1. Úvod

     Poměry na trhu s byty, podmínky pro výstavbu domů a zejména cenová nedostupnost včetně absence sociálního bydlení jsou, v jedné větě vyjádřením neuspokojivého stavu, který po letech váhání a otálení musí současná vláda řešit.

     Společně s týmem odborníků firmy Becker a Poliakoff Consulting a právníky jejich advokátní kanceláře jsme pracovali na některých konkrétních projektech, zejména na zákonu o dostupném bydlení, jehož projednání však v uplynulém funkčním období Poslanecké sněmovny nebylo završeno 3. čtením.

     Jsme přesvědčeni, že situace v bytové politice z mnoha úhlů pohledu vyžaduje změnu přístupu jak státní správy, ministerstev a vlády, tak i reflexi nových možností, které v zahraničí i u nás přináší nové technologie, potřeby zejména mladé generace. Ty považujeme za plně tržně konformní nástroje, které nenarušují svobodný trh, ale pozitivně působí rozšířením nabídky, a to zejména cenově dostupného bydlení.

    Proto dáváme k dispozici souhrnný návrh postupu k úvaze vládě a kompetentním ústředním orgánům státní správy, tak i na vědomí členům obou komor Parlamentu, Poslanecké sněmovně a Senátu. Jde o iniciační materiál, který má za cíl otevřít bezodkladně diskusi. Společně jsme připraveni se pak podílet na konkrétních pracích legislativních v případě, že si politici osvojí některé návrhy.

    V neposlední řadě chceme otevřít při přípravě koncepce bytové politiky prostor pro názory odborné veřejnosti, reprezentované odbornými svazy a spolky ve všech oblastech bydlení – vlastnického, nájemního, družstevního sektoru, ale i realitním kancelářím, developerům, obcím a městům i finančním institucím.

     Zvolili jsme metodu formulace souhrnu navrhovaných kroků a opatření a následnou, širší důvodovou zprávu.

• Souhrn navrhovaných opatření.

     Se znalostí Koaliční smlouvy politických stran tvořících současnou koaliční vlády v oblasti bydlení se domníváme, že zpracovaný materiál není vůči ní materiálem oponentním, naopak. Činí si ambici naznačit, jakými metodami je třeba při realizaci uvedených priorit postupovat, popřípadě navrhujeme jejich doplnění.

     Jak uvádíme v příloze, předchozí vlády sice ve svém programovém prohlášení proklamovaly poměrně relevantní cíle, praxe však byla úplnou rezignací na moderní bytovou politiku. Práce k nápravě tohoto stavu budou složité a mnohočetné. Proto by bylo vhodné určit krátkodobé a střednědobé cíle.

     Prvním krátkodobým cílem či úkolem je bezodkladná revize přijaté úpravy stavebního práva. Protože zákon byl přijat v závěru funkčního období minulé vlády a má určité legisvakanční lhůty je třeba přinejmenším pozastavit realizační kroky, pokud se jich rekodifikace dotkne. To je všeobecně nesporným principem a není pochyb, že tento cíl bude realizován.

     Druhým krátkodobým úkolem je rozhodnutí o řešení nové právní úpravy dostupného bydlení. Nabízí se korekce parlamentního tisku, který nedospěl do 3.čtení, případně jeho korekce. Na odborném zpracování původně zpracovaného návrhu se podílel odborník kanceláře Mgr. Ing. Tomáš Střeleček, LL.M., Ph.D., došlo k poměrně širokému konsensu ministerstev a Svazu měst a obcí. Návrh je v intencích obvyklých metod dlouhodobě osvědčený v moderních státech EU, zejména v Rakousku, Francii a principiálně ve Velké Británii. Na spolupráci pří možných korekcích vedoucí k zjednodušení návrhu jsme připraveni spolupracovat.

     Třetím krátkodobým cílem je zpracování kompletní revize stavu bytové politiky ve všech jejích součástech a stanovení cílů korekce či nových institutů v oblasti bydlení vlastnického, nájemního, družstevního, sociálního či sdíleného ubytování. Praxe se potýká s řadou problémů, které přináší neustále se měnící právní úprava mnohých forem, zejména bydlení vlastnického a družstevního. Bude proto vhodné postupovat v kontaktu s odbornými spolky těchto forem bydlení.

     Koncepce se musí zabývat nejen potřebou legislativy de lege ferenda, ale též nelegislativních opatření.

     V mnoha zemích ale i v ČR se rozšiřují metody nových forem výstavby, zejména využití 3D výstavby v městských, příměstských a venkovských lokalitách.

     Pro zajištění dostupného bydlení pro mladé lidi, se čím dál častěji volí forma Tiny Housing (bydlení v malých domech) pro které je třeba vytvořit vhodné podmínky k využití a výstavbě podle stávajícího práva, neboť mnohdy nejsou považovány za stavbu či nemovitost.

     V neposlední řadě je třeba zvážit formy podpor z veřejných zdrojů zejména mladým rodinám, zohlednit počet dětí v rodině, taktéž pomoci v udržitelnosti bydlení seniorům. Ty musí být v souladu s principy veřejné podpory.

     Výčet nutných změn je však mnohem širší, sektor byl dlouhodobě zanedbáván. Například využití forem projektů PPP – spolupráce veřejného a soukromého sektoru. To si vyžádá revizi zákona o koncesních smlouvách a koncesním řízení a zákona o veřejných zakázkách. Revize spočívá v analýze, zda stávající úprava těmto bytovým projektům vyhovuje a současně je třeba hledat formy, jak podpořit jejich využití (nejen) z pohledu potřeb obcí a měst.

     Střednědobé cíle pak musí určit plán legislativních a nelegislativních prací a termíny, ve kterých budou zákony a další opatření předkládány k projednání příslušným institucím – vládě, parlamentu apod.

     Dlouhodobé vize by měly obsahovat vize žádoucí funkce bytové politiky a poměrů na trhu v období cca 15 let. Vláda se nesmí omezit na tradiční krok -. že vize a programy nepřekračují horizont jejího funkčního období nebo přinesou efekt a zlepšení situace až po tomto horizontu.

     V případě souhlasu je potom třeba vytvořit odborný tým, který bezodkladně bude řešit koncepci bydlení, která musí být formulována a připravena k realizaci nejpozději do konce prvního čtvrtletí. Čas zmeškaný v minulosti to nutně vyžaduje, má-li být potřebná opatření přijatá v současném funkčním období vlády.

     Vytknout před závorku je možné novelu stavebního zákona a dostupné bydlení, které mají jasný obsahový rámec. Na těch je vhodné pracovat okamžitě.

• Odůvodnění, historické poučení a souvislosti a návrh metod práce.

     Již Václav Klaus v roce 2009 řekl, že v demokracii a ve volné soutěží která ji doprovází sama o sobě nezajišťuje, že vždy vítězí názory nejsprávnější. S tím lze souhlasit. Po roce 1989 se samozřejmě mnozí politici dopustili mnohých omylů. Ale základem byla odborná nečinnost. Pohled do minulosti není hledání cesty, jak jít zpět ale prostředek zasadit poučení z nich do současnosti a současných poměrů v oboru. To je cíl této, poněkud rozsáhlejší pasáže materiálu.

     Většina vlád, ministerstvo hospodářství, které agendu bytové politiky vykonávalo v letech 1992 až 1996 a od roku 1997 ministerstvo pro místní rozvoj, nepovažovaly bytovou politiku za zásadní problém. Příliš se nezabývaly analytickou a prognostickou prací, nevyužívaly zkušeností ze zahraničí, zejména z Rakouska, které s Československem a zejména s teritoriem Českých zemí, Moravy a Slezska měly po dlouhá léta společný právní řád, který byl, zejména v bydlení, recipován i do právního řádu samostatné ČSR po roce 1918. Důsledkem byla nahodilost a neprovázanost přijímaných zákonů a opatření, programů.

     Tak například zákon 530/1990 Sb., o dluhopisech sice umožnil vydávání hypotéčních zástavních listů, ale zejména otázky realizace zástavního práva byl zcela nedostatečný. Poskytování hypoték tak umožnil až zákon 84/1995.Sb.

     Stavební spoření bylo zavedeno přijetím poslaneckého návrhu zákonem 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který vznikl spoluprací odborníků Německých a Rakouských stavebních spořitelen a Svazem českých a moravských bytových družstev (v té době převládala vize, že bytová družstva budou i nadále stavět, avšak jejich v zásadě nucená privatizace tuto vizi minimalizovala). Vláda byla v té věci nečinná.

     Zatím co poslanecký návrh transformace družstev (zákon 42/1992 Sb.) byl původně zaměřen na narovnání deformovaných vlastnických podílů v zemědělských družstvech a u družstev bytových transformaci původně podmínil „přizpůsobení stanov obchodnímu zákoníku, který nahradil starý zákon hospodářský“, pozměňovacím návrhem poslanců do bytové politiky zasáhl podstatně a změnil se na nedokonalou úpravu pro nucené převody družstevních bytů do vlastnictví a to tak špatnou úpravou, že byla narovnána až o tři roky později opět poslaneckým návrhem zákonem 72/1995 Sb., o vlastnictví bytů. Ten, aby se dal realizovat v praxi, musel být asi 10 x novelizován.

     Vlády se po roce 1992 nemohly shodnout na úpravě určení a deregulaci nájemného. Regulované nájemné de facto zatížilo vlastníky a pronajímatele, jak privátní osoby a firmy, tak i obce, sociálním břemenem, kdy nízké nájemné nestačilo na pokrytí provozu a údržby domů a bytů.

Na rozdíl od všeobjímající privatizace, deregulaci odmítal i Václav Klaus a jeho vlády, po roce 1998 i vláda Miloše Zemana, kdy trvale panoval rozpor mezi návrhy MMR a MF, které vláda nevyřešila a nerozhodla. A tak částečnou deregulaci vládním návrhem realizovalo MMR až v roce 2005, ovšem to již hrozily miliardové ztráty u Evropského soudu pro lidská práva, když sociální břemeno bylo přenášeno často na privátní vlastníky. Konečné řešení přinesl až nový občanský zákoník, ač i k němu možno namítat výhrady z praxe například Sdružení nájemníků při určení výše nájemného v místě obvyklého.

     Namísto právní úpravy sociálního bydlení v kontextu s evropskými tradicemi a zkušenostmi ponechaly vlády vše jen na netransparentní podpoře privátních poskytovatelů sociálního bydlení což vedlo k masovému „rozkvětu“ sociálních ubytoven, jejímž hlavním cílem byl zisk poskytovatele. Pro ně se vžil pojem „obchod s chudobou“. Byly sice stanoveny formy podpor lidem na okraji společnosti sociálními dávkami, ale ubytování za přijatelnou cenu nebylo a není k dispozici.

     Ministerstvo pro místní rozvoj nehledělo na realizaci svých kompetencí ani v letech 2013 až 2021. Úpravu soukromého práva a novely občanského zákoníku v částech dotýkajících se bydlení zcela ponechala na teoreticích ministerstva spravedlnosti. Úprava bytového spoluvlastnictví se tak stala scénářem pro trapně komediální film „vlastníci“, především pak kazuistickým košatým nepochopitelným textem, pro praxi téměř nefunkčním.

     Pro kvalifikované zpracování stanov bytového družstva (na rozdíl od zahraniční, tradiční úpravy) je třeba minimálně vysokoškolské vzdělání v oboru práva a ekonomie, taktéž pro řízení družstev. Právní úpravu dotýkající se bydlení ponechalo MMR bez povšimnutí, zaměřilo se jen na (podle jeho laického soudu) na „otce všeho zla v bytové politice“, novou úpravu stavebního zákona. Ten však nechala zpracovat externě, bez hlubších analýz z hlediska praktických zkušeností.

     Tato nečinnost nebyla bez důsledků.

Obce, které získaly v devadesátých letech bezplatným převodem bývalé státní byty do vlastnictví, kdy tento fond často vyžadoval pro další užívání značné investice, na které obce peníze neměly a regulovaný nájem jim nedovolil rozpočítat rozumné úvěrování oprav, převáděly masově své byty do vlastnictví nájemníkům. Uspokojily tímto „darem“ statisíce občanů, ovšem nyní již není zdroj ani právní podmínky pro levnou privatizaci, a tak pomohly jedné na úkor té současné generace potřebných. Tyto byty jsou dnes běžně prodávány, samozřejmě za tržní cenu, tedy se ziskem v řádu milionů Kč.

     Úpravu dostupného bydlení pak vláda neřešila vůbec, ač mohla navázat právě na tradice práva z období před rokem 1938. Neučinila tak a nedala ani prioritu poslaneckému návrhu, který v uplynulém volebním období nedokázala prosadit, stejně jako dnes již ve světě obvyklé metody regulace sdíleného ubytování.

     Bytová politika třetího desetiletí 21 století musí opustit postransformační naivitu a přinést nový pohled. Se znalostí práce ministerstev je však velice významné, jakou metodu zvolí pro stanovení základních cílů bytové politiky prahu třetí dekády 21. století. MMR není dostatečně personálně vybaveno odborníky a s vypětím všech sil stíhá jen základní obrysy potřebných návrhů, především nařízení vlády. Malý odbor bytové politiky po zrušení sekce, která tento obor vedla je nedostatečný. Věříme, že nový ministr tuto situaci změní.

     Na změny, které se v oblasti bydlení udály v posledních deseti letech vláda nereagovala. Přípravné práce by se měly opřít o analýzu a podkladem pro ni by měly být zkušenosti organizací sdružující prakticky všechny formy poskytovatelů bydlení, tedy družstva, nájemníky, vlastníky bytů, developery, realitní kanceláře, podnikatele ve stavebnictví, významné poskytovatele nájemního bydlení a podobně. Samozřejmě též banky poskytující úvěry a stavební spořitelny.

     Analýza bytové politiky bude o to složitější, že je třeba vzít v úvahu řadu dalších kritérií. Uvádím jen příkladem:

     Aspekt geografické odlišnosti lokalit– velká, střední malá města a venkovské lokality mají v mnohém shodné, ale také mnohdy odlišné problémy a vyžadují odlišná řešení.

     Politiku v oblasti bydlení nelze tvořit jen poslechem některých aktérů na trhu ale v komplexu. Stačí sledovat mediální výstupy, které, mnohdy zejména politiky, zásadně ovlivňují. Ale potřeby a cíle nejsou harmonizovány, ani být nemohou. Občan poptávající bydlení žádá z převážné většiny kvalitu za rozumnou cenu. Poskytovatel – developer – podnikatel samozřejmě zohledňuje zisk, tedy cenu nemovitosti ve výši, kterou je schopen na trhu dosáhnout. Tu ovlivňují i tzv. investiční byty, do kterých movitější lidé ukládají prostředky.

     Řešením ovšem není zdanění, zákaz, omezení. Tím jsou tržně konformní nástroje, nový vstup dostupných bytů na trh, využití nových levnějších technologií, například 3D tisku budov, který je (nejen) ve světě již vcelku běžně realizován. Klienti a, s mírnou nadsázkou, kartely – tedy skupiny investorů, kteří ovládají trh ve velkých městech, nejsou ve svých potřebách v harmonii. V každém případě kromě bytů nabízených za maximální, v lokalitě dosažitelnou cenu musí na trh co nejdříve vstoupit spektrum bytů dosažitelných. Nejsou to jen právnické osoby s odlišnou právní úpravou činnosti, ale též protisměr – za co nejnižší realizovatelnou cenu zejména pro obce s tím, že developer získá výhodně atraktivní lokality, kde bude realizovat nadstandardní projekty. Podobná praxe se úspěšně provozuje v Británii. Nesmí se opomenout též možnost spolupráce veřejného a soukromého sektoru, tzv. PPP projekty.

     Ty se hodí zejména pro výstavbu bytů nájemních. Tato forma bydlení může zažít jistou renesanci též proto, že developeři v ní nacházejí bezpečnou formu realizace svých projektů, která není ekonomicky ztrátová. I zde je třeba zvažovat, zda a jak tuto formu podpořit.

     Hovoříme-li o podpoře, rozhodně nejde jen o podporu finanční, dotační, ostatně ta je principem regulace veřejných podpor často problematická. Jde o konformitu právních nástrojů, moderní úpravu a nové formy. Pokud by ale tyto nástroje byly sociálně zaměřeny a podmíněny, lze o finanční podpoře uvažovat a byla by jistě shledána slučitelnou s evropským právem. Opět jde ale o nutnost nové právní úpravy, kterou zahrnoval návrh zákona o dostupném bydlení.

     Zejména mladí lidé doplácejí na neuspokojivou situaci na trhu a na cenovou nedostupnost bydlení.

     Proto si hledají své cesty. Ovšem ani ty nejsou nikterak zohledňovány, vůbec již ne podporovány.

     Rozšiřuje se, v zahraničí i u nás, bydlení v tzv. „tiny house“, v malém příbytku, tedy bydlení na co nejmenším ale účelně vybaveném prostoru. Jde o trvale obyvatelný prostor, obvykle již od 15 m2. Nejde o jakékoliv domky ale o zcela vyhovující běžnému užívání včetně technických, tepelně izolačních a energetických vlastnictví. Již stojící domy se pohybují od 20 do cca 95 m2 a základní pořizovací ceny činí cca 500.000 Kč. Jsou mnohdy charakteru stavby na povrchu, ne vždy vyžadují stavební povolení, ale tomuto i v zahraniční častému fenoménu neodpovídá právní úprava, která by měla jejich výstavbu podpořit, umožnit, nikoliv omezit. Souvisí to například s územními plány a byrokratickým omezením. Pojišťovny nemají v katalogu zařazení této nemovitosti a s pojištěním si mnohdy neví rady. Právní definice opět zaostává, či absentuje úplně.

     Sociální bydlení v moderních zemích již dávno tenduje k opuštění existence vyloučených lokalit. Moderní sociální výstavba je integrována s domy s byty vlastnickými, nájemními či jiných provozovatelů. Mají též rozličné funkce – výstavbu, kterou si klient může později odkoupit za nákladovou cenu, byty s trvalým charakterem levného bydlení pro občany v potížích, doprovázené intenzivní sociální prací a dohledem tak, aby nedocházelo k poruchám soužití.

     Je třeba podpořit a využít vše, co přináší moderní technologie. Proto obdobnou pozornost je třeba věnovat metodám výstavby 3D tiskem. Odborníci ČVUT či technické univerzity v Liberci ale i mnohé firmy již tuto metodu ovládají, spolupracují se zahraničními firmami.

     Poměrně novým fenoménem je sdílené ubytování, možná i sdílené bydlení. Zakladatelé původně hledali levnou formu pro „studentskou turistiku“, poskytnutí jednoho pokoje, kam lze dát nafukovací matraci, případně připravit snídani (Air Bed and Brekfast – 2008 San Francisko). Pohled spojení „krátkodobého pronájmu“ a „sdíleného ubytování“ nelze podstatou spojovat a oba fenomény vyžadují vlastní právní úpravu. Od diskutabilnímu „využívání bytu kolaudovaného jako byt k hotelnictví“ až po zneužití fenoménu sdílené ubytování kde nikdy nikdo nebydlel, jde o investiční byt a sdílení je jen zástěrkou. Včetně narušování soužití v domě, které trápí ostatní bydlící. Regulace právem je proto více než žádoucí. MMR ji ale dlouhodobě ignorovalo.

     Chceme tímto výčtem poukázat na nutnost širšího spektra úvah o nutnosti formulovat moderní reálnou bytovou politiku. V úvahu můžeme vzít i mnoho dalších okolností. Možnosti bytových družstev, též ale družstev pro výstavbu domů podle právní úpravy družstva sociálního či naopak výstavbou bytů družstvem k prodeji s cílem dosáhnout zisku. Všechny tři možnosti mohou přinášet změnu stavu.

     Spoléhat, stejně jako v devadesátých letech, kdy tím jediným v očekávání byla neviditelná ruka trhu, nyní na zázrak jménem nová úprava stavebního práva je fatální omyl. Jistě že počet nově vystavěných bytů předchozí úprava neúměrně stavební řízení protahovala a nová úprava neřeší nápravu tohoto stavu, ale zužovat potřebná opatření jen na novou úpravu je omyl. Vyšší počet nově postavených bytů může cenu korigovat, nikoliv ale na dostupnou úroveň.

     Predikce České národní banky, která zpřísnila od dubna 2022 limity pro poskytování hypoték značí především obavy bankéřů. Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti se snížil s 90 na 80%. ČNB konstatuje, že nepovažuje za normální, když dlouhodobě rostou ceny nemovitostí rychleji než příjmy domácností. Současnou situaci považuje za hraniční. Historie mnohých zemí zná situaci, kdy se trh s hypotékami zbortil v důsledku dramatického pádu ceny nemovitostí, které jsou hypotékou financovány. Tomu chce ČNB zabránit. Jaká bude reakce vlády? Nemůže být jiné než tržně konformní korekce – tedy vstup levnějšího bydlení na trh.

Ceny bydlení v přepočtu Kč na metr čtvereční plochy bytu mají v posledních letech překotný vývoj:

lokalita	2015	2019	2021
Praha	56 400	88 100	100 000
Jihočeský kraj	28 900	48 500	55 700
Jihomoravský kraj	41 200	65 400	80 000
Karlovarský kraj	22 400	28 900	32 900
Kraj Vysočina	23 000	38 700	46 300
Královéhradecký k.	31 200	44 900	55 300
Liberecký kraj	23 300	40 900	46 600
Moravskoslezský k.	17 300	26 200	34 400
Olomoucký kraj	29 100	43 900	53 000
Pardubický kraj	28 400	42 900	49 800
Plzeňský kraj	29 400	44 700	52 200
Středočeský kraj	28 800	54 200	66 100
Ústecký kraj	10 000	21 000	26 700
Zlínský kraj	25 800	42 900	46 900

Přičemž Praha, z pohledu městský částí vykazuje značné rozdíly. Koncem roku se cena na m2 zvýšila až na 137 518 Kč, přičemž v Praze 2 dosahuje až 177.000 Kč:

Praha 1     165 562 Kč	Praha 6       139 370 Kč
Praha 2     177 528 Kč	Praha 7        135 219 Kč
Praha 3     154 818 Kč	Praha 8        139 370 Kč
Praha 4     134 258 Kč	Praha 9        127 657 Kč
Praha 5     131 612 Kč	Praha 10      130 805 Kč

     Toto je pouze jeden ukazatel, dostupné jsou i údaje o výše nájemného v místě obvyklého, které jako ekonomický ukazatel vypovídá o dostupnosti bydlení.

Je třeba brát na zřetel, že počty prodaných bytů v Praze se počítají řádově maximálně na stovky. Ceny bytů se dle odborníků dostávají na úroveň, kdy se nevyplatí ani jako byty investiční, vynáší méně než dluhopis. Stávají se zbožím „k nezaplacení“.

     Pomíjí se riziko možné kolize na trhu. V důsledku velké finanční krize okolo roku 2008, který též vznikla v důsledku souvisejícím s bytovým trhem a hypotéčními zástavními listy v USA institucí Fannie Mae a Freddie Mac. Ty plnili po léta rozhodující roli při naplnění snu Američanů – pořídit si dům na hypotéku. Po vzniklé krizi se instituce dostaly na pokraj bankrotu Aby ke krachu nedošlo zcela, převzala jejich závazky v roce 2008 vláda USA. Že následně propukla světová krize, ze které se státy jen těžce dostávaly je poměrně známá skutečnost. V mnohých zemích, třeba ve Španělsku „splaskla realitní bublina“ a ceny nemovitostí se dramaticky propadly. Nejen to, v důsledku krize tisíce lidí ztratili zaměstnání a nebyli schopni splácet hypotéky. Věřitel – hypotéční banka pak chtěla nemovitost prodat na trhu, ale nikdy nedosáhla již ceny jako v době, kdy byla nemovitosti na předraženém trhu zakoupena. Důsledek, ztráta nemovitosti, a přitom zůstatek dluhu občana k bance. Opět tuto situaci řešila vláda dočasným zákazem prodeje ze strany banky a úhrada její majetkové újmy státem. Nečinnost na trhu je následně velice nákladná.

     Přes uvedené však mnozí teoretici vysvětlují pojem „nedostupné bydlení“ pouze jako důsledek nedostatku bytů na trhu. Je jisté, že poměr mezi poptávkou a nabídkou cenu velmi ovlivňuje, ale ještě větším problémem, který byl (bez řešení) v mnoha vládních koncepcí uváděn, je monotématická – zbytnělý segment výhradně vlastnického bydlení.

     Nabídka a poptávka jsou alfou a omegou tržní ekonomiky. Ovšem nabídka bytů na trhu bez ohledu na počet je individuální ve smyslu nabídky jednoho druhu bydlení, a to vlastnického (bytové spoluvlastnictví). Schází nabídka souhrnná, tedy nejen vlastnických, ale i družstevních, nájemních, dispozice sociálních bytů a konečně i bytů nabízených v jiném režimu za dostupnou cenu.

     Zanedbaná je ale také oblast právní, tedy aby všechny segmenty nabídky měly uspokojivou úpravu pro užití bytů, pravidla pro nájemní bydlení, pro společenství vlastníků či družstva, právní úprava levnějšího dostupného bydlení bránící spekulaci a zneužití.

Kompetenční zákon sice určuje odpovědnost a kompetenci ústředních orgánů státní správy (Zákon 2/1969 Sb., v aktuálním znění k 1.5.2021. tzv. „verze 86“):

• Například MPSV v rámci svých kompetencím v sociální péči (§ 9 odst. 1 zákona) je jistě spoluodpovědným pro oblast sociálního bydlení, kterou sociální péče vyžaduje.

• Ministerstvo spravedlnosti nemá dle kompetenčního zákona žádnou odpovědnost za oblast bytové politiky, ovšem, pravděpodobně v důsledku pověření vládou, se stalo gestorem nové úpravy civilního práva, či v rámci kompetence dle § 11 odst. 1 jako orgán státní správy pro soudy a státní zastupitelství uchopilo v minulém funkčním období kompetence které do oblasti bydlení citlivě ingerují – úprava bytového spoluvlastnictví v civilním, úprava družstev v korporátním právu a podobně.

• Ministerstvo vnitra pak svojí rolí koordinátora v oblasti organizace o výkonu veřejné správy ovlivňuje postavení a kompetence obcí (§ 12 odst. 3)

• Ministerstvo financí nemá kompetenci k oblasti bydlení v zákoně vymezenou, ale ingeruje do ní zejména v oblasti určení cen – v minulosti bylo aktivní v oblasti výše nájemného, ač nakonec první kroky k potřebné deregulaci v roce 2005 učinilo MMR. Do týmu k bytové politice nesporně patří.

• MMR pak má jasné vymezení kompetence v oblasti regionální politiky, politiky bydlení, rozvoje domovního bytového fondu a pro věci nájmu bytů a nebytových prostor, územního plánování a stavebního řádu (§ 14 odst. 1) Především pak podle § 14 odst. 2 písm c) koordinuje činnost ministerstev a jiných ústředních orgánů státní správy při zabezpečování politiky bydlení včetně koordinace financování těchto činností.

     S odvoláním na kompetenční zákon by bylo velice vhodné (například na návrh ministra pro místní rozvoj vládě) vytvořit odborné grémium, kterému by předsedal ministr a uvedená ministerstva by do něj vyslala příslušné kompetentní zástupce (náměstka, popř. ředitele odboru), které by bylo stálým konzultačním a poradním orgánem pro bytovou politiku. Členy tohoto orgánu by pak měli být představitelé odborných spolků, svazů a sdružení. Toto grémium by bylo především prostorem konzultačním, když zástupci praxe by měli pravidelně možnost spolupracovat v oblastech, které ve své praxi shledali významnými a které vyžadují úpravu či korekci. Není problém tyto instituce přizvat, spolupráci jistě přivítají, ač je jeho role pomocná. V roce 2005 vznikla jakási „bytová tripartita, ve které kromě skupiny ministerstev, odborných spolků a svazů byli přizváni též poslanci podvýboru pro bydlení či experti politických stran. Obdobná činnost by byla přínosem.

     Co je s odvoláním na znění kompetenčního zákona nezbytné je princip, že uvedené orgány státní správy, pokud připravují změny právní úpravy či zákony nové, popřípadě další opatření, která se bytové politiky dotýkají, musí konzultovat svá opatření s ministerstvem pro místní rozvoj a předložení vládě je podmíněno jeho souhlasem. To se v praxi, zejména u ministerstva spravedlnosti, podle námitek právě odborných svazů a sdružení, nestávalo.

     Závěrem malé ohlédnutí za minulými vládami. Podotýkám, že není nikterak motivována politicky ale výhradě odborně, je výsledkem výsledků jejich práce. Priority dvou minulých vlád v této oblasti bylo sociální a dostupné bydlení. MMR a MPSV ale nebyly schopny koordinace a zákon o sociálním bydlení nebyl nejenže přijat, ale ani navržen. Krátce po schválení programového prohlášení vlády byl záměr přijetí zákona o sociálním bydlení významně korigován na nepřímé subsidiární nástroje. MPSV podporovalo některé projekty sociálního bydlení v praxi některých měst (Brno).

     Například Platforma pro sociální bydlení, sdružující přes stovku organizací a jednotlivců prosazuje dlouhodobě přijetí příslušného zákona, má jasné vize, pořádá konference na téma Housing First, kritizuje dlouhodobě tuto nečinnost a jistě je přinejmenším partnerem pro diskusi, má i zkušenosti z praxe. Úvahy, zda není v našich poměrech vhodnější přístup Housing Ready, tedy že jsou připraveni na bydlení spolu s ostatními uživateli bytů v lokalitě, že bydlení je podmíněno určitým životním standardem, ochotou pracovat a vést řádný život, je-li mu pomoženo, jsou taktéž na místě.

     Vlády se též zavázaly přijmout úpravu dostupného bydlení včetně v zahraniční osvědčenému principu práva obce, pokud převádí pozemek developerovi žádat určité procento bytů vystavěných v neziskovém (nákladovém, nikoliv c tržní cenou) režimu. Úkol splněn nebyl. Zákon o dostupném bydlení byl v roce 2020 předložen Poslanecké sněmovně jako návrh poslanecký, vycházel z tradice a zkušeností Rakouské právní úpravy a počítal zisk se vznikem principu veřejné prospěšnosti v oblasti bydlení a činností právnických osob, které se k respektu uvedených pravidel v zákoně zaváží. MMR až na závěr volebního období založilo s poslanci a odborníky praxe společný tým a vypracovalo komplexní pozměňovací návrh, který byl akceptován a podrobně projednán se Svazem měst a obcí ČR, ostatními ministerstvy financí i spravedlnosti a byl jistým konsenzuálním návrhem s názvem Zákon o dostupném bydlení. K jeho schválení a k 3. čtení však již nedošlo. Nabízí se jednodušší alternativa vzniku neziskové právnické osoby sui generis (svého druhu) podle příkladu Británie, studie tohoto modelu jsou zpracované. Tu jsme spolu s týmem společnosti Becker a Poliakoff schopni též předložit.

     Předchozí koncepce bytové politiky byla schválena v dubnu 2021 ale promítnutím do praxe byla jen slovní proklamací. Vláda především nerealizovala své programové prohlášení a koncepci měla schválit na začátku svého funkčního období, a především ji realizovat. Zůstala tak pouhým verbálním cvičením. Může sloužit spolu s dalšími dokumenty – koncepcí z roku 2005, 2011 a koncepcí z roku 2020 – jako poučení (s omluvou) „měli jsme ty nejlepší úmysly, ale dopadlo to jako vždycky“.

     V závěru tedy pár slov o důsledku absence rozumné bytové politiky na praxi v různých oborech bydlení, které komplikují nerušené užívání bytů prakticky ve všech formách. Jen některé příklady:

     Vlastnické bydlení.

Výše uvedené koncepce konstatovaly, že vlastnické bydlení v ČR je zbytnělý sektor. Chyby a omyly počaly již v devadesátých letech, přičemž mnohé organizace, například Svaz českých a moravských bytových družstev byly aktivními členy sdružení CECODHAS – dnes Housing Europe, které se zabývá v třech sekcích dostupným a sociálním bydlením. Členství ve statutu pozorovatele měl SČMBD od roku 1991. Jejich návrhy a zkušeností zemí EU v bydlení byly ignorovány, ač (stejně jako dnes) byly vládám nabízeny.

Přitom právě jistá monotematičnost bytové politiky – spolu s deetatizací a privatizací v důsledku dlouhodobě trvající regulace nájemného v cenách z roku 1965, masové převody dříve státních, poté obecních bytů do vlastnictví nájemců, rozsáhlá možnost pro členy velice výhodné netržní privatizace družstevních bytů a zejména dominantní výstavba bytů developery určených téměř výhradně do bytového spoluvlastnictví (aniž by tento režim kupující vůbec znali) způsobují většinu poruch na trhu. Nedostatek nabídky nově postavených bytů, neexistence jiné levnější nabídky, omezení výstavby družstevních bytů, neúčinná politika podpor bydlení vedly k cenové nedostupností této formy bydlení.

Suma „vlastníků“ je velice vysoké číslo, ovšem úroveň právní úpravy je košatým souborem neefektivnosti a správy. Korekce úpravy bytového spoluvlastnictví je možné konzultovat s největšímu správci bytů ve vlastnictví občanů – což jsou bytová družstva, která jich jen v Praze spravují přes 100.000, v celé ČR okolo 0,5 milionu. (dále spravují též 0,5 milionu družstevních nájemních bytů) Výkon funkce správce dnes vyžaduje profesionální vedení a kombinace s „lidovou tvořivostí“ ve společenství vlastníků je prioritním úkolem k analýze a korekci. Svaz českých a moravských bytových družstev, Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků či Družstevní marketingové sdružení ČR jsou instituce, které mohou v této práci, zejména analytickou orací, přispět.

     Družstevní bydlení.

 Taktéž prošlo zásadními změnami. Ač jde o formu nájemního bydlení, právní úprava bytových družstev a práv členů, kteří v zásadě mohou svá práva k bytu volně převádět – vlastně „prodávat“ tendují k vysokým tržním cenám téměř totožným s bydlením vlastnickým. Saturace jedné generace však mladým lidem k bydleni nepomohou. Právní úprava družstev je, zejména návrhy ministerstva spravedlnosti tlačena směrem, který neodpovídá deklaracím Valného shromáždění OSN o výzvě vládám k podpoře družstev (naposledy 2017) a zejména k respektu všeobecně uznávaným pravidlům specifických znaků družstev. Ad absurdum, tak, jak komunistický režim odpíral družstvům suverenitu v rozhodování a řídil je jako pseudostátní formu, jen od členů žádal finanční spoluúčast a žádná práva jim nedával (převody, aktivaci splacených anuit, svobodná volba orgánů družstva), tak dnes novely právní úpravy odstraňují specifické rozdíly družstev od ostatních obchodních korporací. Toto žádá taktéž analýzu a korekci.

     Je třeba hledat osvědčené metody a neimprovizovat.

     Varujeme před politiky mnohdy zvažovanými kroky řešit nedostatky trhu například zdaněním investičních bytů, kopírováním (mnohdy již zrušených) kroků v jiných zemí – vyvlastnění bytů v Berlíně, direktivních omezení a kroků. V EU je 22 milionů dostupných bytů s nižším nájemným, jen v ČR to nechceme vidět. To je potřebné řešení.

     Jistě jsou i další oblasti, které potřebují odbornou analýzu a korekce – například sdílené ubytování (Airbnb) a jeho odlišení od pseudo-hotelnictví, kdy byt je užíván hostem výhradně, nejde tedy o ubytování sdílené. Je mnoho oblastí, které spontánně vznikly a rozšířili se, a naše právo na ně nereagovalo. Zejména ve velkých městech to přináší problémy a řešení je nutné.

• Závěr:

     Tato úvaha je jen částečným vhledem do potřeb bytové politiky z hlediska znalosti více než třicetiletému jejímu vývoji. Patříme v Evropě k zemích, kde je bydlení nejméně dostupné. Je to též výsledkem činnosti vlád. Tedy spíš nečinnosti. Jsme na prahu třetí dekády 21. století. Vize a koncepce musí řešit problémy stávajícího bytového fondu všech vlastnických vztahů, možnosti nájemního bydlení ale i dalších uvedených forem. Nová vláda by neměla zmeškat čas, má ho jen 4 roky a o své hodnocení a budoucnost musí usilovat ihned, bezodkladně. Tato úvaha může být transformována do vize či koncepce, ale další kroky musí garantovat ministerstvo a vláda. O tom může být „Díl 2“ této práce, na kterém lze práce zahájit kdykoliv, stačí jen brát svoji práci vážně. Ideálně ve spolupráci s odbornými subjekty, svazy, spolky a sdruženími, které v závěru přikládáme. Břemeno odpovědnosti však nese vláda a Poslanci i senátoři obou komor Parlamentu ČR.

JUDr. Ivan Přikryl

Odborné svazy a partneři ke spolupráci:

• Svaz měst a obcí ČR, Mgr. František Lukl, MPA,   e-mail:  f.lukl@mukyjov.cz;
• Svaz českých a moravských bytových družstev, ředitel Martin Hanák, email: martin.hanak@scmbd.cz
• Sdružení malých bytových družstev a společenství vlastníků ČR JUDr. František Lébl, e-mail: lebl@bytovadruzstva.cz
• Družstevní marketingové sdružení ČR předseda Mgr. Martin Kroh e-mail: kroh@sbdpraha.cz
• Sdružení nájemníků ČR Ing. Milan Taraba, e-mail: Taraba.Milan@cmkos.cz
• Asociace realitních kanceláří ČR Ing. Jan Borůvka, e-mail: jan.boruvka@arkcr.cz
• Občanské sdružení majitelů domů, předseda Milan Krček, e-mail: milan.krcek@osmd.cz
• Sdružení podnikatelů ve stavebnictví ČR Ing. Václav Matyáš, e-mail: matias@sps.cz
• Asociace českých stavebních spořitelen Ing. Jiří Šedivý e-mail:  tajemnik@acss.cz
• Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek, ředitel, email: info@wedevelop.cz
• JUDr. Stanislav Křeček, veřejný ochránce práv, e-mail: judr.krecek@seznam.cz
• JUDr. Ivan Přikryl, e-mail: ivan.prikryl@gmail.com
• AK  Becker&Poliakoff, JUDr. Martin Klimpl,

e-mail: Klimpl@becker-poliakoff.cz