BYDLENÍ

význam, vize budoucnosti „20+“

Priority bytové politiky České strany sociálně demokratické.

 

 

Obsah:

1. Úvod, fenomén bydlení a jeho význam pro život
2. Stručné priority a cíle pro roky 2017 až 2021 a výhled do roku 2025
3. Ostatní významné součásti bytové politiky

 

 

1. 1.    Úvod, fenomén bydlení a jeho význam pro život

Obydlí, dům či domov má pro život člověka rozhodující roli pro utváření jeho vztahu ke „světu“, společnosti, nesporně též k politice. Jednou z nejvýznamnějších oblastí, smyslem práce člověka je domov. Ten umožňuje uspokojovat potřeby a smysl žití, založení rodiny, zázemí pro práci i oddech. Onen prostor „čtyř stěn“ které chrání naši bezpečnost, úkryt před nepohodou, jistotu pro život[1].

Naše země má historické zkušeností se zajištěním tohoto fenoménu. Významné politické změny, návrat k demokracii, ekonomická transformace v devadesátých letech přinesla i v bydlení problémy, se kterými se potýkaly v minulosti i ostatní moderní Evropské země. Ne vždy se novým politickým reprezentacím podařilo najít dobrá řešení pro bydlení. Vizí devadesátých let byla obnova funkce trhu, tržních pravidel v bytové politice, mnohdy se zapomínalo na nutný sociální aspekt a mechanismy umožňující dostupnost bydlení i pro občany s nižšími příjmy a na okraji společnosti. A tak současná situace na trhu s byty není uspokojivá. Tendence vývoje cen nových bytů (nárůst o 5-15 % jen v roce 2016) a růst nájemného (podle lokality taktéž 5 až 15%), problémy cca 30 % plátců hypoték se splácením, neexistence dostupného levného bydlení (v Evropě obvykle činí více než 20 % z celkového počtu bytů) činí problémy bytové politiky prioritními.

Sektorová struktura bytového fondu je překlopena do bydlení vlastnického, ovšem jde o důsledek „levné“ privatizace obecního a družstevního bytového fondu, v této době již levné vlastnické transfery fakticky neexistují. Existuje 60.434 společenství vlastníků – bytových domů s celkem 1,447 miliony bytů, cca 9.000 bytových družstev s 467 tis. byty, kde převody práv se taktéž odehrávají za ceny srovnatelné s vlastnickými převody. Lidé tyto byty získali často levně „pod cenou“ ale na trhu jsou nyní stejnými lidmi obchodovány za ceny tržní. Nedůvodné dary se obracejí proti dárci – státu, který na hraně ústavnosti vnutil tato řešení obcím (nepřímo – ekonomickými dopady dlouhodobě přetrvávající regulace nájmu de facto až do roku 2004) a přímo zákonem družstvům. Tím zlikvidoval sektor, který mohl hrát roli levnějšího dostupného nájemního bydlení – a tento sektor stát neřešil. Je to největší dluh bytové politiky – ignorace potřeb občanů žijící v družstevních a vlastnických bytech (nekvalitní až likvidační právní úprava NCL) a nedostupnost levných bytů zejména pro mladou generaci a seniory.

Vlastnické a družstevní bydlení se tak týká cca 50 % populace v ČR[2], přitom úprava korporátního a občanského zákona přináší svoji problematickou úpravou jen problémy, aniž by je exekutiva s ohledem na praxi řešila, ba naopak zvažovanou novelou se situace jen zhoršuje.

    Zákon o sociálním bydlení, o jehož přijetí ČSSD usiluje, musí být chápán jako povinnost zajistit důstojné bydlení pro občany na okraji společnosti, je nutností, podmínkou pro sociálně citlivou společnost, ač nebude vždy ostatními občany chápán jako priorita. Důvodem je fakt, že dík nečinnosti zejména pravicových vlád v této oblasti a popravdě i naivity některých dalších politiků stát dosud takový systém nezaložil, a protože občané v potížích reálně existují, našli uspokojení svých potřeb přístřeší či bydlení v ubytovnách, kterými trh zaplnil onu absenci systému. Nedostatek či opožděná sociální práce s lidmi na okraji společnosti pak přináší lokální animozity a někdy i reálná ohrožení zachování vlastnických práv například družstevních bytech či společenství vlastníků. ČSSD doufá, že většina občanů pochopí nutnost vzniku sociálního bydlení a jakékoliv odkládání přijetí zákona je nedůvodné. Nepodaří-li se jej schválit ještě ve stávající sněmovně, musí být opakovaně předložen sněmovně nové, včetně dalších zákonů pro obnovu levnějšího, dostupného bydlení. Sociální citlivost je sociální demokracii vlastní, cílem je ale zapojit tyto osoby do „normálního“ života.

Šťastná rodina, jedna z vizí naší strany, nesmí mít každý měsíc obavy, zda má na zaplacení nájemného či splátku hypotéky. „Právo na štěstí“ nemůžeme omezovat jen na občany se středními a vyššími příjmy ale musíme vytvořit podmínky pro dosažitelnost důstojného bydlení i pro příjmově nižší, poctivě pracující občany a podat pomocnou ruku těm, kteří tuto schopnost, byť dočasně, ztratili.

     Bydlení má prioritní význam pro život člověka, bytová politika je proto jednou z našich priorit pro nejbližší budoucnost. Jsme přesvědčeni, že je nutné již neodkládat obnovení v moderních zemích osvědčených modelů bytové politiky a že v tomto úsilí nalezneme podporu všech rozumných lidí.

 

 

 

1. 2.    Stručné priority a cíle pro roky 2017 až 2021 a výhled do roku 2025

 

Vycházíme ze stavu bytové politiky a situaci na trhu v současnosti. ČSSD bude trvale monitorovat všechny součásti a podmínky pro funkční bytovou politiku. Jde o monitoring funkce a právní rámec pro bydlení vlastnické, družstevní, právo nájemní, ale též podmínky pro výstavbu, stavebně právní předpisy, různé nástroje podpor, vývoj hypotéčního trhu a podobně. Taková činnost je trvalou součástí naší práce a komunikace s profesními svazy, spolky a sdruženími, komunálními a krajskými politiky a reakce na vyskytnuvší se problémy je podmínkou reálného pohledu na naše možnosti.

Dominantními hesly pro vizi bytové politiky nejbližších let jsou tato:

      I.         ZAJISTÍME DOSTUPNÉ BYDLENÍ PRO MLADÉ LIDI A SENIORY.

 

   II.          NEDOPUSTÍME, ABY SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ BYTŮ A BYTOVÁ DRUŽSTVA BYLA ZATĚŽOVÁNA SLOŽITOU ADMINISTRATIVOU A PRÁVNÍ ÚPRAVOU OHROŽUJÍCÍ JEJICH FUNKCI A EXISTENCI.

 

 

 III.         PODPOŘÍME PŘIJETÍ ZÁKONA O SOCIÁLNÍM BYDLENÍ, UDĚLÁME VŠE, CO JE V NAŠICH SILÁCH PRO JEHO SCHVÁLENÍ, POKUD JEJ SNĚMOVNA NEPROJEDNÁ, JE NAŠÍ PRIORITOU i NADÁLE.

 

K prioritě I:

ČSSD vytvoří legislativní a ekonomické podmínky pro obnovu sektoru dostupného nájemního a družstevního bydlení. Prosadíme vznik obecně prospěšných společností bytových v tradicích obvyklých v Evropském prostoru. Budou to společnosti, které nevznikají pro dosažení zisku provozovatele nýbrž pro poskytnutí služby – pronájmu bytů s nájemným odpovídajícím nákladům na pořízení a provoz domu, v tzv. neziskovém, ekonomickém nájmu. Mladí lidé musí mít šanci založit rodinu bez obav, že budou celý život splácet vysokou hypotéku. Musí skončit stav, kdy čtyřicetiletí lidé nemají vlastní byt a žijí ve svých dětských pokojích u rodičů, kdy senioři vynaloží téměř veškerý svůj příjem na úhradu vysokého nájemného.

Využijeme k tomu již existující právní úpravu „Sociálního družstva“, obcím dáme možnost zakládat bytovou asociaci, právnickou osobu zavazující se k výstavbě tak, že úvěr nezatíží obecní rozpočty. Využijeme k tomu moderní modely Britské a Rakouské, praxí osvědčené a fungující.

ČSSD věří, že vznik tohoto sektoru, výstavba nových bytů pozitivně ovlivní situaci na trhu a povede sekundárně přinejmenším k zastavení růstu cen bytů a výše nájemného. Do roku 2025 vytvoříme podmínky pro výstavbu až 200.000 takových bytů, a to nikoliv zcela z veřejných zdrojů ale vhodným mixem se zdroji soukromými vhodnými úvěrovými nástroji pro neziskové bytové společnosti či sociální družstva. Ten, kdo využití nástrojů bude iniciovat budou sami občané a obce.

K prioritě II:

     Nová civilní legislativa přinesla řadu pozitivních možností ale také bariéry bránící správě a provozu bytů v bytovém spoluvlastnictví či bytů družstevních. Například požadavek stoprocentní shody na stanovách, podmínkách nájmu či podnájmu a dalších úkonů nutných k výkonu správy společných částí domu mohou v určitých případech ohrozit samotnou existenci těchto subjektů.

Právní úprava bytových družstev musí počítat s jejich demokratickou samosprávou a zajistit plnou funkci, jistoty a práva členů. Není třeba intervencí zákonem stanovených povinností, družstva musí být řízena členy a jejich úprava v korporátním zákoně musí zajistit oprávněná očekávání a jistoty členů.

Úprava společenství vlastníků nesmí způsobit zablokování činnosti, správy, údržby a výkonu spoluvlastnických práv administrativními barierami, musí odpovídat požadavkům praxe nikoliv akademickým experimentům.

ČSSD bude trvale monitorovat úplnost a komplexnost všech segmentů bytové politiky a dbát na to, že jejím cílem je zajistit dosažitelnost všech forem uspokojení bytových potřeb obyvatel České republiky. Podporuje všechny formy družstevnictví jako nástroje svépomoci prostřednictvím moderních úvěrových nástrojů.

     K prioritě III:

Dosud neexistuje žádný zákon upravující sociální bydlení. To považujeme za zásadní problém. Absentuje i jednotná úprava sociálních dávek na bydlení v podobě příspěvku na bydlení. Chceme vytvořit zastřešující zákon pro oblast sociálního bydlení, který přináší definici sociálního bydlení a oprávněných osob pro podporu v oblasti sociálního bydlení, doplnit existující nástroje podpory řešení problémů v oblasti sociálního bydlení (dávky na bydlení, investiční podpora atp.) a zefektivnit je a vymezit působnost jednotlivých aktérů v sociálním bydlení (stát, kraje, města a obce, poskytovatelé sociálního bydlení atp.) To také žádá, aby současně byl funkční systém pro zlepšení situace občanů v oblasti sociálních problémů souvisejících s bydlením
a prevence ztráty bydlení. Navrhovaný systém sociálního bydlení se zaměřuje především na osoby, které jsou zatíženy vysokými náklady na bydlení a kterým nepomáhají ani současné nástroje sociální podpory a bytové politiky, a na lidi sociálně vyloučené.  Do této skupiny patří např. lidé se zdravotním postižením, seniorské domácnosti, rodiny s dětmi či mládež opouštějící dětské domovy a náhradní rodinnou péči.  Do cílové skupiny spadají i lidé z trhu s bydlením vyloučení, kteří jsou bez domova – tzn. lidé žijící na ulici, na ubytovnách či v azylových domech.

Zvážíme též další oblasti s funkcí systému spojených. Jde například o alternativu řešení místní příslušnosti žadatelů o pomoc. Obce nejvíce trápí, že jakmile se v jejich teritoriu objeví vhodná nemovitost, soustředí se do takové ubytovny lidé z celého okolí, mnohdy z jiných konců republiky, a to přináší celou řadu problémů. Určitou možností by byla alternativa tzv. „domovského práva“, alespoň pro žadatele o sociální bydlení. Domovské právo bylo upraveno zákonem č. 105/1863 ř.z., který byl účinný do roku 1949. Současná alternativa by znamenala zásadu, že občan v hmotné nouzi žádá o pomoc při zajištění sociálního bydlení v obci, kde je nebo byl evidován k trvalému pobytu. Takové opatření by však mělo být předem konzultováno s představiteli samosprávy, zda v něm spatřují rozumné řešení též pro jejich souhlas s výplatou pomoci v hmotné nouzi občanům v teritoriu obce.

Bude také potřebná prevence ochrany oprávněných zájmů ostatních bydlících, zabránit neblahému vlivu vzniku sociálně vyloučených lokalit. U bytů ve vlastnictví, pokud by vlastník zvažoval vložení svého bytu do systému sociálního bydlení k jeho pronajímání bude třeba takový krok podmínit souhlasem vlastníků nebo umožnit rychlý postup v případech, kdy se uživatelé sociálních bytů řádně chovat nebudou – např. do určité doby takovou rodinou zavázat povinností byt vyklidit, jestliže o tom rozhodnou vlastníci 3/5 hlasů.  V obdobných případech u družstevních bytů se již předpokládá nutný souhlas jako s jiným poskytnutím do užívání další osobě. Rovněž by bylo vhodné, kdyby bylo možné poskytnutí bytu rychle ukončit při porušování domovního řádu apod.

ČSSD chce zajistit domov minoritě, lidem na okraji společnosti ale i majoritě, ostatním občanům v domech žijících, kteří k získání bytu zaplatili mnohdy vysoké ceny na trhu.

 

 

 

1. 3.    Ostatní významné součásti bytové politiky

Vnímáme, že velký problém je ale i cena běžně na trhu nabízeného bydlení. Ceny bytů a domů v posledních letech stoupají, zvyšují se nájmy – obojí o 5-15 % jen v minulém roce. Zároveň se zpomaluje výstavba nových bytů. Podle některých studií bychom přitom potřebovali přes 40 tisíc nových bytů pro lidi ročně. ČSSD bude trvale monitorovat vývoj cen na trhu též v kontextu rizik tzv. „hypotéční bubliny“, která způsobila finanční krizi koncem první dekády 21. století ve světě i u nás. Zvažujeme možnosti, jak oživit výstavbu obecních bytů nejen dostupnými nástroji podpor ale též korekcí funkce Státního fondu rozvoje bydlení, doplněním o přímou pomoc při přípravě a realizaci takové výstavby prostřednictvím smluvních agentur tak, aby i malé obce mohli o výstavbě uvažovat.

Podle nás musí více než doposud novou výstavbu bydlení podporovat stát. Nejde o obnovení výstavby financované pouze státem, ale širší spektrum nástrojů pro podpor financování diferencovaně podle budoucího účelu využití výhradně a trvale nájemních bytů se sociálním aspektem, například limitací průměrných rodinných příjmů. Bydlení je totiž investice, která se do veřejné pokladny mnoha sekundárními efekty vrátí. Proto zavedeme nový mechanismus podpory obecního bydlení, díky kterému stát bude schopný účinně reagovat na nedostatek bytů, kde základ bude tvořit obecní neziskové společnosti a právní základ spolupráce s dalšími subjekty.

Jsme si vědomi, že cena bytů se odvíjí od nabídky a poptávky na trhu a v současné době, při převisu poptávky je cena vysoká, neodpovídá reálné hodnotě, kdy až 50 % ceny nových bytů tvoří zisk investora. Nová výstavba dostupných bytů v průběhu několika let ceny nových bytů zásadně ovlivní směrem dolů, či zastaví další každoroční nárůst. Přes to budeme trvale monitorovat také vývoj cen smluvního nájemného s porovnáním cen v místě obvyklých. Zvážíme, podle vývoje situace na trhu, též exaktní zvyšování této ceny možným zavedením cenových map, které budou všem sloužit jako orientační informace, kolik je v daném místě přiměřená cena za dům, byt nebo nájem.

Budeme také sledovat vývoj trhu s hypotékami a schopnost populace dostát svým závazkům při splácení. Podporujeme výhodné hypotéky pro mladé lidi do 35 let, kteří chtějí bydlet se svou rodinou ve vlastním bytě. Dnes má ale zhruba 30 % plátců hypoték problémy se splácením. Musí proto existovat také alternativa pro ty, kteří se nechtějí nebo nemohou na dlouhou dobu zadlužit. Cest k tomuto cíli musí být více, jednak vznik sektoru neziskového a obnova družstevního bydlení, které se v obdobných situacích vždy osvědčilo, ale i případným zvýšením ochrany nájemníků, kteří v bytě bydlí dlouhodobě a jsou neustále vystaveni tlakům na zvyšování nájmů, a to vhodnými právními nástroji, korekcí lhůt mezi úpravou nájemného a podobně. Stav, který vznikl v důsledku nové civilní legislativy budeme porovnávat se zahraničními osvědčenými modely vyspělých zemí.

     Vizí ČSSD je do roku 2025 úplné spektrum nástrojů a forem bytové politiky umožňující spokojené dosažitelné bydlení všem obyvatelům. Od bydlení vlastnického, jak v bytech, tak v rodinných domcích v předměstské i venkovské lokalitě a v malých obcích, přes nájemní, stávající i nové výstavby družstevní včetně družstev sociálních stavějící byty cenově dostupné s veřejnou podporou dle Evropských norem, přes různé formy výstavby neziskových, obecně prospěšných společnostech[3] až po účinnou ochranu občanů v potížích. Chceme šanci na spokojené bydlení seniorů i mladých lidí, když tyto skupiny jsou současným stavem ohrožovány nejvíce. Chceme do roku 2025 vytvořit podmínky pro výstavbu nejméně 50.000 nových bytů nájemních s nákladovým, nižším nájemným každý rok. Nehodláme obnovit státní plánování bytové výstavby, iniciátory musí být občané, obce, kraje, podle místních potřeb. Ale podmínky pro jejich naplnění musí zajistit stát. Všem kritikům našeho programu namítáme, že jde o osvědčené modely v zahraničí, v EU a obnovení nejlepších tradic našeho bytového a družstevního práva.

Financování tak ambiciózního programu může budit pochybnosti. Jsme ale přesvědčeni, že kombinací různých forem neziskové výstavby (neziskové společnosti – obce – družstva) je reálné v horizontu 7 let naši představu naplnit.

Jde rámcově o dvě metody, samozřejmě u jednotlivých návrhů lze zdroje a jejich poměry kombinovat:

 

1. Metoda smíšeného (zdrojového) financování: Je určena pro občany s nízkými ale existujícími příjmy. Premisa je v tom, že investor nestaví byty, aby je nabídl za nejvyšší dosažitelnou cenu ale nákladově + max. 10% zisku oproti nákladu na výstavbu. Cena bytu je tak nejméně o třetinu nižší než cena obecná, tržní. Tato premisa je základní zásadou tzv. neziskového financování. Bývá vyvážena tím, že když investor ve svých projektech postaví cca 20 % bytů (malometrážních, cca do 60 m2) touto metodou, bývá zvýhodněn u zbytku stavěných bytů (výhodná lokalita pod.), takže jeho „ztráta“ je kompenzována vyšší tržní cenou u zbylých 80 % bytů, mnohdy i určitou daňovou výhodou. Procentu takto stavěných bytů může dokonce obec na svém území přikázat. Vlastní financování je tvořeno cca 20–30 % vkladem budoucího nájemníka, zbytek se kryje speciálním dlouhodobým úvěrem. Byty musí trvale sloužit této skupině (příjmově definovaných) občanů, když se nájemce chce „přesunout do vyšší kategorie, bývá mu vráceno, co ze svého zaplatil a úvěr se nabídne nově příchozímu. Byt nelze získat do vlastnictví. Stačí se podívat na právní úpravu již existujícího sociálního družstva a po drobné úpravě zvláštním zákonem upravující užívání a výši nájemného a financování, roli obce jako možného zakladatele družstva a lze to spustit. Nájemné je tzv. nákladové – splátka úvěru, služby, fond údržby atd. Financování nemusí probíhat jen přes SFRB ale též přes privátní banky. Podle rozhovoru s některými (ČSOB) je pro ně i takové úvěrování zajímavé. Těm nejpotřebnějším může SFRB dočasně pomoci – krýt část úroku apod. Není to určeno jen pro družstva ale i pro ostatní obecně prospěšné společnosti.

Do tohoto zdroje patří i existující úvěrové nástroje Státního fondu rozvoje bydlení podle jednotlivých nařízení vlády, které jsou kvalitní a efektivní, bohužel co do kapacity omezené. Pokud by ovšem jako sociálně zaměřené splňovaly kritérie obecného hospodářského zájmu a dalších podmínek aby byly slučitelné s normami EU o veřejné podpoře, pak by se jejich možný objem zmnohonásobil, jen to žádá vedení ministerstva s odbornou erudicí v bytové politice.

1. Metoda úvěrování. Kde obec dojde k závěru, že pro své občany (nebo pro sociální bydlení) potřebuje „levnější“ bydlení může iniciovat jako zakladatel či domluvit s korporacemi vznik právnické osoby sui generis, obvykle „bytová asociace“ nebo „obecně prospěšná společnost bytová“ (Británie, Rakousko). Celé financování se kryje úvěrem bez finanční spoluúčasti nájemníků, ovšem úvěrové břemeno neleží na obci ale na té právnické osobě, nechci použít pojem „obchodní korporace“ neboť je to subjekt „ne pro zisk“ (Not for profit). Proto se obce nezadlužují ale jejich práva při vzniku, přidělování bytů a pravidel užívání se blíží právům vlastnickým. Správu domů podle zákonem určených pravidel může pak svěřit charitě, družstvu, komukoliv. Vhodné jako zdroj sociálních bytů, otázka je, do jaké míry krýt majetkovou újmu vznikající při nízkém a dlouhodobém úročení.

Obdobná řešení byla před několika málo lety uvedena do praxe ve Velké Británii, dlouhodobě fungují v Rakousku. Jen takto razantním vstupem se přirozenou cestou změní poměry na trhu s byty, cena se stabilizuje a náš bytový trh bude srovnatelný s moderními zeměmi EU a konečně bude mít reálný sociální aspekt a naplní potřeby bydlení prakticky všem občanům, kteří jsou při hledání bytu aktivní.