Legislativní principy právní normy o obecně prospěšném poskytování bydlení s přihlédnutím k právní úpravě Rakouska.

Určeno k úvaze de lege ferenda o existenci a obsahu návrhu právní úpravy o obecně prospěšné společnosti bytové v našem právním řádu. Do normy by bylo třeba recipovat definice sociálního bytového družstva, když lze využít současné právní úpravy sociálního družstva v našem právním řádu. Ty tento „náčrt“ neuvádí a neopisuje, ač jsou zásadní. Jsou však v platném znění přiloženy.

Verze 1
Léto 2017 (!)
Zásady:
I.)
Obecně prospěšnou společností bytovou (dále jen „společnost“) může být korporace družstevní, společnost s ručením omezeným či akciová společnost, pokud jejich působnost a činnost je vykonávána v České republice a získají od zákonem pověřené instituce (kontrolního orgánu, MMR, MPSV?) statut obecně prospěšné společnosti bytové. Takovou společností bude uznána, pokud:
a) Byla založena na plnění úkolů v oblasti bydlení za dodržování povinností určených tímto zákonem,
b) Její činnost a majetek slouží výhradně poskytování bydlení za podmínek určených tímto zákonem
c) Podrobuje se pravidelně kontrole svého hospodaření, které musí být v souladu s podmínkami tohoto zákona.
II.)
Společnost přiznání statutu obecné prospěšnosti může získat pouze se souhlasem obce (krajského úřadu?) pokud v oblasti trvá poptávka po bytech s nájmem za nižší nájemné, než je v místě obvyklé na trhu s nemovitostmi popřípadě bydlení s doprovodnou sociální péčí o nájemníky.
Stanovy či statuty společnosti se řídí zákonem o obchodních korporacích v platném znění, musí však i obsahovat podmínky a omezení určené tímto zákonem
Nikdo nesmí držet (vlastnit) více obchodních podílů ve společnosti, pokud je držení podílu (vkladu) spojeno se vznikem práva na uzavření nájemní smlouvy. Počet podílů, akcií či majetkových podílů u každého člena je pouze jeden s výjimkou obce, využije li princip zakladatele společnosti. Jako zakladatel může držet maximálně 1/3 všech podílů ve společnosti. Nejde-li o družstvo, může všechny podíly či akcie držet obec nebo právnická osoba, které obec udělí k držení podílu oprávnění.
Každý podíl zakládá oprávnění k nájmu jednoho bytu.
III.
Zákon určuje technické parametry stavěných a spravovaných bytů, jejich maximální velikost v m2, vybavení apod. Nájemné je stanoveno tak, aby pokrylo náklady na provoz, poskytované služby nájemníkům a společným částí, a další náklady spojené s užíváním (pojištění, dodávky tepla, teplé a užitkové vody, revize dle zvláštních předpisů apod.)
IV.
Výkon správy společností vlastněných domů může vykonávat obecně prospěšná společnost, která byty vystavěla, nebo jiná obecně prospěšná či nezisková společnost se souhlasem místně příslušné obce.
V.
Obecně prospěšná společnost může spravovat i další majetek, je-li tak se souhlasem obce určeno ve statutu i jiné nemovitosti, rodinné domky, obchodní a kancelářské budovy, domovy mládeže či seniorů za podmínek určených pro pronájem podle občanského práva. Počet jednotek se statutem obecně prospěšné společnosti musí však činit minimálně 30% z celkového počtu jednotek. Dodržování zásad hospodaření s jednotkami v režimu obecné prospěšnosti je ale neměnný.
VI.
Společnost může vykonávat činnosti spojené s výstavbou a pronajímáním bytů v režimu podle tohoto zákona. Za hospodaření nese odpovědnost svým majetkem.
Kromě těchto činností může vykonávat i činnosti další, pakliže jsou ekonomicky odděleny a s jejich vykonáváním vyslovil souhlas kontrolní orgán. Jde zejména o:
a) Výstavba obchodních místností (prodejen či kancelářských prostor) pokud výnos z pronájmu je využit k úhradě nákladů pronajímání obecně prospěšných bytů,
b) Výstavbu garáží či garážových stání za podmínek shodných s bodem a),
c) Výstavbu a provozování sociálních ubytoven pro občany, kteří se zúčastňují sociálních a rekvalifikačních programů s cílem přidělení bytu ve společnosti,
d) Další aktivity potřebné k zajištění sociálních služeb obce.
VII.
Na výstavbu bytů určených k pronajímání podle tohoto zákona může společnost sjednávat a čerpat úvěr po ověření kontrolním orgánem.
VIII.
Společnost nesmí přenechat byty k podnikatelskému pronájmu. Výjimku tvoří případ, že byty by byly neobsazené a společnosti by v tom důsledku hrozila majetková újma. Souhlas obce a kontrolního orgánu je povinný pro všechny takové případy.
Byty společnosti nelze převést do vlastnictví fyzických či právnických osob.
Obec může stanovit nařízením, že byty společnosti lze přidělovat pouze osobám, které měly po tomto zákonem stanovenou dobu v obci trvalý pobyt.
Pokud potřeba pronajímat byty v režimu tohoto zákona pominula, provede se její likvidace. Prodej nemovitostí je možný jen se souhlasem kontrolního orgánu. Výnos z prodeje jde do fondu kontrolního orgánu do fondu pomoci při zakládání společností. Drží-li obec podíly, pak podle procenta své majetkové účasti získá část výnosu z prodeje společnosti.
Pokud má společnost formu bytového (sociálního) družstva a člen splatil určený členský vklad (podíl) či se podílel na splácení úvěru na výstavbu domu, má v případě ukončení členství právo na výplatu splacených částek po odečtení splatných pohledávek, a to nejpozději do 3 měsíců po schválení roční účetní závěrky.
IX.
Má-li společnost formu družstva, právo na užívání bytu se nedědí. Dědic má pouze právo ne výplatu podílu stanoveného podle předchozího odstavce. Přiměřeně se použijí §§ o sociálním družstvu.
X.
Náklady společnosti tvoří náklad na výstavu (zakoupení nemovitosti resp. Splátka úvěru, propočtené jako stavební podíly k jednotlivým jednotkám. Dále pak náklady oprav včetně záloh na opravy budoucí, služby spojené s bydlením, poplatek na správu a správce, podrobnosti určí tento zákon.
XI.
Společnost může čerpat dotace a podpory z veřejných zdrojů, jsou li nařízením vlády dány. Přijímá-li však nevratnou podporu pak všichni nájemci musí splňovat podmínky určené tímto zákonem, zejména výši čistých rodinných (osobních příjmů) rozpočtených na člena domácnosti. Osoby, které tento limit překračují, musí společnost opustit, nejdéle po dobu 2 let pak mohou (musí) platit nájemné ve výši v místě a čase obvyklé.
XII.
Společnost je povinna vydat domovní řád, směrnici pro údržbu a určení nájemného v mezích jak je vymezí tento zákon. Směrnice musí obsahovat způsob výpočtu plateb včetně zálohových, vytvoření jednotlivých fondů apod.
XIII.
Jde-li o nájemce, kteří jsou adresáty podpor na platbu nákladů na bydlení, má společnost oprávnění stanovit další podmínky k podpisu nájemní smlouvy, které určí povinnost účasti v obcí určených sociálních programech, uzavřít pracovní smlouvu s předmětem činnosti odpovídající schopnostem, vzdělání a kvalifikaci či rekvalifikaci.
XIV.
Obec může do domovních řádů začlenit povinný audiovizuální monitoring společných prostor a bezprostředního okolí domu a s pomocí IT technologií může žádat, aby osoby užívající bytovou jednotku strpěli pořízení podobizny do databáze osob v domě bydlících pro účely vyloučení nezjištěného poškození domu, znečištění společných částí. Směrnice musí být v souladu s oprávněnou ochranou osobnosti. Zjištěné skutečnosti nesmí být použiti jinak, než jako důkaz v řízení o náhradu škody či porušení občanského soužití.
XV.
Společnost, kde je pronájem bytu podmíněn finančním podílem (vkladem) a splácením úvěru na výstavbu má povinnost vypořádat vložené prostředky s osobou, která nájemní smlouvu vypovídá. Nový nájemce musí vložit vklad a přistoupit k novému úvěru, který se použije na plnění předchozího nájemce.
XVI.
Ustanovení občanského zákoníku pro pronajímání bytů a ostatní normy se pro pronájem bytů společnosti včetně forem ukončení (výpovědi) nájemní smlouvy se použijí přiměřeně (budou v zákonu konkrétně uvedeny).
XVII.
Obec má právo při povolování bytové výstavby v intravilánu obce po investorovi žádat, aby, jde-li o výstavbu více než 50 jednotek v lokalitě bylo celkem 25% (maximálně) vystavěno pro obec. Cena se určí doložením skutečného nákladu na m2 + maximálně 20% zisku investora.
Obec pak musí předem určit charakter využití bytů (pro potřebné zaměstnance či řemesla). Jde. li o pronajímání bytů pro osoby na okraji společnosti, musí být zajištěna potřebná sociální práce, dohled a trvalá služba domovníka.
XVIII.
Rozpočet na výstavbu, propočet nájemného a veškerých plnění nájemců jsou veřejné jak pro budoucí nájemníky, tak k nahlédnutí v kanceláři obce.
XIX.
Účetní evidence a výkaznictví.
Vedení účtů, nákladů, výnosů z pronájmu, přijetí dotací či podpor musí být trvale dokladovány kontrolnímu orgánu podle tohoto zákona. Současně musí být u správce k nahlédnutí občanům s platnou smlouvou. Právo nahlížet do těchto údajů má i místně příslušná obec.

XX.
Kontrolní orgán vznikne na základě tohoto zákona jako nezávislý kontrolní a metodický útvar. Jakákoliv společnost podle tohoto zákona potřebuje ke svému založení souhlas kontrolního orgánu. Ten zajišťuje též metodickou pomoc obcím i investorům vydávání vzorových metodických postupů, právním, ekonomickým e technickým poradenstvím. Orgán na základě přezkoušení zájemců s ekonomickým vzděláním uděluje licence k provádění periodických revizí existujících společností, která musí proběhnout nejméně jednou za tři roky v každé společnosti podle tohoto zákona.
Kontrolní orgán je neziskovou právnickou osobou sui generis, podrobnosti vzniku, financování, tabulkový počet míst určí tento zákon ,

XXI.
Orgánem státní správy, který provádí dohled nad revizním orgánem je Ministerstvo práce a sociálních věcí spolu s Ministerstvem pro místní rozvoj.
XXII.
Na postavení a odpovědnost členů orgánů společnosti se použije zákon o obchodních korporacích.
XXIII.
Společnost musí být pojištěna, podrobnosti a rozsah pojištění určí zákon.
XXIV.
Statutární orgán společnosti podléhá dozoru kontrolního orgánu, ten mu poskytuje potřebnou metodickou pomoc. Zákon může zmocnit kontrolní orgán k vydávání metodických pokynů pro odvětví činností společnosti a stanovit míru či stupeň jejich závaznosti pro společnost.
Kontrolní orgán poskytuje veškeré zjištěné informace o společnosti ve stejnopisu místně příslušené obci.
XXV.
Zákon určí, kterých poplatků či daní je společnost zbavena či v jaké míře zvýhodněna pouze v případech, kdy nespravuje jiné byty než určené pro občany s definovanými příjmy. Vznik společnosti je povinně oznámen finančnímu úřadu, který má právo žádat od společnosti či kontrolního orgánu informace potřebné pro kontrolu, že společnost dodržuje podmínky určené zákonem. Místně příslušenému finančnímu úřadu se též hlásí vznik i zrušení společnosti, její adresu a složení statutárního orgánu. Obchodní rejstřík bude zákonem určen k vedení příslušné oddělené evidence společností podle tohoto zákona.

Tento materiál není věcným záměrem zákona ani formulací všech zásad této budoucí normy. Popisuje pouze analogicky se zahraniční právní úpravou, zejména se Spolkovým zákonem č.139/1979 BGBI o obecně prospěšném bydlení jeho základní principy.
Jeho případné zpracování musí být vedeno v alternativách zákona o obchodních korporacích s vyjádřením norem speciální právní úpravy o obecně prospěšné společnosti, kterou má být zvažovaný zákon.
Jeho zpracování tedy musí z těchto dvou zdrojů vycházet.
Principy, které již definuje zákon o obchodních korporacích v části o sociálním družstvu ude proto třeba do této normy recipovat nejen pro ty případy, kdy společností podle tohoto zákona bude bytové družstvo, ale i pro ostatní obchodní korporace – společnost s ručením omezeným či akciovou společnost, a to přiměřeně s ohledem na odlišnosti jednotlivých korporací:
Díl 3 Sociální družstvo
Základní ustanovení
§ 758
Sociálním družstvem je družstvo, které soustavně vyvíjí obecně prospěšné činnosti směřující na podporu sociální soudržnosti za účelem pracovní a sociální integrace znevýhodněných osob do společnosti s přednostním uspokojováním místních potřeb a využíváním místních zdrojů podle místa sídla a působnosti sociálního družstva, zejména v oblasti vytváření pracovních příležitostí, sociálních služeb a zdravotní péče, vzdělávání, bydlení a trvale udržitelného rozvoje.
§ 759
Firma obsahuje označení „sociální družstvo“.
§ 760
(1) Sociální družstvo nesmí změnit předmět své činnosti v rozporu s § 758.
(2) Sociálnímu družstvu se zakazuje přeměna na jiné než sociální družstvo.

§ 761
Pokud sociální družstvo vyvíjí obecně prospěšné činnosti pro znevýhodněné osoby pouze uspokojováním jejich bytových potřeb, musí být tyto osoby současně jeho členy.
§ 762
Stanovy sociálního družstva, kromě náležitostí podle § 553, obsahují také
a) cíle a podmínky činnosti sociálního družstva v souladu s jeho sociálně začleňovací funkcí a podporou místního rozvoje a
b) podrobnější podmínky nakládání se ziskem v souladu s účelem činnosti sociálního družstva.
§ 763
(1) Fyzická osoba může být členem sociálního družstva, jen
a) vykonává-li pro sociální družstvo práci na základě pracovního poměru,
b) vykonává-li pro sociální družstvo práci bez nároku na odměnu mimo rámec pracovního poměru na základě dobrovolnosti, nebo
c) jsou-li jí poskytovány služby v rámci obecně prospěšné činnosti sociálního družstva.
(2) Převod a přechod družstevního podílu v sociálním družstvu se zakazuje.
§ 764
(1) Přestane-li člen uvedený v § 763 odst. 1 písm. a) a b) splňovat podmínku tam uvedenou po dobu delší než 90 dnů, může představenstvo rozhodnout, že mu zaniká posledním dnem této lhůty členství v sociálním družstvu. Člen, o zániku jehož členství bylo rozhodnuto, může proti tomuto rozhodnutí podat do 1 měsíce ode dne jeho doručení odvolání k členské schůzi. Rozhodnutí členské schůze je konečné.
(2) Sociální družstvo uzavře pro členy, kteří pro sociální družstvo vykonávají práci podle § 763 odst. 1 písm. b), úrazové pojištění a pojištění právní odpovědnosti za újmu způsobenou při výkonu této práce třetím osobám.

Omezení hospodaření sociálního družstva
§ 765 Sociální družstvo nesmí
a) emitovat dluhopisy,
b) zajišťovat splnění povinností jiných osob,
c) být neomezeně ručícím společníkem obchodní společnosti nebo se přímo či nepřímo podílet na podnikání jiných osob, ledaže s tím členská schůze sociálního družstva vysloví předchozí souhlas,
d) být stranou smlouvy o tichém společenství a
e) převést, zastavit nebo propachtovat závod nebo pobočku nebo jejich část; to neplatí, je-li druhou smluvní stranou jiné sociální družstvo.
§ 766
(1) Sociální družstvo může, připouštějí-li to stanovy, rozdělit nejvýše 33 % svého disponibilního zisku mezi své členy.
(2) K rozdělení části disponibilního zisku podle odstavce 1 lze přistoupit až poté, co z této části sociální družstvo doplní rezervní fond a ostatní fondy tvořené ze zisku, byly-li zřízeny.
Vypořádací podíl v sociálním družstvu
§ 767
Vypořádací podíl je roven splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu. Nedosáhne-li výše vlastního kapitálu družstva jeho základního kapitálu, vypořádací podíl se poměrně sníží.
§ 768
(1) Lhůta pro vyplacení vypořádacího podílu činí 1 rok ode dne zániku členství v sociálním družstvu, neurčují-li stanovy lhůtu kratší.
(2) Zánikem členství zaniká i právo sociálního družstva na splnění vkladové povinnosti.
Členská schůze sociálního družstva
§ 769
(1) Každý člen sociálního družstva má při hlasování na členské schůzi 1 hlas.
(2) Stanovy mohou určit, že člen, který je fyzickou osobou, může mít až 10 % všech hlasů v sociálním družstvu a člen, který je právnickou osobou, může mít až 25 % všech hlasů v sociálním družstvu; ustanovení § 650 odst. 2 tím není dotčeno.
(3) V sociálním družstvu uspokojujícím pouze bytové potřeby svých členů má každý člen vždy 1 hlas.
§ 770
(1) V sociálním družstvu se zakazuje rozhodovat na dílčích členských schůzích.
(2) V sociálním družstvu se zakazuje zřídit shromáždění delegátů.
Zrušení a zánik sociálního družstva
§ 771
(1) Podíl na likvidačním zůstatku je roven splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu.
(2) Podíl na likvidačním zůstatku se vyplácí v penězích.
(3) Nelze-li práva všech členů uspokojit zcela, uspokojí se poměrně.
§ 772
(1) Likvidační zůstatek po uspokojení práv členů na výplatu podílu na likvidačním zůstatku připadne podle rozhodnutí členské schůze jinému sociálnímu družstvu, pokud s tím jeho členská schůze souhlasí.
(2) Pokud není žádné sociální družstvo, které by likvidační zůstatek přijalo, připadne obci, v níž má zanikající sociální družstvo své sídlo.
(3) Jiný způsob naložení s likvidačním zůstatkem není přípustný.
§ 773
Soud může i bez návrhu sociální družstvo zrušit a nařídit jeho likvidaci také, pokud sociální družstvo
a) provozuje činnost, která je v rozporu s § 758,
b) nakládá se ziskem v rozporu s § 766 a stanovami, nebo
c) nesplňuje podmínku podle § 761 po dobu delší než 12 měsíců.

Praha, 31. 10. 2018
JUDr. Ivan Přikryl