatřit. Pro další práci jsou ale tato data nutná.
Pokud jde o vychýlení podpor ve prospěch vlastnického bydlení (hypotéky, stavební spoření), které koncepce kritizovala, tak je třeba konstatovat, že posun k podpoře (též) nájemního či sociálního bydlení není dostatečný a neodpovídá potřebám. Došlo pouze k omezení podpory stavebnímu spoření bez možných dalších korekcí jeho účelu a využití, nové principy zaměřené na sociální bydlení se neformulovaly a nerealizovaly.
Nejsme v rozporu s proklamací, že dochází k zhoršení finanční dostupnosti bydlení pro velké části domácností. I když (podle aktuálních průzkumů v době zpracování) je většina bydlících občanů se svým standardem bydlení spokojena jde zejména o bydlící ve formě vlastnického či družstevního bydlení. Nejméně 30% populace však má problémy se získáním /udržením svého důstojného bydlení. A na tuto skupinu je třeba upřít pozornost. Pokud se příčina tohoto zhoršování spatřovala v době zpracování koncepce v roce 2010 v částečné (postupně se snižující) regulaci nájemného, došlo k podstatně vyššímu nárůstu veřejných výdajů v podobě příspěvků na bydlení. Tento logický důsledek dosavadní koncepce opomíjela.
Koncepce dále správně uvádí, že existují oblasti řešení, která nesnesou odkladu, resp. jejich odkládání může způsobit škodu. Jde o důsledky stárnutí populace, dostupnost bydlení a schopnost obyvatel zajistit si bydlení vlastními silami. Avšak formulaci vizí státu v oblasti bydlení nedoprovázela opatření legislativního či ekonomického charakteru a potřebná stabilita. Ostatně nový občanský zákoník (NOZ) zasáhl nešetrně do všech oblastí vlastnického i nájemního či družstevního bydlení a většina změn nebyla důvodná, šlo akademické diskuse odtržené od praktických postupů přinášející jen nová rizika. To způsobuje, že jednou z priorit revize koncepce musí být revize NOZ a prováděcí legislativy ve spolupráci s Ministerstvem spravedlnosti, které je gestorem těchto prací.
Je-li jednou z oblastí priorit dostupnost bydlení, pak je třeba přenést pozornost na skupiny obyvatel, které si své bydlení z objektivních důvodů nedokážou zajistit sami.
Současně je třeba trvale monitorovat, zda poptávku po vlastnickém bydlení nedoprovází riziko ztráty schopnosti klientů hypotéčních bank hradit své závazky z úvěrů. Hypotéční „bubliny“ a jiné poruchy trhu přinesly nejen světovou ekonomickou krizi ale i kolaps takového úvěrování například ve Španělsku a jeho tamní příčiny nás nutí trvale zjišťovat, zda se náš trh k takové situaci neblíží.
Za zcela chybné a nesprávné pak považujeme úvahy jakými cestami zvýšit dostupnost bydlení pro skupinu ohroženou sociálním vyloučením. Osoby se ztíženým přístupem k bydlení, ať je toto snížení schopnosti důsledkem jakékoliv objektivní příčiny, se stále více obracejí na obce. Těm však stát dosud nepřiřknul ani nové povinnosti v této oblasti, ani je nevybavil nástroji, aby tyto povinnosti unesly. Snaha o úspory za každou cenu se pak absurdně odrazila v razantním zvýšení částek vyplácených dávek těmto skupinám osob, kterým nezbylo než hledat pomoc na trhu u soukromých poskytovatelů přístřeší v tzv. ubytovnách. Ty jsou jen logickým důsledkem nečinnosti státu v této oblasti. Cena za ubytování v nich však není dána ekonomickými pravidly ani kvalitou poskytnutého ubytování, nýbrž hranicí částky, kterou je stát ochoten platit občanům v nouzi. Nešetrné radikální snížení této částky však může z ubytovaných vytvořit bezdomovce a přinést značné sociální bouře. Prfoto postupná změna systému a priorit musí být citlivá, uvážlivá s vědomím že jde o proces dlouhodobý. Od limitování výše podpor a technických požadavků k postupné substituci jiným modelem na neziskovém principu pod dohledem obce.
Proto úvaha, že pouze vstup soukromého kapitálu přinese v oblasti sociálního bydlení úspory je nesprávná. Ostatně zahraniční zkušenosti ukazují, že v oblasti sociální tržní pravidla nefungují levně, pokud fungují vůbec.
Pozornost rekonstrukcím a modernizacím odpovídá možnostem veřejných prostředků, ale zcela jsou ignorovány efekty multiplikační, které velice dobře byly vyčísleny v přílohách koncepce. Ty je třeba brát v úvahu při posuzování efektivity a návratnosti podpor. Bude třeba uvážit, zda projekt „Zelená úsporám“ Ministerstva životního prostředí je dostatečně harmonizovány s projekty Státního fondu rozvoje bydlení.
Opomenuta zůstala i stabilita portfolia zdrojů financování. Nedaří se využití evropských zdrojů pro sociální oblast či energetické úspory. Zapojení privátních zdrojů (PPP, SVJ, družstva) nejsou dostatečně zpracovány, zcela mimo pozornost je sociální bytové družstvo, jehož úprava je již platná i účinná.
Termín „sociální bydlení“ je v České republice po roce 1989 chápán jako poměrně nový, diskuse nad ním se objevuje cca v posledních deseti letech. Přitom první zákon upravující tuto oblast formou obecně prospěšných společenstev bytových fungoval v našem teritoriu již od roku 1873[1]. Do doby než byly bývalé „státní byty“ v roce 1991 převedeny bezplatně do vlastnictví obcí se používal termín „státní bydlení“, vedle toho existoval sektor neziskový s ekonomickým nájemným, což byla bytová družstva s podporou výstavby podle speciálního zákona (Vyhláška 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci bytové výstavbě). Tento „státní“ (dnes chápán jako veřejný) sektor po dlouhou dobu plnil částečně roli levného bydlení, avšak jeho hospodaření se postupně stávalo ztrátové a tak se ho obce zbavovaly. Příčina tkví v tom, že administrativně byla výše nájemného stanovena v 60 letech podle cenové úrovně té doby a jeho výše nebyla buď vůbec, nebo nedostatečně valorizována. Taktéž spory mezi MMR a MF v devadesátých letech jsou výstrahou a vedly k tomu, že nebyl přijat zákon o nájemném ani z dílny MMR ani MF které tvrdilo, že jde o „cenový předpis“ a kompetence jim přísluší.
Sektory státního (obecního) bydlení v podstatě zanikly, jen výjimečně si obce ponechaly nepočetný bytový fond pro své potřeby, nejen jako byty sociální. Obcím nebyla právním předpisem dána žádná odpovědnost za oblast sociální, ani nebylo dáno právo stanovovat si nájemné podle svých potřeb (například ve výši skutečných nákladů na provoz. Obecní bydlení není považováno za sociální sektor a také neexistují žádné právní předpisy pro jeho existenci a provoz.
Zcela výjimečně jsou zakládány nové typy neziskových společností, prakticky výhradně formou družstev. Jakékoliv „místní bytové společnosti“, „obecní bytové společnosti“ nebo „společnosti řízené nájemníky“, na rozdíl od zahraničí, v ČR neexistují. Právní řád též nesvěřil žádné kompetence v této oblasti krajům, které však nesou důsledky absence levného bydlení velice silně.
Tak například dne 24. října 2012 (zdroj: CECODHAS) Evropská komise předložila návrh nařízení o Fondu pro evropské pomoci pro nejchudší osoby[2]. Ve snaze, aby použití fondu pružnější, a tím přizpůsobeny místním potřebám, Komise navrhuje, aby ustanovením pomoci mohly být pověřeny např. nevládní organizace podle pravidel určených členskými státy.
Předpokládá se financování fondu ve výši 2,5 miliardy euro a to v rámci politiky soudržnosti pro víceletého finančního rámce 2014-2020. Členské státy by měly financovat 15% nákladů ve svých národních programech, zbývajících 85% pochází z fondu. Komisař László Andor uvedl, že „doufá členské státy a Evropský parlament tento návrh přijmou rychle tak, že podpora bude dosažitelná lidem v nouzi bez prodlení“.
V porovnání se zahraničními modely lze sociální bydlení definovat takto:
„Sociální bydlení je nezbytnou součástí bytového trhu, která má splňovat potřeby bydlení poskytováním domů a bytů k pronájmu nebo prodeji za ceny dostupné těm, kteří nejsou schopni soutěžit na otevřeném trhu a tak získat vhodný byt a zajišťovat řádné spravování a údržbu bytového fondu. Zde nelze spoléhat na jeho vznik či regulaci tržními pravidly nýbrž je třeba právní úpravy určující odpovědnost za zajištění, konkrétních podmínek pro výstavbu, provoz, výši nájemného a kontrolu tohoto sektoru bránící jeho zneužívání, zajišťující dodržování pravidel vzájemného soužití a dalších podmínek stanovených zákonem.“
S ohledem na uvedené definice považujeme za součást „sociálního bydlení“ několik systémů v oblasti bydlení:
a) Neziskové formy výstavby a poskytování bydlení s rozumnou a dostupnou spoluúčastí osob poptávající bydlení – často formou neziskových (sociálních) bytových družstev či neziskových korporací (bytová asociace).
b) Sociální bydlení pořízené přímo či nepřímo obcemi či speciálními firmami, případně dočasně poskytnuté v nájemním bytovém fondu na základě smlouvy. Podmínky musí být definované zákonem jako souhrn pravidel pro pomoc občanům v bytové nouzi dočasně či dlouhodobě včetně pravidel pro poskytování podpor, pomoci v hmotné (bytové) nouzi ale i zásad pro pravidla občanského soužití, péče o vzdělání a nerušení dobrých mravů v místě.
c) Zásady pro přiznání dávek pomoci potřebným občanům (příspěvku na nájemné, pomoci v hmotné nouzi) s jasnou definicí příjmových stropů občanů či rodiny, dobou vyplácení podpor a další normy, které výplatu dávek podmiňují.
Tolik stručná rekapitulace materiálů předaných vládě v roce 2014. Výsledek? Možnosti vzniku právnických osob poskytující dostupné a sociální bydlení dodnes praxe nezná.
Poznámka na závěr: (možná osobní)
Zdá se, že úsilí mnoha odborníků o komplexní funkční bytovou politiku jsou marné. Mladá generace nemá čas studovat další možnosti, jak získat důstojné bezpečné celoživotní bydlení pro sebe a svoji rodinu. Pravice spoléhá na samoregulaci a posílení výstavby, což by mohlo vést k poklesu cen. Jak ukazuje zkušenost uplynulých 33 let, je to očekávání marné.
Bylo počátkem devadesátých let, kdy poslanci, průřezově poslaneckými stranami koalice i opozice navštívili některé země, například Norsko, Británii, Rakousko či Holandsko. Ti již v Poslanecké sněmovně neslouží. Tehdy to pomohlo alespoň korekci úpravy vlastnického bydlení. Nebylo třeba věrozvěstů ale získali vlastní zkušenost.
Má profesní dráha je od počátku spojená s bytovými družstvy, ale již v lednu 1990 jsem byl zvolen nejen do čela českého družstevnictví, ale i do odborných sdružení Mezinárodního družstevního svazu včetně jejího ústředního orgánu, exekutivy. To mi umožnilo poznat dodnes modely bytové politiky téměř ve stovce zemí světa. Uvádím to proto, že předchozí řádky nejsou nefunkční vizí ale v mnoha zemí funkčním a osvědčeným modelem. Není žádný důvod ty možnosti nevyužít.
Družstva, dík historii vzniku JZD po vzoru Sovětských kolchozů byla po roce 1990 diskreditována, vhozena do jednoho pytle. Když v roce 1992 jeden tehdejší poslanec ODS při jednání v Kongresu USA sdělil předáku republikánů, senátoru Alfonse D‘Amato své pochybnosti o družstvech odvětil mu: “To tady, hlavně mezi republikány neříkejte. Cooperative, tedy družstvo je forma kde lidi nenatahují ruku na pomoc státu, ale pomohou si sami.“ Ostatně tento přístup v zemi, kde je 150 milionů členů různých forem družstev platí dodnes.
Víc je zatím zbytečné psát.
Los Angeles, 17. srpna 2023
JUDr. Ivan Přikryl